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4、个项目在建立初期的投资和运营之后的投资回报比，才能更好的掌控自己选择的项目。此次以水立方休闲娱乐会所为例帮您分析投资及运营管理概念方案。项目投资概算经营面积约为4500平米，布局为3000平米桑拿洗浴会馆，1500平米建设25间ktv包房及一个小型演艺酒吧。1.桑拿会所装修：3000x1500元/=450万（三星材质，四星形象）2.空调、消防系统：3000x300元/=90万3.家具、洁具、浴具：约65万，（家具定制洁具四星浴具顶级）4.电器、机械设备：约165万，（桑拿电器进口名牌，液晶等国产名牌）5.开办费用：约100万桑拿会馆合计投资约870万元KTV会所装修（含酒吧）：1500x150
5、0元/=225万（三星材质，四星形象）空调、消防系统：1500x300元/=45万家具、洁具：40万（沙发、茶几、吧椅，每房配卫生间）设备：约80万（电视、麦克风、功放、音箱、电脑、灯光、音响）开办费用：50万（市调，办公，宣传，人事，食宿，制服，用品用具）KTV投资合计：440万元该项目总投资合计：1310万元经营收入预估水立方休闲娱乐会所的项目定位地区顶级桑拿场所，采用正规会所经营模式，可使本会所在本地市场迅速赢得口碑与人气。设计消费：门票58元/人，（含自助餐）人均消费180元，日平均接待200人，日营业额36000元，月营业额108万KTV会所房均消费1000元，每日开15间，下午场及
6、午夜场4折400元每间，每日开12间，日营业额19800元，月营业额59.4万总计日营业额55800元，月营业额167.4万元。经营成本估算水电费、空调费 10万/月采购成本 30万/月工资福利 15万/月销售提成 25万/月税费，办公费 12万/月折旧 15万/月房租（业主自有）按10万/月计总计：月经营成本117万项目利润估算月营业额167.4万-月经营成本117万=50.4万X12月=605万/年年投资回报率：605万/总投资1310万元=46%以投资回报计，经营正常的一般情况下，三年内收回全部投资。运营管理经过分析项目投资情况大致估算以及对于项目的利润成本收回的方案，成败关键在于后期的
7、运营管理，为了避免在运营中出现问题，现整理管理思路规划方案。按照项目启动到正式平稳运营到后期的赢利运营中间会经历三个发展过程：基础期、稳定期、发展期一、 基础期1、在人事上采取稳定打法但遵循的是“宁缺误滥”颁布奖惩制度以严格治理员工队伍，抓营业当中的一些细小的问题，为下一步打下良好的工作基础。2、消费指南中合理定价，定价原则为哑铃式定价准则、中间为主要消费群体、两端满足店内各消费群体的需要。3、按摩技师的服务与手法的管理列为管理当中的重中之重，首先在手法上进行统一，并要求每天进行培训并达到合格。4、以营业运行规律为第一依据，对营业上的各种能源消耗项目合理的进行控制，节能降耗。5、在营业中对员工
8、进行调整，从基础素质上保证员工状态，对不能胜任本岗位工作的、经常违犯会馆纪律的、无可继续培养价值的员工，进行精减，并开始招聘新员工，使内部血液得到净化；在一个月内忧胜劣汰基本结束，三个月内达到人事相对稳定阶段。6、在财务管理上对营业的各项物品及其状况进行登记，并将责任人落实到位，出现问题由责任人负责。综上所述工作为营业初期的基础期，在此基础上才能合理开展下步工作。二、 稳定期激励人们上进，并继续对基层管理人员选拔， 让所有员工都能有希望得到晋升，积累三个月营业数据，根据数据布置销售任务，在这个基础上寻找我们的上升空间点、利润点，以便制定销售政策；对一些相对稳定的客人开始制定相应的优惠政策，掌握
