《论我国物业管理的发展与完善》由会员分享，可在线阅读，更多相关《论我国物业管理的发展与完善（18页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、暨南大学教育学院学 生 毕 业 论 文题 目： 论国内物业管理的发展和完善学 号： 专 业： 物业管理学生姓名: 姚纯指引教师: 王怀志 4 月诚 信 声 明我声明,所呈交的毕业论文是本人在教师指引下进行的研究工作及获得的研究成果。据我查证,除了文中特别加以标注和道谢的地方外，论文中不涉及其她人已经刊登或撰写过的研究成果,也不涉及为获得其她教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺,论文中的所有内容均真实、可信。毕业论文作者签名: 签名日期: 月 日论文摘要物业管理作为劳动密集型行业，波及的范畴很广，成为吸引城乡剩余劳动力,扩大劳动就业的重要行业之一。物业管理在有效运用和消化剩余劳动力方面有着
2、天然的优势,可以减轻社会就业压力，增进社会和谐与稳定。物业管理不单单是对建成投入使用的物业管理进行科学养护,它还积极参与社会公共事务、协助公共秩序管理。同步为政府解决“都市病”、提高居民的精神文明素质和现代化都市意识做出了成绩。但是,象其她新兴的事物同样，发展到一定期期就会浮现瓶颈状,暴露出多种各样的问题:在物业管理公司内部，自身资金局限性、资质不齐等;在物业管理行业上,法体系不健全、各地政府看待物业管理的行为有偏差等问题日益凸显等等。于是,如何进一步提高公司的整体服务水准，在日益同质化的市场竞争中脱颖而出,便显得至关重要。核心词:物业管理 服务行业 现状 发展趋势 ropety maname
3、n as alabor-intsie idustri,ivlving ane i verywide, rban adrual surplu laboatracing， expad the min industis of lbor and eloymnt Prprymaageentin tefive iliatonand digeiv supu labor forc as atura dantage, n alvate eplymet rssure，promoe socia rmonyan stablity.Proert manementnot olyconstrucd and pt int u
4、 propertymngemet, i aocietiic antenaceciely participate n scil n ucffis, sist te publc ordemnagmenA the same tmefo e governmen to slvethe ua il and improvte spiriual civilization qalt and moer cit concionesmade hismark.Bt, lke the new things,as developto certainperiod will appar bttlenckshape, expse
5、d alsotsof qusions:nperty agement nrpisinter,therpitl inficny， ulifcato not na, etc.; In he operty mngemen indtry, lasem is ocmlet,a the locl vernent of reatg proerymanageet prles withevanbehaiour inrasingly pominen, e. So， how t uereance the enterpisethe vral servce lv, incrasng homgene in hmarket
6、cmpition, i is citca that tad out.Keywd: rory managmet ervice ustry stat develomen red目录论文摘要3目录41国内物业管理的现状1.1国内物业管理的社会化限度不高1.1发展水平和居民收入水平较低6.1.2有效供应较低61.1.制度环境6.2国内物业管理公司市场运作问题分析71.1管理运作中各方行为不规范82.2逆专业化问题81.3经费问题81.2.4管理公司与社会有关方面的关系尚未理顺91.5房地产开发遗留下“后遗症”92国内物业管理行业的发展趋势2.1由一体化进入到一体化与专业化并存92.服务由粗放式向菜单服
7、务转变9.3物权法将催生多种管理方式并存10.4由单一服务进入到设施管理102.5将会浮现品牌化、专业化特色服务102.6政府将加快法律制度建设对物业管理规范和引导1参照文献:12道谢12物业管理最早出目前19世纪60年代的英国,至今发展已有近一种半世纪了。而在中国直到改革开放才开始由沿海一带地区接受香港的物业管理概念,然后逐渐传入内地,由于国内人多地少,房地产行业利润空间较大,竞争剧烈，物业管理作为房地产开发的后续环节，自然逐渐成为人们购房时关注的热点，同步致使物业管理成为国内发展最快的新兴行业之一。根据经济普查报告显示,究竟全国物业服务公司管理面积达到125.4亿平方米，物业管理服务领域已
