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1、 房地产开发企业成本、费用扣除的税务处理1、企业在进展本钱、费用的核算与扣除时，必需按规定区分期间费用和开发产品计税本钱、已销开发产品计税本钱与未销开发产品计税本钱。2、企业发生的期间费用、已销开发产品计税本钱、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。3、已销开发产品的计税本钱，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程本钱确认。可售面积单位工程本钱和已销开发产品的计税本钱按以下公式计算确定：可售面积单位工程本钱=本钱对象总本钱本钱对象总可售面积已销开发产品的计税本钱=已实现销售的可售面积可售面积单位工程本钱4、企业对尚未出售的已完工开发产品和根据有关法律、法规或合同规定对已售开发产品
2、（包括共用部位、共用设施设备）进展日常维护、保养、修理等实际发生的修理费用，准予在当期据实扣除。5、企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备修理基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。二、特别规定1、企业在开发区内建筑的会所、物业治理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进展处理：（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建筑费用按公共配套设施费的有关规定进展处理。（2）属于营利性的，或产权归企业全部的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其本钱。除企
3、业自用应按建筑固定资产进展处理外，其他一律按建筑开发产品进展处理。2、企业在开发区内建筑的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算本钱，其中，由企业与国家有关业务治理部门、单位合资建立，完工后有偿移交的，国家有关业务治理部门、单位赐予的经济补偿可直接抵扣该工程的建筑本钱，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。3、企业实行银行按揭方式销售开发产品的，凡商定企业为购置方的按揭贷款供应担保的，其销售开发产品时向银行供应的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。4、企业托付境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过托付销售收
4、入10%的局部，准予据实扣除。5、企业的利息支出按以下规定进展处理：（1）企业为建筑开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进展归集和安排，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。（2）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。6、企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。7、企业开发产品（以本钱对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。8、企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
