《铜仁商业地产市场调查报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《铜仁商业地产市场调查报告（32页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2014年铜仁商业地产市场调查报告1 铜仁商业地产市场调查报告目录前言第一部分 宏观环境研究铜仁基本情况辖区基本情况铜仁房地产发展状况与趋势房地产项目销售与空置情况第二部分 项目地区域市场研究市场评估商圈调研竞争者调查第三部分 市场消费需求研究第四部分 投资需求研究第五部分 项目分析建议前 言 在西部大开发的号角中,贵州也顺风而行,借用历史之机遇,顺势而为之。铜仁作为贵州重镇,借西部大开发的东风,内用自身优势,外用招商引资。使其迅速发展,其发展速度居全省前列。其城市化扩张之快,有目共睹。尤其是房地产业的发展,为铜仁城市的发展注入了强劲的活力。在城市建设方面除了政府主导之处,众多房地产开发商亲力
2、亲为,为城市的发展作出了较大贡献!在发展的同时,必然产生竞争。作为企业,需要了解当地城市发展现状及经济发展水平、消费者需求状况。从而为整体运作打下坚实的基础。 因此,我司动用了大量的人力、物力对铜仁的城市发展、铜仁经济发展水消费者需求状况作了初探,公司策划部、销售部、招商部拟定了详细计划,准备本次市调的相关工作。 本次市调主要通过实地走访、问卷访谈、定量测算等方式,得到了大量翔实的数据。现将数据整理分析如下,以供领导决策。 第一部分 宏观环境研究一、铜仁基本概况 (一)基本概况 铜仁,一颗璀璨的黔东明珠,位于中华人民共和国贵州省东北部,城镇人口15万,是一块待垦的“处女地”区,风景秀丽、景色怡
3、人。内有丰富的顷森林、草地,野生动植物、矿产资源,汞的储量及产量居全国第一位,有被誉为“地球绿洲”和“人类基因库”的中国梵净山是联合国“人与生物圈”保护网成员,国家级自然保护区,驰名中外的佛教圣地;还有闻名全国的玉屏箫笛、万山汞都、沿河山羊、江口冷水鱼,等等。以锰、铁为主的冶金工业已具备生产规模,正向着产业化经营方向发展。 改革开放以来,铜仁以其独具的优越区位,优势资源,优惠政策,优质服务吸引着越来越多的外来投资者和游览观光者。当前,铜仁以更加开放的姿态,更加开明的形象,更加良好的环境,更加优惠的政策,更加优质的服务,喜迎海内外客商前来旅游观光,投资开发,共谋发展。(二)自然环境 铜仁地处贵州
4、高原向湘西山地丘陵过渡斜坡地带,地质地貌、气候和土壤等环境条件相适应、生物多样性的特点比较突出。属中亚热带季风湿润气候,年降雨量2250毫米以上,全市有土地面积227.4万亩、其中耕地19.02万亩、占8.4%。境内有流域面积大于20平方千米,长度在10千米以上的干支流22条,适宜立体农业的开发和优质农产品的生产。矿产资源、计有汞、钾、磷、钒、铅、锌、铁.铀、锰和石英砂、白云砂及石灰石等十余种矿。现已探明且储量较大的有钾矿、锰矿和磷铀钒矿。交通和基础配套设施1、交通 交通邮电通讯较为发达,是西部大开发前沿投资环境最具优势的地方。区内公路四通八达,水上航运直下长江,大兴机场2001年7月正式通航
5、,湘黔复线铁路贯穿玉屏县境内,设有玉屏、大龙两个火车站,渝怀铁路贯穿铜仁、江口、松桃三个县市,2004年建成通车。一个水、陆、空立体交通网络将在铜仁形成。 2、通讯 光缆通讯线路覆盖全区,已经开通国内、国际程控电话、移动电话,信息传送迅速便捷。市内国际直拨、移动电话、无线寻呼等邮电业务畅达全国和世界多个国家和地区 ,同时建成了以广电网为骨干的宽带城域网。以地区级黔东商品中心批发市场为龙头的市内商贸设施已初具规模。3、能源 全区电力富足,拥有50万伏和22万伏变电输电线路的国家电网,是黔电东送的桥头堡,100万千瓦乌江思林水电站和120万千瓦铜仁火电厂将陆续在新世纪开工建设。11万伏输变电线路覆