9、这些客人的基本情况，使这批客人真正的能够稳定，并通过老客户逐步朝周边地区消费群体作出正面宣传；该阶段主要是对人事队伍的建设和根据客人的消费规律重新对自身的定位有一个新的了解，通过客人形成的良好口碑，起到宣传的作用。三、 发展期1、通过开业和三个月的稳定期，会所基本上走上了正规发展的道路，这一时期应由财务部门列出本会馆的损益平衡点，以便会所开始在营销策划上出台新的政策，并要在洗浴淡季到来之际，抓 住消费群体，作到淡季不淡；2、人事架构和基础服务技能、商品知识得到稳固之后，并在各种店内环节得到改善之后，把这一时期的所有精力集中在客人的消费上，达到会馆员工的全员销售、全员服务和全员成本意识。经过对自
10、身行业的深入了解，能够从中得到清晰明白的投资方向，对于自己投资的项目会有更加深刻的认知。而且我们能够针对不同的方案来增加对项目透彻的解析。下面是古文鉴赏，不需要的朋友可以下载后编辑删除！谢谢！九歌湘君屈原朗诵：路英君不行兮夷犹，蹇谁留兮中洲。美要眇兮宜修，沛吾乘兮桂舟。令沅湘兮无波，使江水兮安流。望夫君兮未来，吹参差兮谁思。驾飞龙兮北征，邅吾道兮洞庭。薜荔柏兮蕙绸，荪桡兮兰旌。望涔阳兮极浦，横大江兮扬灵。扬灵兮未极，女婵媛兮为余太息。横流涕兮潺湲，隐思君兮陫侧。桂棹兮兰枻，斫冰兮积雪。采薜荔兮水中，搴芙蓉兮木末。心不同兮媒劳，恩不甚兮轻绝。石濑兮浅浅，飞龙兮翩翩。交不忠兮怨长，期不信兮告余以不
11、闲。朝骋骛兮江皋，夕弭节兮北渚。她含着笑，切着冰屑悉索的萝卜，她含着笑，用手掏着猪吃的麦糟，她含着笑，扇着炖肉的炉子的火，她含着笑，背了团箕到广场上去晒好那些大豆和小麦，大堰河，为了生活，在她流尽了她的乳液之后，她就用抱过我的两臂，劳动了。大堰河，深爱着她的乳儿；在年节里，为了他，忙着切那冬米的糖，为了他，常悄悄地走到村边的她的家里去，为了他，走到她的身边叫一声“妈”，大堰河，把他画的大红大绿的关云长贴在灶边的墙上，大堰河，会对她的邻居夸口赞美她的乳儿；大堰河曾做了一个不能对人说的梦：在梦里，她吃着她的乳儿的婚酒，坐在辉煌的结彩的堂上，而她的娇美的媳妇亲切的叫她“婆婆”大堰河，深爱她的乳儿！大
12、堰河，在她的梦没有做醒的时候已死了。她死时，乳儿不在她的旁侧，她死时，平时打骂她的丈夫也为她流泪，五个儿子，个个哭得很悲，她死时，轻轻地呼着她的乳儿的名字，大堰河，已死了，她死时，乳儿不在她的旁侧。大堰河，含泪的去了！同着四十几年的人世生活的凌侮，同着数不尽的奴隶的凄苦，同着四块钱的棺材和几束稻草，同着几尺长方的埋棺材的土地，同着一手把的纸钱的灰，大堰河，她含泪的去了。这是大堰河所不知道的：她的醉酒的丈夫已死去，大儿做了土匪，第二个死在炮火的烟里，第三，第四，第五而我，我是在写着给予这不公道的世界的咒语。当我经了长长的飘泊回到故土时，在山腰里，田野上，兄弟们碰见时，是比六七年鸟次兮屋上，水周兮
13、堂下。捐余玦兮江中，遗余佩兮澧浦。采芳洲兮杜若，将以遗兮下女。时不可兮再得，聊逍遥兮容与。注释湘君：湘水之神，男性。一说即巡视南方时死于苍梧的舜。君：指湘君。夷犹：迟疑不决。蹇(jian3简)：发语词。洲：水中陆地。要眇(miao3秒)：美好的样子。宜修：恰到好处的修饰。沛：水大而急。桂舟：桂木制成的船。沅湘：沅水和湘水，都在湖南。无波：不起波浪。夫：语助词。参差：高低错落不齐，此指排箫，相传为舜所造。飞龙：雕有龙形的船只。北征：北行。邅(zhan1沾)：转变。洞庭：洞庭湖。薜荔：蔓生香草。柏(bo2伯)：通“箔”，帘子。蕙：香草名。绸：帷帐。荪：香草，即石菖蒲。桡(rao2饶)：短桨。兰：兰草：旌：旗杆顶上的饰物。涔(cen2岑)阳：在涔水北岸，洞庭湖西北。极浦：遥远的水边。横：横渡。扬灵：显扬精诚。一说即扬舲，扬帆前进。极：至，到达。女：侍女。婵媛：眷念多情的样子。横：横溢。潺湲(yuan2援)：缓慢流动的样子。陫(pei2培)侧：即“悱恻”，内心悲痛的样子。(19)櫂(zhao4棹)：同“棹”，长桨。枻(yi4弈)：短桨。(20)斲(zhuo2琢)：砍。(21)搴(qian1千)：拔取。芙蓉：荷花。木末：树梢。(
