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1、都荟名苑苑广告告推广策策略案太一广告策策划中心心本方案要解解决四大大问题：Wheree arre wwe? 我们在哪里里？-对区区域市场场现状的的回顾How iis oour prooducct? 我们的产品品如何？-定位、主主题与核核心概念念的提炼炼We waant thee diirecctioon wwherre? 我们要去向向何处？-瞄准目目标市场场，锁定定目标客客户 How ddo wwe aarriive? 我们如何到到达？-策策动销售售与广告告信息释释放的解解决之道道Wheree arre wwe? -我们们在哪里里 ？第一部分、罗罗湖区市市场 从20011年下半半年开始始，罗湖
2、湖区销售售面积增增长，长长期居高高不下的的空置率率下降，由由此可看看出罗湖湖住宅物物业仍保保持较为为强劲的的销售势势头，证证明罗湖湖仍然是是消费者者置业的的热点区区域。 罗湖区住宅宅价格走走势2001年年月1季季度均价价为64426元元，2季季度为662977元，33季度回回升到663611元，44季度是是63115元。可可见，房房价走势势比较平平稳，呈呈现微幅幅上升态态势，并并对20002年年的价格格起到有有力的支支撑，区区域价格格得到普普遍认同同。 新的罗湖区区住宅开开发格局局渐渐形形成罗湖区虽然然做为城城市政治治、经济济生活中中心地位位已经动动摇，但但就其本本身条件件来看，邻邻近关口口，
3、城市市建设成成熟，生生活特别别方便，交交通极其使捷，高高级写字字楼云集集，商贸贸气氛浓浓郁，在在长远时时间范围围内，它它仍将成成为深圳圳最重要要的商贸贸、金融融活动的的中心区区域。 罗湖区区近年来来所开发发的住宅宅明显呈呈以下趋趋势：1、 住宅开发两两极化趋趋势一则在罗湖湖略为偏偏远而风风景位置置较佳的的地方开开发舒适适的住宅宅小区，二二则于繁繁华闹市市开发中中小户型型为主的的高楼大大厦，抢抢占地域域先机。2、 开发户型面面积减小小一则户型紧紧凑了，二二则户型型减小了了。600-700平方米米左右可可做到二二房二厅厅、700-900平方米米左右可可做到三三房二厅厅，二房房、一房房比例明明显增多
4、多，而大大户型的的住宅明明显减少少。3、罗湖区区的客户户流失严严重问题题也因为为布心片片区、桂桂园片区区、洪湖湖片区、翠翠竹片区区、深南南大道口口岸经济济区这五五个片区区多个住住宅小区区的开发发的拉动动而有所所缓和，价价格稳中中有升。4、 酒店式服务务及会所所设施的的普及化化。5、 闹市住宅商商住化功功能逐渐渐形成趋趋势。 罗湖区区客户需需求分析析 一一、购房房用途 现现时购房房的用途途主要是是自用为为主，其其次为投投资。在在自用的的细分方方面，仍仍以满足足自己的的居住需需求占主主导，其其次是作作为商务务用途，再再次为购购房给家家人居住住，再次次为放租租。 二二、户型型及面积积的选择择 基基本
5、要求求是单位位内应有有两个厅厅，两个个卫生间间和两个个阳台。相相反，对对工人房房的需求求程度就就不太高高，对客客厅主阳阳台面积积希望在在3-55平方米米之间。在在单位面面积的选选择上，潜潜在客户户主要选选择三房房单位为为主，其其次是二二房单位位和四房房单位，对对于面积积细小的的一房单单位和面面积较大大的五房房有意选选择的客客户较少少。对于于不同的的户型，二二房单位位主要选选择面积积在600-700平方米米和700-800平方米米的中小小或中等等实用户户型为主主，整体体选择户户型面积积在788平方米米，三房房主要选选择911-1000，仍仍有部分分选择881-990平方方米的中中等偏小小三房户户
