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1、山海同湾2010年营销推广方案前 言房地产新政对休闲度假地产可能会有一定影响，前期推广需要暂时避过“政策反应期”；等到现场各项包装到位开始大规模推广，最大化推广效果。尽快落实当地相关机构执行情况，及时制定相应对策。 4月17日，新国十条发布“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的11.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高 。”“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施 。” 4月21日，明确房子套数以家庭拥有房屋数量来认定。家庭由
2、三种人组成，本人、配偶、未成年子女。 据传，第三套及以上住宅的相关税收政策即将出台。如何吸引客户到达现场？销售目标到访目标完销1000套7850组到访客户问题1媒体推广如何促使客户下定？问题2大范围的覆盖客户强吸引力的内容实实在在的利益便捷的到访方式低总价+高品质产品每周末组织看房班车话题性+活动支持行之有效的媒体策略如何吸引客户到达现场？接收信息来电了解到访项目被打动活动营销现场包装看房班车如何促使客户下定？媒体推广最终下定第一部分 媒体推广第二部分 活动营销第三部分 现场包装第四部分 开盘执行目 录以稳、准、狠的媒体重拳，配以阶段性噱头炒作，实现客户对项目的关注，愿意并主动来电、来访预计总
3、费用：730万元媒体推广费用核算区域辐射推广策略媒体选择推广主题媒体策略：根据不同地区特性选择性价比最高的推广方式；开盘前以报纸广告打头阵，迅速打开目标市场；以短信为主要渠道，逐渐渗透目标客群；以网络为主要阵地，充分进行项目炒作。内容策略：推项目，推山海同湾的优势、潜力、价值；推品牌，推“山海同湾”品牌、“盛邦基业”品牌；推人物，推“中国北方首席地中海风情度假城”缔造者。主题策略：低总价；高端品质；噱头活动。推广策略秦皇岛北京绥中唐山东北区域辐射山海同湾车身广告软文炒作看房班车活动联合派单房展会展示中心短信网络报广道旗高架东北唐山秦皇岛葫芦岛（绥中）北京媒体类型媒体选择PART ONE 北 京
4、多渠道联合，硬手段推广，全面覆盖目标客群，带动海滨投资热潮策略：交叉式、纵深化，软硬结合，全面展示项目优势；充分利用各媒体的核心优势资源，广告主题差异化、噱头化；高调亮相，为开盘积累客户；不断制造话题，引发持续关注；通过网络媒体持续举办网友看房活动。时间：2010年5月-9月费用：100万元媒体：搜房网、焦点网、新浪网网 络 媒 体策略：开盘前连续打出系列主题整版广告，以巨大话 题性制造强大影响力，迅速引爆销售；其他时间根据活动内容、实际需求酌情刊登。时间：2010年6-8月费用：100万元媒体：北京青年报、新京报报 纸 媒 体策略：针对北京中高端客户发送，覆盖面广、持续时间长，不断扩大项目影
5、响力；主打价格与投资牌，并与阶段活动内容结合，吸引来电来访。时间：2010年5月-9月费用：20万元媒体：专业短信发送公司 短 信策略：客户更便捷的了解项目，防止客户流失，增强其购买信心；通过展板、楼书、三维动画向客户展示项目；组织客户看房班车集合点，便于管理。时间：2010年销售期费用：5万元媒体：迪阳大厦1层大堂北京市内接待中心策略：租用旅游地产专场或秦皇岛专场最好的6-8个标准展位位置；主打综合大盘形象，迅速引发媒体关注；结合适当优惠策略，以形成阶段成交高峰。看房班车进行配合。时间：2010年6月24-27日费用：50万元媒体：北京夏季房展会房 展 会时间：2010年销售期看房班车费用：
6、20万媒体：联合大客户实施现场活动活 动 联 合策略：量身定制主题活动，在售楼处及海滩进行，免费提供车辆及午餐；旅行社：北京中青旅开辟旅游看房线路；长城物业：高端社区业主看房；可联合大型企业、高校、医院、金融机构、高端俱乐部会所等。山海同湾公 交 车 身 广 告 时间：2010年7-8月费用：30万媒体：特8路公交车身广告策略：特8路公交为环三环双层大巴，自驾车车主很容易注意，并且早晚高峰堵车时间较长，大的通体广告很容易吸引注意；5万元/车/月，建议做3辆公交车，做7、8两个月，在推广中带来一定社会影响力策略：选取山海同湾有噱头的卖点进行炒作，成为所在媒体最具话题性新闻，迅速引发各方关注，从而
7、促进项目销售；根据目标客群特性，在北京选取报纸、杂志、网络媒体同时进行。时间：2010年7月-8月费用：20万元媒体：专业软文炒作公司 软 文 炒 作PART TWO 绥 中做好沿路导视，显示项目区域“霸主”地位，增强客户认同感沿 路 导 视 系 统时间：2010年5月前费用：50万媒体：高架、导视牌、路灯旗等策略：在京沈高速孟姜出口、万家出口至项目地块，绥中县城区及项目地块周围设置高架广告牌、交通指示牌、路灯旗等。在项目现场设置大广告牌、围挡，展示项目形象，吸引自驾客户。报 纸 媒 体时间：2010年6-8月费用：30万媒体：葫芦岛晚报策略：吸引葫芦岛（含绥中）当地客户的关注；以世界品质的、
