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4、问题一直是个热点问题。由于房地产业是资金密集型行业，在土地开发和商品房经营过程中需要大量资金的投入，需要健全的金融业和资本市场作为其强有力的支撑。不断扩大融资渠道、降低融资成本，是房地产开发企业寻求持续发展路径和提升资本运营能力的必然要求。本文首先对国内外研究现状进行了归纳总结，简要介绍了房地产企业融资渠道相关概念，重点分析当前和未来房地产开发企业的融资渠道所存在的问题及相应对策。文章针对我国房地产企业融资过程中所存在的融资渠道单一、严重依赖于银行贷款等问题，从构建多元化融资方式、构建房地产企业不同发展阶段的融资渠道组合、优化我国房地产企业融资渠道支撑体系等方面提出了优化我国房地产企业融资渠道
5、的对策措施。关键词 房地产开发企业；融资；融资渠道 Research on Real Estate Enterprise Financing Channels Abstract：After more than twenty years of development, the Chinas real estate industry has developed into an important influence factor of the national economy. The financing problem of real estate industry is always the
6、hot issue. For that, the real estate industry is classified as a capital-intensive industry which needs a lot of fund in the aspect of land exploration and commodity house business, and the finance industry and healthy capital market as its strong support. So whether real estate enterprises have goo
7、d financial channels influences the sustained and development of real estate.Firstly, the article reviews and analyzes the general theory of financing of enterprise, and then introduces the characters and influential factors of the financing channels of real estate industry; the focus of the paper i
8、s on how to resolve issues of the financing channels. Then the Paper brought forward countermeasures aiming to optimize financing channels for real estate enterprises in China. The measures mainly cover three areas: 1.Construction of a widen range of financing mode; 2.the construction of financing c
9、hannels combination in different development stages; 3.the optimization of Chinas supporting system of real estate financing channels.Keywords：Real estate enterprise; Financing; Financing channels目录第1章 绪 论41.1 研究的背景和意义41.2 国内外研究现状51.2.1 国外研究现状51.2.1 国内研究现状61.3 本文主要的研究内容7第2章 房地产企业融资渠道概述92.1 房地产企业融资基本
10、概念极其特征92.2 房地产企业主要融资渠道92.3 房地产企业融资渠道选择的主要原则10第3章 我国房地产开发企业融资现状及主要问题分析123.1 我国房地产企业融资现状123.2 我国房地产企业融资渠道存在的主要问题143.2.1 过于依赖银行143.2.2 直接融资所占比例小153.2.3 外资在房地产融资中所占的比重呈下降趋势15第4章 优化我国房地产企业融资渠道的对策措施174.1 构建多元化的融资渠道174.2 构建房地产企业在各发展阶段的融资渠道组合174.3 优化我国房地产企业融资渠道的支撑体系18参考文献20第1章 绪 论1.1 研究的背景和意义我国房地产产业经过二十年的发展
11、，已经成为了国民经济的支柱产业。近年来房地产业对 GDP 的贡献率达到 30%左右，可以说房地产产业的快速发展已经成为了我国经济保持持续快速增长的一个强有力的支撑。同时房地产业具有十分强大的产业关联效应，多达 50 个以上的行业与房地产业直接相关。其中有建筑业、建材业、金融业等等，另外，房地产业还能带动一些基础工业和制造业的发展，比如化工、钢铁、塑料等等行业，还有一些第三产业，比如旅游、园林等的繁荣也可以被房地产业所带动。根据国家的统计，每一个百分点的房地产业中产值的增加，就可以推动相关的产业产值增加到 1.5 到 2 个百分点。但是近年来房价上涨速度过快，部分地区的平均房价水平已经远远超出了
12、普通民众的接受能力，众多房地产企业引致了民众的口诛笔伐。国家为规范调整房地产业的发展，采取了一系列宏观调控政策来规范与引导房地产业的发展。2011年1月， “国八条”出台，确定了全年房地产调控基调，也使2011年变成了“史上”调控力度最大的一年。而且2011年，国家多次调整存款准备金率和存贷款利率，形成了一个偏紧的货币市场环境，使绝大多数开发企业陷入融资困难的窘境。2011年末，我国房地产交易市场首次出现了“量价齐跌”的现象，房地产企业由于资金回流出现问题，开始集体“过冬”。在2012年12月12日至14日召开的中央经济工作会议上提出的涉及房地产业的政策方针有如下三个方面：一是进一步推进房产税
13、改革试点；二是抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作；三是坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。中央经济工作会议坚定了房地产调控方向，房地产行业的冬天远没有到头。长期以来，融资工具单一一直影响着我国商业房地产发展及金融体系的稳定。目前，我国房地产企业以银行贷款融资模式为主，房地产行业的发展过度依赖于银行体系。而且我国的房地产市场还仍然不是一个成熟的市场，企业规模偏小、开发商持续开发和规模化运作的能力较弱由此，发展受外部因素影响较大。房地产行业的不良发展将会影响我国金融业的正常运行，甚至导致更深层次的金融问题。传统的融资工具已
14、经很难满足商业房地产的要求，融资渠道问题成为了房地产行业能否健康发展的关键因素。所以研究融资渠道扩展、融资工具创新具有很强的现实意义。1.2 国内外研究现状1.2.1 国外研究现状对房地产企业融资的研究主要是建立在企业融资理论基础之上的，国外企业融资理论主要有早期的资本结构理论、MM理论、权衡理论以及企业融资的优序理论。最早对于资本的问题进行归纳评价的是美国的经济学家大卫戴兰德。1952年，他提出了早期的资本机构理论，即企业的资本机构是按照以下的三种方法来确立的：净收入法、净营运收入法和传统法。净收入理论认为，负债可以使企业的资本成本降低，负债的程度越高，企业的价值就会越大。净营运收入理论认为
15、，无论是财务杠杆怎样的变化，企业的加权平均成本是固定的，因而企业的总体价值也是不变的。传统理论是介于净收入理论和净营运收入理论之间的，该理论认为负债的增加对于增加企业的价值方面是有利的，但必须要有个度，企业也确实存在一个使企业的市场价值最大化的资本结构，且要通过财务杠杆来获取。在最佳资本结构点，负债的实际边际成本率与权益资本的边际成本率相同。早期最具有影响力的融资结构理论是美国学者莫迪利亚尼和米勒所提出的MM理论。MM理论是对早期的净营运收入理论做的进一步的发展，并且严格的通过了数学推导，证明了在一系列严格的假设条件下，企业的价值与所采取的融资方式无关。权衡理论出现于20世纪70年代，这一理论是对MM理论的再修正。权衡理论主要是探讨企业在存在财务风险和破产成本以及代理成本的情况下，融资结构与企业市场价值的关系。权衡理论认为制约企业无限追求免税优惠或负债的最大值的关键因素是由债务上升而形成的企业风险和费用，企业债务增加使企业陷入财务危机甚至破产的可能性也增加。随着企业债务增加而提高的风险和各种费用会增加企业的额外成