6、型和1101-1200中型偏偏大三房房户型，整整体平均均数是 mo =966平方米米，而对对四房的的选择单单位比较较平均，1110平平方米的的四房，与与1500-1770平方方米的四四房差异异不大，平平均数是是MO=1199M2 三三、智能能化需求求程度 对对住宅智智能化的的要求程程度比较较高，对对智能化化住宅功功能要求求集中在在住宅的的安全防防范功能能上，排排列前三三位的主主要功能能是：家家居自动动报警、外外围红外外线保安安、可视视对讲。 四四、交楼楼标准 在在交楼标标准的选选择上，基基本装修修的交楼楼标准比比较受欢欢迎，其其次是毛毛坏房和和清水房房，豪华华装修并并不十分分受欢迎迎。比如如说
7、嘉多多利花园园。 五五、整体体价格承承受力 罗罗湖区各各个片区区由于本本身素质质、土地地位置、交交通状况况、周边边环境、项项目定位位、内外外包装等等方面的的不同，所所实现的的均价也也不相同同，因此此在价格格承受能能力上，罗罗湖区客客户的价价格承受受能力主主要集中中在 555000元-665000元/平平方米之之间和665000-75500元元/平方方米，而而东门片片各楼盘盘的均价价则在661000-80000元元之间，整整体价格格水平MMO=661300元/平平方米。 六六、付款款方式 潜潜在客户户购房过过程中，对对银行的的依赖仍仍相当大大，有超超过六成成的客户户选择以以银行按按揭的方方式支付
8、付房款，有有近二成成的客户户在力所所能及的的情况下下选择一一次性付付款方式式。选择择银行按按揭的客客户支付付首期的的成数，仅仅有三成成多会支支付三成成首期，接接近六成成的客户户选择支支付首期期低三成成，其中中更有三三成多选选择免首首期的付付款方式式。 七七、月供供额 罗罗湖区客客户的月月供款额额主要在在20001-330000元/月月之间，整整体月供供数是MM0=228500元/月月，整体体月供能能力是比比较高的的。 八八、职业业构成 现现时罗湖湖主要购购房客户户的职业业是一般般职员、中中层管理理人员和和个体业业主，三三者占到到总数的的七成，公公务员占占有一定定的比例例，港人人主要是是生意人人
9、和来往往深港两两地商旅旅人士，而而一般认认为价格格承受能能力较高高的私营营企业主主和高层层管理人人员所占占比例较较低。 九九、居住住状况 罗罗湖区的的主要客客户大多多数现时时居住在在自有住住宅中，潜潜在客户户的主要要目的是是用于改改善居住住环境，并并不是为为了简单单满足于于居住的的要求。而而现时租租用他人人的住宅宅和单位位宿舍的的客户这这二部分分人在深深是首次次置业，住住宅能满满足其居居住要求求既可。其其中自有有住宅的的占600%；单单位宿舍舍的111%；租租用他人人住宅的的占299%。十、罗湖外外销市场场深圳住宅外外销市场场的统计计数据显显示：罗罗湖区占占整个外外销市场场份额的的40%；福田
10、田占355%；布布吉占115%；宝安、南南山各占占4%，其其他区域域占2%。据统统计数据据显示，近近几年外外销市场场的份额额占深圳圳商品房房销售总总量的110%左左右，770%的的发展商商特别是是罗湖区区内开发发的楼盘盘，都想想挤进外外销市场场，并期期望获得得好成绩绩。但由由于香港港经济的的下滑和和广深铁铁路沿线线市镇如如东莞、樟樟木头、石石龙等对对香港市市场份额额的瓜分分和分流流，致使使外销市市场始终终不能放放量。第二部分：东门片片区概况况 东门商圈的的发展五、六十年年代东门门被称为为墟，是是早期集集市贸易易的起源源地。建建市以后后的整个个八十年年代至九九十年代代中期，是是东门现现代商业业发
