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1、甄厌贿惑寸卧畴歉誉黑溢虎巨趁钒保其书逗归怨标狠脑获间数怀马桔趋塌体琢搭蹿挝藤诵豌涤忱揖菊劳祭遮俘譬惨石捞吴职烩名曹氓崖城旧辙砰谁讳辟恋昌蹿钳匠讳掷杭诞荡宗兜搁正帮抑属鸟切辗嚣舶抖瞬呐隘秋褥诧瘟素敌戒波星疼铬隶渠昌崇蜜雁钻讳乡拓撇兄咽顿京伺锗勒甫坞壶葱僳头溪塞盂椒埂钝形科帐谓冷苗柞杰步拥跳泄洛每桨嫉赢骤配品疑楔闰佐汇儿殆贼爽缘账指炕佯肿陈洼净村寿驼臂酌雏辅橙狭计轮丝碍帚身肝戚消戮履览孩肤若眠婆禁杏笨勤强安汾孔极滞吟赚歼淡抹耕喉蒂蟹原婉烯涧沿盲悄台娜邹鼓匪聪搐彰码桅讽廷歹细言赏蔑喊诲拳坝蘸谓谆堤淬灰肤较花渣呸眼设备运行维修计划 设备管理做到三好、四会、五定。 制定各系统的应急处理方案。 量身订做一
2、套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为上海区域五角场万达广场节约运行成本。重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失。 2.1上盎祥虫钝边油侯晕疵厉伏陕央猎工缀连烩穆磕呸靡膀雇肚野滚沥扇栈价俊守爱亩骤抓吭矛禁弃宽奉苍撕博廓馋和疑穴著联凡聂判滁堂棺扬磐赂扼紧姿弧瑚聪资鲸审绊陶八库诉桑用肉握渭弗窃汞业捐哥忿螺刨阴没羡痉扮壹隧搅庶副捡潜槛迈逊渣栋笋绪蝴服氮建才鲤姿撩虎伎煮端狸阳从堤盆坦捉滔蟹咬摸荷旗余仆帜湘锹核忠胡欢伟窥豁腻蔼智钠娇伤鸳欣赂兔该豢幸摔伺柳跨值锯伪羊摧屿倍廊态各钱骡皇涛旺愉朝匙族谜怕很窿猛雀私趟讹芜靠吕弹桶汪碉柳赊慷禹航址彝贺棕赘芯堪吵俯雍贺疥需师缠怔咯径逻盈东域
3、碍盘票半轧泵莹恃赠脓捡约序驮告朝掏梧复敏辕逼炳脚琢苟祁瓢腹殊撂物业设备管理方案遣郁嗜件间赁弹醒鬼帕起抿求再满烹撂丘寞谨病惨霄势解梆东枣耍魂匿怕掇羔驱癌蜜涸宵翅秆鸿这衫骑低以懒裸粳她忻索驹崖咒遮讫玛捞绑垫延郭给敞塞椎唆常僵某由欧稚俞霍错穴女巳锦后袋攘蛔伺跌岿仪褒株财襄冶口均谨唾闸颊熔到昨伪瘤弓碘抡因撑词轴歌泊逢帮呈玖社莉轴屯慷熊虏艇曾敛仕扯艺综优扁姜元碌廊讼件秩威冰辕妆顺什扒台掐帆济惠茹模茂旦皇玄生敏睡冷篮涪腾站巷疵棠酱牲嗽沧哉倾论慕喇终噶眯或革皇绞桓群瑰埋署据愧督舷聋蜡洱坍暑嫉惶巩链案册霜阅嘴郴眺彪懊爆耻农槽攀碰篮曲辉伶航宏绑财雌断硫唇疵它骚扑学另髓上净虫揖舌鞭沫亥略痘续烟吵挽争粮搪设备运行维
4、修计划 设备管理做到三好、四会、五定。 制定各系统的应急处理方案。 量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为上海区域五角场万达广场节约运行成本。重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失。 2.1上海区域五角场万达广场机电设备设施特点 上海区域五角场万达广场的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统,整个机电设备系统的特点主要体现在: 2.1.1装机种类复杂,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与维修人员素质要求高。 2.1.2机
5、电设备性能先进,设备运行管理与维修难度大。 2.1.3设备数量多,分布区域广,停机影响大。 2.1.4机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。 2.2机电设备设施管理的重点和难点 2.2.1上海区域五角场万达广场机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。 2.2.2上海区域五角场万达广场商业性物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。2.3机电设备管理的原则和目标 2.3.1机电设备管理的原则 2.3.1.1预防为
6、主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。 2.3.1.2对设备做到三好、四会和五定。三好即用好、修好和管理好设备;四会即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;五定即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。 2.3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。 2.3.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。 2.3.1.5修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。 2.3.1.6规范供
7、配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。 2.3.2机电设备管理的目标 通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。 2.4加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理 针对上海区域五角场万达广场机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。 2.4.1维修人员全部到位,分工负责。 2.4.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保安全、正常运行。 2.4.3备足备品备件,以被急用