8、由住宅、办公、工业、交通、医院、学校、银行等多种业态。物业管理已成为居民购房的重要考虑因素。据有关部门记录，到6月底，已有1.44亿平方米的商品房空置,积压了000多亿元资金，其中一种重要因素就是物业管理不到位。物业管理行业始终存在利润率低、收费难等问题,影响着国内物业管理的健康发展,但其速度增长之势不容小视。根据第二次全国经济普查报告显示,全国物业服务开展的物业管理主营业务收入达到7亿元,略高于旅游饭店业21.5亿和文化、体育与娱乐195亿元。根据房地产消费环节的长期性和国内都市化发展，可以预见物业管理行业完全也许发展成为房地产业中的最大的分支行业。但是,物业管理自引入中国以来才20近年,而
9、在大陆内地则普遍只有左右的发展历史,发展速度快与发展历史较短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。因此，我们目前迫切需要对国内的物业管理进行认真的思考分析，把握对的的发展趋势,进一步提高公司的整体服务水准,才干将国内的物业管理打造得坚不可摧。 1国内物业管理的现状1国内物业管理的社会化限度不高物业管理行业是生产力发展和社会进步达到一定水平后所兴起的一种朝阳产业。随着国内房地产业的发展，住房制度改革和住房商品化进一步，物业管理应当覆盖绝大多数物业。但事实上，目前国内物业管理的覆盖面太小，社会化限度低,远远不能适应社会现代化和文明限度的需要。而目前影响国内物业管理有效需求局限性的重要
10、因素有：1.1.发展水平和居民收入水平较低 经济发展水平较低，表目前物业管理自身的现代化限度较低。居民收入水平较低则是制约此类地区住宅物业管理发展的现实障碍。事实上，内陆经济相对落后地区的普遍现象是居民消费支出中食品支出比重大恩格尔系数较高,房开支所占比重较小,居民往往不堪承当物业管理费这个额外的支出。推广物业管理这种现代化的高效管理体制,是将老式的无人管、自己管或国家管转变为专业化、公司化的市场经济体制下的商业行为。要打破那种视物业管理为发达地区崇高物业才需要的“奢侈品”的结识误区。理论分析巳证明，物业管理所提供的物业管理服务产品实为业主和顾客的“必需品”。并且这种必需品作为一种准公共物品，
11、它还给全体业主、顾客乃至全社会带来效益,提高全社会的福利水平。1.2有效供应较低 物业管理覆盖面低，市场容量小,制度环境、经济发展水平和居民收入水平低只是导致这种状况的需求方面的因素,但有效供应能力局限性是其中一种重要方面。供应能力局限性有三个方面的因素：物业管理公司素质参差不齐、供应构造偏差、既有价格水平较低。物业服务公司的专业化限度不高,仍属于劳动密集型行业,服务人员多数来自下岗转岗职工,高学历人员占据行业人数比例少。同步，物业服务大多数为小公司,经济基本单薄。11.制度环境目前，制约国内物业管理制度环境的重要两个因素： 各地政府行为略有偏差。在国内物业管理的发展过程中,各级政府起到了有力
12、的推动作用,政府行为从总体上来评价应当是好的、积极的。但也不能否认,政府行为中也存在着某些偏差，例如:对物业管理结识不够;政府管理体制不够完善等等。月，相声演员郭德纲的徒弟与前来采访郭别墅搭建“侵占绿地”一事的记者发生肢体冲突。由此公众开始关注全国各地别墅区私搭乱建的现象及都市执法整治活动。在这次整治活动中,物业管理处在尴尬境地，保持沉默。沈阳师范大学物业管理系副专家接受采访时表达“在物业管理市场混乱的法律关系环境下,物业服务公司缺少风险意识”。而这些正严重阻碍着物业管理行业的顺利发展。 法律体系不够完善，制定的法律法规与现实有差距。到目前为止，有关物业管理的最高法律法规就是修改的物业管理条例
13、,由此可见法律体系的建构还需要时日。同步，也导致物业管理公司与业主在管理与服务过程中产生的问题、纠纷无法有效、对的的解决,导致了物业管理与业主很难和谐相处。4月20日正式颁布的北京市物业管理措施中,将国务院物业管理条例中物业管理的定义由“业主选聘物业管理服务公司”变为“业主自行或者通过她人”,其意味颇深;第八条规定被广泛误读为“不成立业主大会就可以不交物业费”;设立第二十九条的思路能否成为调解住宅物业管理矛盾的良方,也引起全国业界的广泛争论。虽然国家颁布有条例，但是，只能从宏观上把握,而各地又相继制定了地措施规,但在法规与实际各物业管理公司操作上有些差距,致使法律与现实相差甚远,导致公司与业主
14、有苦难言、有法难遵的局面。 物业管理招投标市场运营机制不完善。目前全国各地大都市基本建立了物业管理招投标市场并开展工作，但从实际效果及外界反映来看，未达到国家颁布的招投标法的目的。在市场经济条件下，物业管理公司被推向市场前台。目前物业管理公司普遍存在管理规模过小、经济效益差的问题。究其因素，由于社会物管资源有限,物业管理公司过多、过滥，致使物业管理水平低下，政府的行政管理手段难以扶优扶强,缺少规模经济效益。竞争是市场经济的内在规定，物管公司也只能在竞争中生存、发展。因此,只有招投标真正体现出公正、客观的市场竞争，才干真正实现优胜劣汰。总之，扩大国内物业管理的覆盖面是个综合的系统工程，供、求两个方面双管齐下才干获得效果。.2国内物业管理公司市场运作问题分析物业管理作为一种新型的适应市场经济竞争规定的朝阳产业，代表着“低成本”、“高效率”。在目前已开展的物业管理的具体操作和运营中，则有诸多实际问题阻碍着这个行业的健康、稳定发展。1.1管理运作中各方行为不规范物业管理作为一种民事商务行为,不管其内容如何变化,参与其中的各方应当有一种较为明确的行为规范。但现实