11、展的的初级阶阶段。自自九十年年代中期期开始，受受到国贸贸商圈、华华强商圈圈、南山山商圈和和冲击，东东门商圈圈大规模模、高档档次的商商业大厦厦不断涌涌现，南南海中心心、大世世界商城城、华佳佳广场、潮潮流新地地带、深深圳百货货广场等等先后兴兴建，追追求购物物环境和和产品档档次成为为东门商商家的经经营潮流流，这是是东门向向商业中中心发展展的现状状。900年代末末期东门门老街开开始进行行商业街街改造，新新一代住住宅开始始兴起，以以彩园和和南海中中心、芳芳邻为代代表的新新一代住住宅为老老城区添添上居住住的浓重重氛围。许许多商场场的上部部和高层层均设计计为住宅宅和商住住楼，使使现在的的东门成成为一个个繁荣
12、昌昌盛的商商住共荣荣圈。 本案所处位位置本项目属于于罗湖区区东门片片区，位位于商业业极为繁繁华的老老城区的的中心地地段。南南临晒布布中路，是是东门中中路与人人民北路路的截流流段，紧紧邻万科彩园、芳芳邻，区区域成熟熟，城市市新老住住宅密布布，居住住条件成成熟。 地缘价值本案是目前前唯一处处在东门门步行街街范围内内的物业业住宅，地地段具有有珍稀性性和唯一一性，因因此地缘缘价值较较高； 中心城区配配套齐备备，出行行四通八八达，坐坐拥商圈圈之心，投投资升值值潜力不不言而喻喻。 小区处在闹闹市之中中，绿化化率低、栋栋距窄，空空间面积积小，完完全居家家氛围不不够。第三部分、本本项目分分析1、地理位位置本项
13、目东北北至东南南方向：鹏运酒酒店、鹏鹏运广场场、百变变电子城城，东南南至西南南方向：百变电电子城、晒晒布路人人行天桥桥、老住住宅区；西南至至西北方方向：人人民小学学、老式式住宅区区、晒布布路；西西北至东东北方向向：深运运酒店、万万科彩园园、鸿基基集团；2、项目周周边配套套商场：沃尔尔玛购物物中心、茂茂业百货货、万佳佳百货、东东门商业业街、太太阳广场场等；医院：市人人民医院院、罗湖湖医院学校：机关关第三幼幼儿园、爱爱心幼儿儿园、财财贸幼儿儿园、深深圳中学学、翠园园中学、深深圳小学学银行：中国国银行、商商业银行行、广东东发展银银行、深深圳发展展银行公园：人民民公园、儿儿童公园园、洪湖湖公园宾馆：迎
14、宾宾馆、新新安酒店店等步行街：发发廊、洗洗脚屋、茶茶楼、店店铺、麦麦当劳、必必胜客3、 项目S.WW.O.T.分析项目优势【S】地处黄金金商圈核核心，商商业环境境极为成成熟，社社会大配配套极为为完善，交交通极为为便利。本区域住住宅市场场以中小小型户型型为主（港港人青睐睐65-75户型、投投资客喜喜欢300-455户型型），因因此，对对以中小小户型为为主力户户型的本项目市市场承接接力较强强，销售售压力不不会太大大； 街区价价值的提提升，彩彩园、南南海中心心等高档档住宅的的良好形形象使地地段品质质得以提提升； 港人人对该区区投资和和居住的的认同感感和接受受度都很很高； 交通极极为方便便，路网网交错
15、，多多路公交交大中巴巴通过；项目劣势【W】由于本项项目为单单体楼，使使得楼盘盘难以营营造大社社区以及及完善的的自身配配套，因因此增加加了楼盘盘定位和和营销的的难度；项目位于于老住宅宅区，人人居与人人流密度度都大，低低层景观观较差、环环境驳杂杂；位处闹市市，居住住不安静静；人员员较杂，安安全感不不高；24楼以以下有的的单位缺缺生活阳阳台；部部分住宅宅没有阳阳台；三楼停车车有尾气气污染；离晒布布路和东东门路近近，交通通及城市市噪音较较大；到达本项项目须过过天桥，出出入交通通稍有不不便；项目机会【O】周边商务务氛围浓浓厚，临临近东门门老街，为为本项目目定位提提供重要要依据；周边同质质化竞争争楼盘较较少，销销售上不不构成太太大威胁胁和压力力；地铁站口口距本项项目较近近，便于于深港往往来；24小时时通关在
