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1、目录第一部分：市场分析一、武汉宏观市场51、量价表现52、市场存量53、成交结构6二、古田区域市场61、成交量62、成交价7三、竞争市场71、竞争项目位置分布72、基础信息对比83、经济技术指标对比84、交通配套对比95、内部配套对比96、营销状态107、产品配比108、潜在竞争11四、市场综述12第二部分：项目分析一、项目所在区域规划131、武汉园博园132、硚口西部旧城改造143、舵落口、易家墩重点改造154、十二五期间重点规划“四区一带”155、江汉六桥2015年通车166、宜家、红星美凯龙落户硚口177、小结18二、地块属性191、经济技术指标192、地块四至191）东面202）南面2
2、13）西面214）北面223、内部条件224、外部环境231）交通232）医疗233）商业244）教育245）餐饮24三、SWOT分析251、优势252、劣势253、机会点254、威胁点26第三部分：项目初步定位一、项目定位271、项目发展方向找寻272、定位前的思考283、项目定位28二、产品定位291、定位前的思考292、产品定位原则303、产品建议304、产品定位305、住宅户型配比建议29三、客户定位311、住宅客户定位312、商铺客户定位313、写字楼（公寓）客户定位31四、价格定位311、住宅价格定位312、商铺价格定位323、写字楼（公寓）价格定位33第四部分：项目财务分析一、总
3、投资估算34第五部分：项目风险分析一、可能面临的风险37二、风险防范建议37第六部分：项目可行性综合评述一、经济效益评估38二、可行性研究结论38第一部分：市场分析一、武汉宏观市场1、量价表现2013年主城区成交1087.3万方，相比2012年增长15.83%；成交均价8652.55元/，相比2012年增长9.7%。成交量大幅上涨，成交价稳步增长，市场表现活跃。2、市场存量截至2014年1月份，武汉住宅市场存量近1470万方，存销比14.89。需近15个月可消化存量。市场存量保持微幅上涨，但整体处于合理值范围内。3、成交结构纵观近两年成交户型结构，120以下的首置首改型产品始终是成交基础。二、
4、古田区域市场1、成交量2014年1月古田成交284套，同比增长8.8%，环比增长39.4%。融侨锦江及天宇盛世滨江1月加推，致使1月成交量大幅增长。因联发九都府、赛达国际、保利香槟国际为主的项目销售已近尾声，后期市场可售货量减少的原因，2012年成交量8月份为分水岭，8月份以来持续下滑，直至2014年1月份融侨锦江及天宇盛世滨江加推，1月成交量出现反弹。2、成交价 2014年1月古田成交均价12435元/，同比上涨25.37%，环比上涨14.83%。本月成交以融侨锦江（13000元/）及天宇盛世滨江（13500元/）为主，价格也因此涨至12500元/平方米左右。三、竞争市场1、竞争项目位置分布
5、海联时代广场本项目广电兰亭荣荟天宇万象国际待售在售赛达国际联发九都府天宇盛世滨江保利香槟国际2、基础信息对比目前古田区域内，在售项目较多，在售物业形态亦较为丰富。项目发展商地址物业形态建筑风格交房标准天宇万象国际武汉市时代天宇置业有限公司硚口古田二路写字楼、公寓、住宅、商铺ARTDECO毛坯海联时代广场武汉财富兴城置业发展有限公司硚口区古田二路（长升路与丰茂路交汇处）公寓、写字楼、商业现代毛坯赛达国际武汉市泰宇商贸有限公司硚口古田二路（汉口春天西侧）住宅及社区底商后现代毛坯联发九都府联发集团硚口解放大道与古田四路交汇处住宅、公寓、商业现代古典主义毛坯保利香槟国际保利地产硚口解放大道宗关（武汉四
6、中旁）住宅、公寓、社区底商ARTDECO毛坯广电兰亭荣荟武汉广电地产硚口区古田四路（天泽一方旁）住宅、商业、公寓、写字楼ARTDECO毛坯天宇盛世滨江武汉市时代天宇置业有限公司沿河大道、崔家墩路交汇处住宅ARTDECO精装修3、经济技术指标对比竞争项目以中小规模为主，区域内规模最大项目为广电兰亭荣荟约60万方。项目占地面积建筑面积容积率绿化率总套数车位比物业费物业公司天宇万象国际30608848132.835%7040.7武汉市时代天宇物业海联时代广场12000620005.1320%4400.9赛达国际333591321393.530%13060.61.8武汉天鼎源物业联发九都府277001
7、250004.530%12360.72.4联发物业保利香槟国际51517240356445%15060.8住宅2.5；商业4.2武汉保利物业广电兰亭荣荟1092075932675.4330%47920.6武汉鑫广电物业天宇盛世滨江457121250003.550%10051.13.2世邦魏理仕4、交通配套对比竞争项目较为集中，共享区域完善交通配套。项目道路系统轨道交通公交线路天宇万象国际古田一路、古田二路、古田四路、二环线；三环线、长丰大道、解放大道、古田路、沿河大道1#线311、548、568、589、 619、541、548、736路8条公交线路海联时代广场古田一路、古田二路、古田四路、二
8、环线；三环线、长丰大道、解放大道、古田路、沿河大道505路、508路、512路、531路、546路、548路等16条公交线路赛达国际古田一路、古田二路、古田四路、二环线；三环线、长丰大道、解放大道、古田路、沿河大道1号线505路、508路、512路、531路、546路、548路等16条公交线路联发九都府古田二路、古田四路、二环线；三环线、长丰大道、解放大道、沿河大道1#线714、523、806、574、512、558、550、548等14条公交线路保利香槟国际古田四路、汉西三路、二环线；三环线、长丰大道、解放大道、沿河大道1#线70路、222路、537路、597路、720路、808路6条公交线路广电兰亭荣荟三环线、长丰大道、解放大道；二环线、汉西路；