6、盖全区各县市。4、文教卫生 科教文卫事业方兴未艾,具有浓郁的多民族特色地方文化,古老驰名的傩戏文化一花独放。全区已拥有各类大专院校和中小学校2473所,初步形成了多层次、多形式、多学科、 门类齐全的教育体系。全区医疗卫生条件有了很大改善,拥有医疗卫生机构525个,各族人民的健康水平有了明显的提高。文化事业发展迅速,已建成电视差转台269个,卫星电视转播784个,电视覆盖率87%。全区各族人民生活丰富多彩,开放文明。(三)经济、人口和资源 “十五”以来,铜仁在西部大开发和新阶段扶贫开发的历史性机遇下,大力实施“三个重点、三个带动”发展战略,团结奋斗,扎实工作,促进了全区经济社会持续快速健康发展,
7、连续五年保持较高的增长速度和较好的增长质量,提前超额完成“十五”计划确定的主要发展指标,全区综合经济实力跃上新台阶,为今后的发展奠定了良好基础。 1、经济快速增长,发展强劲有力。 全区生产总值跃上百亿元台阶。2005年达到129.29亿元,比2000年增加63.5亿元。人均3300元,比计划增加800元,比2000年增加1462元。按可比价计算,“十五”年均增长10.3%,年均增速较“九五”提高2.0个百分点,比计划提高1.2个百分点,保持了逐年加快的良好势头。财政收入快速增长。2005年全区财政总收入将达到12.57亿元,比2000年增加7.4亿元,“十五”年均增长19.6%;其中地方财政收
8、入7.19亿元以上,超计划1亿多元,比2000年增加3.7亿元,“十五”年均增长15.2%。固定资产投资大幅度增加。2005年突破70元,“十五”年均增长30.5%,五年累计225亿亿元(不含跨区项目),超计划135亿元,是“九五”时期的3.8倍;建成了一批重大项目,投资对经济增长的拉动进一步增强。 2、“三产业”发展迅速,工业化、城镇化和农业产业化水平不断提高。 工业和服务业保持快速发展,成为经济的主要增长点,农业增长稳定。预计“十五”期间,第一、二、三产业增加值分别达到54.38亿元、32.03亿元和44.28亿元,比2000年分别增加15.58亿元、20.53亿元和29.78亿元,一、二
9、产业分别超计划7.1亿元和11.2亿元,三产基本与计划持平;按可比价计算增加值分别年均增长4.2%、20.8%和14.7%;第一、二、三产业增加值比重从2000年的56.9:12.9:30.2调整到2005年的42:24.8:33.2,工业和服务业增加值占GDP的比重首次超过农业。农业结构调整迈出新步伐,建成了一批特色优势农产品种植基地、畜牧养殖基地和农业科技示范区,扶持发展了一批龙头企业,带动了农业产业化发展。2005年,农业总值达到86.58亿元,比2000年增加27.78亿元,5年年均增长2.6%,其中种植业和畜牧业产值分别达到50亿元和31亿元,比2000年分别增加9.4亿元和14.2
10、亿元,年均增长4.1%和13.4%,畜牧业产值占农业产值的比重达到36.6%。以冶金、化工、能源和特色食品等工业发展步伐加快,乡镇企业得到调整提高。2005年工业增加值达21.85亿元,比2000年增长1.17倍,年均增长16.7%,其中,地方规模以上工业实现增加值16.76亿元,比2000年增长1.51倍,年均增长20.2%。成为拉动经济增长的主要动力。以梵净山、九龙洞为重点的旅游基础设施进一步改善,商业贸易、餐饮服务、交通运输、房地产、信息、社区服务等发展迅速,建成了一批贸易批发市场。第三产业占GDP的比重较2000年提高三个百分点。2005年社会消费品零售总额达到31.6亿元,比2000