8、大规模的、北京团队的高调性吸引当地高端客群，树立项目品牌形象，扩大区域影响力。策略：联系葫芦岛当地短信公司，针对中高端客户发布短信。强调大北京高端海景项目概念，以低价格吸引，并与阶段活动内容结合，吸引来电来访。时间：2010年5月-9月费用：10万元媒体：专业短信公司 短 信PART THREE 秦 皇 岛做好沿路导视，布局游客聚集地区，截获海滨旅游客户沿 路 导 视 系 统时间：2010年5月前费用：100万媒体：高架、导视牌、路灯旗等策略：京沈路高架广告牌引导客流。老龙头至项目地块的滨海大道沿路设置交通指示牌及广告牌。吸引在山海关、老龙头的旅游客户根据指示牌到现场看房。派 发 项 目 礼
9、品时间：2010年7月-8月费用：20万媒体：景点、酒店、加油站等策略：在秦皇岛游客较多的地方派发有项目介绍的小礼品，如纸巾、矿泉水、小扇子、地图、便签等；山海关地区配合看房专车，将客户直接接送销售现场。PART FIVE 唐 山以短信为主，报广为辅，铺开项目影响力，锁定中高端客群策略：针对唐山矿主、企业主、高端项目业主等中高端客户发送。主打价格与投资牌，并与阶段活动内容结合，吸引来电来访。时间：2010年5月-9月费用：5万元媒体：专业短信发送公司 报 纸 媒 体 短 信策略：开盘前连续打出系列主题广告，以低总价的优势迅速赢得市场关注。时间：2010年6月费用：30万元媒体：唐山晚报PART
10、 SIX 东 北 地 区覆盖沈阳、长春、哈尔滨、大庆，以短信、报广为主要宣传手段，以价格与资源优势主攻中高端客群策略：针对国企高管、企业主、高端项目业主等中高端客户发送。主打价格与海资源优势，并与阶段活动内容结合，吸引来电来访。时间：2010年6月-8月费用：20万元媒体：专业短信发送公司 报 纸 媒 体 短 信策略：连续打出系列主题广告，以低总价的优势迅速赢得市场关注。针对东北客户，凭报到现场即送礼物一份，购买享受一定优惠。时间：2010年6月费用：100万元媒体：辽沈晚报、哈尔滨晚报、大庆晚报等策略：在沈阳、哈尔滨等地择机参加当地规模最大的房展会；以海滨综合大盘形象出现，迅速引发媒体关注；
11、结合适当优惠策略，以形成阶段成交高峰。时间：2010年6-7月费用：20万元媒体：东北夏季房展会房 展 会我们的目标客群在关心什么？ 我们会为他们带来什么样的“好处”？ 我们最大的优势在哪？ 什么样的话语才能“跳出”众多海景项目？ 什么样的话语才能直抵客户的心里？推广主题以巨大的话题性吸引大众注意，旨在突出“海”资源的稀缺，以引导者的姿态唤醒大家对海滨居住的向往和认同。根据不同媒体的特性，结合开盘、营销活动等不同阶段主题，进行扩展和衍生，将“圈海”行动落到实处。开盘前认购客户可自行组团，人数越多，享受优惠越大，将“圈海”落到实处。山海关万人“圈海”运动20万起，山海关万人“圈海”运动6月16日
12、，正式启航1、海南岛太“火”，山海关刚“热”（投资空间）2、海南岛太“远”，山海关够“近”（度假距离）3、海南岛太“贵”，山海关更“值”（超低总价）北京报纸推广主题1、山海关万人“圈海”运动6月16日，正式启航20万起，香遇地中海2、山海关万人“圈海”运动“圈”一座海岸城邦，“圈”一种浪漫生活3、山海关万人“圈海”运动第一波激情世界杯专属海滩海鲜饕餮狂欢夜网络推广主题专题：山海关万人“圈海”运动详解擂台：是山海关还是三亚湾？ 软文：万人“圈海”运动倡议书 “圈海”，2010投资新风尚 “圈”的越多，“返”的越多专访：万人“圈海”运动领导者 “圈海”运动，为何从这里开始？博客：万人“圈海”运动史
13、纲要 万人“圈海”运动掠影话题性推广以针对性强、噱头大、丰富精彩的现场活动，吸引客户前往，在现场氛围的感召下促使其下定预计总费用：100万元6月 开盘月 开盘盛典+世界杯狂欢节7月 摄影月 “山海同湾”摄影活动8月 联合月 大客户海滩活动联合9月 中秋月 山海同湾中秋博饼大会10月 国庆月 华丽收场摄影活动落幕旅游团+看房班车月度活动主题活动内容：吸引家长带领孩子前来，感受油画DIY的乐趣，享受自己动手的快乐；可与旅行社、长城物业、大企业、医院、学校的工会联合举办；购买专门的油画DIY产品，在海滩上铺开自由绘画，创造百人涂鸦的宏大场面。时间：5月29日-30日费用：3万元媒体：所有网络、短信资源儿童海滩油画DIY活动活动内容：开盘前连续打出系列主题广告，以巨大话题性制造强大影响力，迅速引爆销售；举办气势宏大的开盘活动，凸显大盘气魄；所有客户可乘坐免费班车，营造现场热销氛围；活动后配合大规模媒体宣传，扩大影响范围。时间：6月16日费用：10万元媒体：所有报纸、网络、短信资源同醉山与湾 香遇地中海山海同湾耀世绽放盛典活动内