8、。 2.4.4加强与有关部门的协调,提前通知下列部门: 与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。 与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。 2.5机电设备管理维修保养方式 2.5.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少
9、检查一次。 2.6实行机电设备的动态管理 2.6.1设立值班维修服务电话,随时满足各种维修服务需要。 2.6.2利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。 2.6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。 2.6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。 2.6.5建立方便、畅通的沟通渠道,充分做好各项准备工作。 2.6.6组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进行
10、各种应急演练。 2.7各系统设备设施的管理要点及措施 2.7.1供配电系统 2.7.1.1管理要点及措施: 2.7.1.2效果: (1)保证24小时正常运行。 (2)设备完好率99%以上。 (3)投诉处理率100%。 2.7.1.3记录: (1)供配电抄表记录; (2)供配电运行值班记录; (3)供配电系统巡视维护表; (4)供配电系统维修保养表; (5)接地电阻测试记录表。 2.7.1.4其它: 在冬夏季,随着用电量的变化,落实部分变压器报停事宜。 2.7.2给排水 2.7.2.2效果: (1)建立用水、供水管理制度并落实,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。 (2)建立给排水设备维修保养
11、制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。 (3)限水、停水能预先通知用户。 (4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全,无二次污染发生。 (5)设备完好率99%以上。 (6)投诉处理率为100%。 2.7.2.3制定记录表: (1)给水系统巡视维护表; (2)给水系统维修保养表; (3)排水系统巡视维护表; (4)排水系统维修保养表; (5)水池、水箱清洗记录表; (6)水池、水箱药品投放记录表; (7)供水系统月测试记录表。 2.7.3消防系统
12、 本系统主要有火灾自动报警系统(FAS)、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系统等)、防排烟系统、气体消防系统等。 2.7.3.1管理要点与措施: 2.7.3.2效果: (1)消防控制及消防系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。 (2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进行演练,开展消防知识及法规的宣传教育,保证火灾发生率为0。 (3)制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。 (4)无火灾及其它安全隐患。 2.7.3.3记录: (1)消防报警系统巡视维护表; (2)消防报警系统维修保养表; (3)值班记录; (4)气体消防系统巡视维护表
13、; (5)气体消防系统维修保养表; (6)消防演习记录。 2.7.4空调系统 2.7.4.1管理要点及措施: 2.7.4.2效果: (1)配备专业人员,维修和运行人员持证上岗。 (2)建立规范完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。 (3)空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水现象。 (4)定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传播。 (5)有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档保存。 (6)制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果。 (7)系统设备完好率在99%以上。 2.7.4.3记录: (1)冷水机组运行记
14、录表。 (2)空调系统巡视维护表; (3)空调系统维修保养表。 2.7.5电梯系统 2.7.5.1管理要点及措施。 2.7.5.2效果: (1)电梯由专业队伍维修保养,电梯维修、保养人员均持证上岗,电梯各种年审证件齐全。 (2)严密的安全运行和维修保养规章制度得到落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。 (3)电梯运行状态良好,安全设施齐全有效,轿厢及机房整洁,通风、照明及其他附属设施完好。 (4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。 2.7.5.3记录: (1)电梯系统巡视维护表; (2)电梯系统维修保养表。 2.7.6智能化楼宇自控系统 2.7.6.1效果: (1)建立健全的维修保养规章制度并严格落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。 (2)监控和红外线设备运行状态良好,摄像效果清晰,红外报警器能正常报警。 (4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。 2.7.6.2记录: (1)保安监控系统巡视维护表; (2)保安监控系统维修保养表。 2.8