11、年增加14.2亿元,年均增长12.7%。2005年全区城镇化水平达到23%,比2000年提高7.6个百分点,年均提高1.5个百分点。3、以交通为重点的基础设施建设取得历史性突破,生态建设迈出重大步伐。 建成铜仁至大龙、铜仁至大兴高等级公路和大龙至玉屏高速公路,株六铁路复线和渝怀铁路建成通车,大兴机场建成通航,整治了乌江航道,实现了县县通油路、乡乡通公路和74%的行政村通简易公路,初步形成了公路、铁路、民航和水运相结合的综合运输网络。新建和扩建了一批重点水利和城镇供水、防洪工程。2001?2005年全区水利总投资12.1亿元,是计划任务的242.4%,比“九五”增长236.8%,是建国以来水利总
12、投资的46.7%。一是投入农田水利基本建设资金2.8亿元,新增、改善、恢复灌溉面积3.3万公顷,新发展节水灌溉面积1万公顷。二是投入“渴望工程”、人饮解困工程1.3亿元,解决人饮困难65万人。三是开工续建了一批骨干水利工程。松桃道塘水库、德江梅子坝水利工程和乌中灌区以及防洪工程完成投资3.3亿元。信息化建设取得新进展。到2005年全区固定电话和移动电话分别达到25万户和33万户,电话普及率提高到14.75部/百人,基本实现了村村通广播电视。生态建设迈出重大步伐,重点实施了退耕还林,天然林保护、长防和小流域治理等生态建设工程,五年累计退耕还林210万亩,治理水土流失面积320平方公里,森林覆盖率
13、由2000年的33.1%,提高到2005年的38%。平均每年增长一个百分点。4、投资环境见好,招商引资初见成效。 投资环境进一步改善,招商引资成效显著,“十五”期间共招商引资近200个项目,引进到位资金73.5亿元。对外贸易大幅度增长,全区出口创汇由2001年的2.2万美元增加到2005年的4000万美元,成为经济增长的新亮点。5、教育、卫生、计生、文化等社会事业进一步发展。 全区已全面实现基本普及九年义务教育,初中阶段毛入学率由2000年的73.7%提高到2005年95%,比计划提高10个百分点。人口和计划生育事业进一步发展,人口自然增长率由2000年的13.3下降到2005年8以下,比计划
14、下降3.5个千分点。2005年广播电视覆盖率分别达到79.3%和93.7%。6、居民生活水平显著提高。 城乡居民收入逐年增加,城镇居民人均可支配收入从2000年的4800元增加到2005年的6728元,年均增长7%,农民人均纯收入从1276元提高到1700元,年均增长5.9%,比计划提高1.9个百分点。扶贫开发取得新成绩,五年解决25万贫困人口的温饱问题,完成易地扶贫搬迁2.7万人,贫困发生率从23.16%下降到16%以下。五年全区劳务输出200万人次,促进城镇就业5万人,城乡居民生活条件得到明显改善。(二)城市发展方向1、规划目标 贵州经济区与重庆经济区以及湖南经济区结合部的重要中心城市。
15、本地区中交通枢纽和商贸中心。 黔东北最大的工业强区。继续发展梵净山为龙头的旅游业和以物流为重点的服务业。2、城市发展用地选择 根据城市远期发展规模和远景规划构想,可确定城市远期主要采用“南延北伸”模式,即依托旧城向南、向北延伸,适当向东西发展。城市向北主要为经济发展区,向南主要为政府职能办公文教区。第二部分 项目地区域市场研究区域市场评估1、区域购买人群状况:2、区域经济水平及购买力:3、区域商业基本情况: 传统商业集中于大小十字区域,政府主要部门、重要企事业单位所在主要集中在城市南部。随着商业的不断发展和分化,铜仁的商业开始向北移,发展方向趋于东太大道及清水大道区域。而金滩、火车站区域将作为商业、住宅重点发展区域,市政配套设施也将主要在这个区域兴建,但要形成一个成熟的市场还需要一定的发展时间。 二、商圈调研(一)商圈规模调查1、商圈划分 由于铜仁地势狭长和城市规模的限制,整个城区在规划上就不可能出现比较规则的商圈。所以我们大致将铜仁市区商业分为以下几类商圈:类商圈:零售业为主的商圈。 是指以西门桥为核心的市中心购物休闲娱乐商圈,包括大小十字百货商铺、锦江广场、东太建材城、红色28、
