《杭州江干N8与N10地块项目可行性研究报告(DOC 16页)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《杭州江干N8与N10地块项目可行性研究报告(DOC 16页)（16页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2006年杭州江干N-8与N-10项目可研报告一、项目概况1规划设计要点2N-10东侧紧邻的N-12 由于目前尚未拆迁完毕，不能本次挂牌出让，但合作方杭州市江干科技经济园管委会愿意待N-12地块拆迁完成后，按N-8、N-10项目同种方式优先出让给乙方。 二客户定位及产品解决方案 1项目系列归属 金色家园产品系列 2项目客户定位（参见七对眼睛工作表格） 3产品解决方案 （1）产品解决方案清单（参见七对眼睛工作表格） （2）规划方案（附图及经济技术指标） F:杭州市场0413 九堡地块可研报告市场 F: （20060418）杭州九堡 杭州江干N-8、N-10项目规划方案 以上方案经测算能满足规划要
2、求，同时符合经营计划指标需要； （3）单体方案（附图及经济技术指标） 上为三房户型，下为两房户型； （4）成熟产品与标准化产品选型 以集团研究的RS型产品为基础，适当调整后应用； 三、土地获取方式及项目风险分析 （二）土地获取方式 1、土地使用权获取方式简述 上海公司先与杭州市江干科技经济园管委会签协议，获得其对本项目土地的楼面价，挂 牌的设定条件及优惠政策承诺；万科向国土局交公告保证金，国土局发公告，公告后20天内万科交竟价保证金，10天后竟价结束，万科摘牌；一周内万科付首付款20%（含公告、竟价保证金），四月后付40%款，八个月后付40% 2、土地获取程序：以流程图说明土地使用权取得的基本
3、环节、时间和条件说明 温馨推荐您可前往百度文库小程序享受更优阅读体验 不去了立即体验（三）项目风险与防范 1、土地获取风险 1）土地获取可行性风险分析 政府挂牌净地出让，无法律风险 四、资金解决方案 1、杭州公司第一个项目，暂没有公司资金状况分析。 2、待决策新项目现金流量计划 说明：待决策新项目资金峰值50435 万元，出现时点06年4季度。实现累计正向现金流时间为200 8 年 3 季度。 3、资金缺口解决方案： （1）拟向总部申请项目贷款额度42435 万元； （2）拟寻求中资/外资合作解决8000 万元资金缺口； （3）其它方式解决。 五、项目开发计划 附运营计划表 杭州江干N-8、N
4、-10 项目运营计划表.xls 注：08-09年销售车位，统计销售金额，但不统计面积。小高层09年2季度售罄。位和商业。 六、经济效益分析 2、合作项目万科经济指标： 万科独资项目 3、项目开发各年的利润体现 4、地价敏感性分析 本项目采用“勾地”方式，地价锁定，如超出锁定价格，由江干经济开发区补偿，没有不确定性。 5附件经济测算表 九堡项目成本财务 测算（方案三）200604 七、人力及管理资源配置 届时，该项目的人力资源配置由杭州公司落实，总经理丁健负责进行该项目的人力资源配置，上海区域总部给予杭州公司以协助 八、前置与加速措施回顾与补充 已委托设计单位进行概念设计，同时开始首期产品研究；
5、已开始进行区域市场和客户产品需求的细化研究，已着手拟定项目产品测试方案；已和合作方沟通争取将本项目列为杭州市绿色通道项目，来保证项目获取后规划方案快速报批报建，具体杭州公司负责实施。 九、总结与建议 1.SWOT分析与结论 S优势 产业优势 项目位于江干科技园内，又具有下沙和江干区产业背景，产业的支撑为项目提供了充足的潜在客户群。同时未来的四季青服装交易中心和杭州长途客运中心等项目的开发，都为项目提供了产业支撑。 规模优势 九堡目前出让的土地普遍规模较小，一般楼盘的建筑面积在10万方左右。本项目约20万方的建筑 面积，可以在配套和整体环境上做出较好的品质。 万科品牌/实力优势 作为国内房地产企
6、业第一品牌，万科在人们的心目中具有很高的知名度，品牌优势明显，实力雄厚，信誉度高，这些为购房者、投资者提供了信心保证。 W劣势 配套劣势 九堡区域的商业配套主要集中在九堡镇杭海路两旁，而项目区域目前缺乏必要的生活配套设施。同时目前只有公交842在项目附近设有站点。而九堡区域的购房者多经济实力有限，私家车拥有率较低，公交系统的便利是影响消费者购房的一大因素，因此区域内交通的不便利，必定会影响到项目的最终销售。 区位劣势 本项目处于科技园内，工业厂房会对本项目的品质和形象有所影响，而项目处于江干科技园内，目前没有项目开发，单独一个楼盘难以形成居住氛围。 九堡镇居住区规划，重心是在九堡镇东面和南面临
7、江区域。而目前九堡区域的房产开发项目主要集中在杨公村沿江区块和经济适用房区，杨公村临江住宅，生态环境非常好，区块有稀缺的钱塘江景观，一定程度上可提升项目的品质，也是可以最快成熟的区位，将给本项目带来较大的竞争压力。 O机会 充足的潜在客群 下沙高教园学校的陆续搬迁，下沙开发区企业、江干科技园企业的纷纷入住，以及钱江新城的逐步兴起，四季青交易中心的即将开业等对给九堡区域和本项目提供了充足的潜在客户群。 便捷的交通规划 四月份开工快速公交一号线，2010年开通的地铁一号线（九堡区域设有三个站点），规划的九堡大桥，德胜快速路等便捷的交通规划提升了消费者对区域和项目的信心、认可度。 城市规划推动区域发
8、展 杭州“城市东扩”使得九堡区域成为未来城东区域的开发热点区域，下沙副城的高规划，高起点也为区域的高速发展奠定了基础。 T威胁 潜在供应威胁 九堡区域房产开发较晚，区块内潜在的开发居住用地较多。目前政府已经在区域内增加了土地储备，未来几年区域也会成为土地供应的热点区域，因此未来区域的潜在供应 量将会比较大。 协议出让土地的价格优势，将会对市场价格形成冲击，需要本项目更好的控制住开发成本。 2投资建议 本地块地处九堡，交通尤为便利，为连接老城区和下沙辅城的城市次居住区，对本地市场及吸引老城区和周边辅城的客户有较大影响，未来升值空间较大，而土地获取成本较低，利润可观；本地块为净地出让，已三通一平，可立即开工，实现预售，实现资金迅速回笼。建议投资。
