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1、广州市某商业大大厦项目财务务分析报告一、 项目概述（一）项目主要要技术经济指指标1、 总用地面积：443960mm22、 总建筑面积：11729400m23、 建筑密度：499.754、 容积率：5.0035、 地下建筑面积：117433m26、 地上建筑面积：1611997m27、 西塔楼建筑面积积：717771m28、 东塔楼建筑面积积：1011169m29、 已完成工程部分分：地下室工工程，西塔楼楼上部四层混混凝土结构（二）项目方案案根据市场调查与与分析的结构构（过程略），将将该项目两栋栋塔楼分别建建为一栋甲级级纯写字楼（以以出租为主）与与一栋全天候候商务写字楼楼（以出售为为主）（三）项
2、目功能能面积分布，见见表1及表22所示。表1 西塔楼（全全天候商务写写字楼）功能能面积分布表表楼层使用功能每层面积（平方方米）总面积（平方米米）负二层管理中心、维修修间、变压器器房等低压配配电房等44644464夹层170170负一层商场30133013小计76471层大堂、商场等264826482层商场154115413层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术层17741774616层写字楼15411695117层避难层1541154118层设备层154115411929层写字楼15411695130层避难层154115413139层写字楼15411386940设备层15
3、41154140停机坪180180小计64124合计71771表2东塔楼（甲甲级纯写字楼楼）功能面积积分布表楼层使用功能每层面积（平方方米）总面积（平方米米）负二层管理中心、维修修间、变压器器房等20482048负一层管理中心、低压压配电房20482048小计40961层大堂、商场等204820482层商场180318033层商场180318034层商场204820485层技术夹层20482048618层写字楼20482662419层避难层204820482035层写字楼15363276836层写字楼1536153637层避难层153615363845层写字楼1536128884649层写字楼
4、1024409650层设备层1024102450层核心部设备层283283小计919535155层写字楼10245120合计101169二、 项目投资估算与与资金筹措（一）项目开发发投资估算的的各项设定与与总投资估算算表1、 本项目的开发总总工期为三年年，从20002年10月月起，至20005年9月月。2、 从项目开始动工工起，本项目目的剩余土地地使用权年限限为30年。3、 根据广州市房地地产开发的实实际情况，本本项目各项成成本费用可以以归纳为：土土地购置费、前前期工程费、工工程建设费、开开发期间税费费、管理费、财财务费、销售售费用、不可可预见费以及及其他费用等等。经测算，开发总总投资为：11
5、7127006132元元人民币，汇汇总详见表33。表3 项目总投投资估算表项目东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价合计1、开发成本（静静态）9079927780897560037133928365150836441721.1 土地购购置费292497339828912075026602289150000000001.2 前期工工程费1.3 工程建建设费551302112254493561257727496290742788491.4 开发期期间税费64193266063536743066351210093633232、开发费用104620006710339972189951390204341996
6、22.1 管理费费1653906641631068377721492722283362.2 其他费费用50584500503588550050864700002.3 不可预预见费1653906641631068377721492722283362.4 财务费费用66483488965747164511265711364800012.5 销售费费用002760128893852760128893、总计10126122847100087000932287975517127066134（二）各项投资资与成本费用用估算表（略略）（三）项目投资资计划与资金金筹措表本项目开发投资资的资金来源源有三个渠道道
7、：一是企业业自有资金，二二是银行借款款，三是租售售收入用于投投资部分。考考虑到开发商商已投入了550000万万元完成了项项目前期的有有关工作，因因此本项目实实际资金缺口口为552220万元，计计划由开发商商投入自有资资金970万万元作为启动动资金，另需需向银行贷款款455000万元用于投投资，剩余部部分660551万元由租租售收入补充充，总追加投投资为1211271万元元。项目投资资计划与资金金筹措表详见见表4所示。表4 项目投资资计划与资金金筹措表序号项目合计建设经营期20022003200420051投资总额12127124252425433956606351.1建设投资121271242
8、52425433956606352资金筹措12127124252425433956606352.1自有资金9720242558269660172.2借款资金45500060004500350002.3销售收入再投资资6605101767228760196193资金缺口（2.1+2.22）5520024256582519641017三、 项目销售与租赁赁收入测算本项目的经营方方案是将西塔塔楼写字楼全全部用于出售售，共580093m2。东塔楼的的写字楼和商商场以及西塔塔楼的商场全全部用于出租租。每年各项项收入预测详详见表5、表表6、表7所所示。表5 西塔楼写写字楼销售收收入测算表200320042
9、0052003售价13000销售率30%销售面积17428销售收入（万元元）226562004售价14000销售率75%销售面积26142销售收入（万元元）365982005售价13500销售率100%销售面积14523销售收入（万元元）19606合计（万元）78861年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018商场（-1至地地面四层）平均月租金（元元）380.6433400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88
10、%87%85%85%85%85%租赁费用（万元元）53335363839384038363438383838租金收入（万元元）30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032商场（-1至地地面四层）平均月租金（元元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.1255496.1255496.1255496.1255496.1255496.1255496.1255496.1255出租率85%8
11、5%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用（万元元）3839393939394141414141414141租金收入（万元元）62416553655365536553655368816881688168816881688168816881表6 西塔楼商商场租赁收入入测算表表7 东塔楼出出租收入测算算表年份20052006200720082009201020112012201320142015201620172018写字楼平均月租金（元元）147150155165170165168163150140150150150150出租率15%60%80%95%96%93%94%91%85%82%80%80%80%80%租赁费用（万元元）313131414141414131213131313租金收入（万元元）6099980137551739018106170241752016455141441273413311133111331113311平均月租金（元元）400415430450470460480450430410450450450450商场（1至4层层）出租率25%70%90%95%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用（万元元）835363839384038363438383838租金收入（万元元）25129
