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1、大庆市昌升现代商贸物流广场规划项目调研分析报告大庆市昌升现代商贸物流广场规划项目 调研分析报告目 录序言 第一章 项目综述 1.1城市宏观环境分析1.2项目地块概述1.3项目辐射范围分析1.4项目周边商业氛围比对1.5项目所在地交通地理状况发展分析第二章 大庆市商业格局暨目标客户市场调研分析 2.1 大庆市商圈及相关业态专业市场分布现状2.2 各市场从业商户经营现状分析2.3 大庆市目标客户市场调研分析统计第三章 大庆新近开盘的地产项目调研统计报告3.1 大庆房地产市场开发现状数据分析3.2 大庆市房地产需求情况调研3.3 大庆市住宅地产市场及新近开发的项目及调研表第四章 项目SWOT分析4.
2、1 项目优势分析4.2 项目劣势分析4.3 项目机会点分析4.4 项目威胁点分析第五章 项目综合建设定位及规划建议 5.1 项目建设定位5.2 目标客户群体定位 5.3 升级现有市场5.4 市场配套及硬件提升 5.5 项目客户群体及招商思路 第六章 项目建设所需政府支持 第七章 结论 序言结合大庆市的整体发展规划，现将大庆市计划与集团洽谈的用于商业开发的项目地块以及本市目标客户市场进行了详尽细致的调研，规划用地共有2块商业用地地块， A地块为主要洽谈地块，地处大庆市龙凤区热源街与万丰路交汇处的万宝地区。项目初步规划立项为综合昌升现代商贸物流广场项目。B地块地处大庆市东城龙凤区世纪大道沿线临街地
3、段，此地块将作为候补开发洽谈，与市高新技术产业园区隔街相望。结合项目的规划立项，本次对大庆市主力城区萨尔图区、让胡路区、龙凤区及市内开发的行政隶属于萨尔图的新市区五湖新区的小商品百货、五金机电、家居建材等专业市场和大庆市区、新村地区等新近开发的楼盘进行了专项调查，是在充分搜集、了解大庆市规划发展方向购买力水平和市内的3个主力城区的同类市场有关数据的基础上，通过全面的调研多角度的了解大庆的消费市场影响能力、目前现状及发展趋势和商圈辐射范围的基础上论定项目在本区域的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理营销策略提供有效的依据。通过对相关调查数据及资料的收集整理
4、、分析，最终形成本报告，力求对计划立项的大庆市昌升现代商贸物流广场项目的开发做到详尽、精确的分析，为公司项目开发运作提供有效的帮助和建议。第一章 项目综述 1.1城市宏观环境分析城市概况综述大庆，位于黑龙江省西部，松嫩平原中部，是一座以石油、石化和高科技产业著称的新兴城市，是祖国北方一颗璀璨的明珠，被誉为“绿色油化之都，天然百湖之城，北国温泉之乡”。 大庆市是黑龙江省西部重要的经济、文化、教育、医疗、科研中心，经过近年来的快速发展，大庆市已成为黑龙江省西部的重要城市。到2020年，大庆市将发展成为黑龙江省西部的区域性中心城市。铁路大庆东站正在紧张施工当中，建设中的哈齐城际铁路贯穿大庆市全境。这
5、条铁路大动脉和铁路大庆西站全面建设完成后，大庆市将成为黑龙江省西部重要的交通枢纽。大庆市是世界能源伙伴城市组织（WECP）的成员，也是国际上公认的石油城市、中国的石油之都。地方主要发展现状及支柱产业结构概述大庆的产业布局将由“一业”变为“五业”，在确保原油稳产的同时，以高新技术为先导，重点发展石油化工、农产品精深加工、机械装备制造、现代服务业和现代农业五大接续产业，由生态大市向宜居城市跨越，由矿区城市向现代都市跨越，由总体小康城市向全面小康城市跨越。大庆的未来也许可以没有采油机，但大庆的未来，依然是拉动黑龙江经济增长的重要板块。以下为大庆新的，可持续发展的主要支柱产业1、石油天然气化工依托宏伟
6、、兴化、蓝星等专业园区，培育壮大乙烯深加工、丙烯深加工、甲醇、化学肥料等产业集群。2、农产品加工要依托杜尔伯特德力戈尔、林甸花园、高新区大豆、大同玉米等专业园区，近期内开工建设8万吨马铃薯片、63万吨玉米深加工等项目。3、机械制造则是依托大丰装备制造、让胡路民营科技等专业园区，开工建设1万台超导换热器、4000台变频高速控制柜等项目，培育壮大石油石化装备、重型机械配套加工等产业集群。4、电子信息业依托大庆软件园、黑龙江软件园等园区，开工建设500套自动化仪器仪表、光谷DVD等项目。5、新材料产业要依托高新区主体区、龙凤万宝、红岗铁人生态等园区，开工建设1万吨改性沥青、特种橡胶加工等项目，培育壮
7、大半导体材料、新型管材、新型墙体材料等产业集群。1.2项目地块概述项目规划地块区位地理状况概述项目初步规划在大庆市龙凤区辖区内选址，规划用地共有2块商业用地地块， A地块为主要洽谈地块，地处大庆市龙凤区热源街与万丰路交汇处的万宝地区。项目初步规划立项为商贸物流广场项目。B地块地处大庆市东城龙凤区世纪大道沿线临街地段，此地块将作为候补开发洽谈，与市高新技术产业园区隔街相望。就此，市招商局就项目的选址在龙凤区内给予提供参考位置2块地块，以下对这两处地块所处区位及地理状况分别进行详细描述：A地块描述：地块位置描述：此地块位于大庆市龙凤区万宝地区，地处龙凤区与萨尔图区邻近之处，热源街与万峰路的夹角的位
8、置，万峰路的两端连接大庆市内的两条主干线中兴南街和龙永路，交通十分便利。距离现目标客户市场距离 与项目地块隔万峰路斜对过就是去年开发今年3月21号开业的东方嘉禾建材城（此项目选址于原万宝大市场）东方嘉禾左侧既是建设周期已经5年了，目前已达到交房标准，但与回迁户有争议，政府暂时叫停处理的没有大卖场全部开发建设为独立商铺的万峰大市场。 大庆市内小商品批发基地位于大庆市萨尔图区大庆火车站以东中桥路，火车站繁华商业圈， 距离万宝地块约5公里。 五金机电主营区有两个，一个地处大庆火车站以西五金大街沿线，另一处地处胜利村五交化水暖市场，两地分别距离项目地块约为5公里和7.5公里的距离。 大庆本地家居建材市
9、场分布较为广泛，主要卖场为胜利村五交化市场建材区，据项目地块约为8.5公里，新潮家私装饰广场，距地块约为13公里,友谊建材市场,距离地块约为5.5公里,正大方盛家居博览中心,距离地块约为3公里。地块周边现状项目地处万宝地区，周边有成熟社区万宝小区（3期）和建设中的大庆市鸟巢体育馆， 建成后将成为大庆举办重大赛事的主要场所另外还有中央党校青少年培养基地也正在积极建设中，预期明年即能够投入使用。项目周边主要开发项目项目周边有东方嘉禾建材城、万宝石材市场、团结汽配城、尚未开业的万峰大市场等商业格局，和在建的大庆市鸟巢体育馆项目。附项目地相片资料如下：一条高压线从项目地内经过（从热源街方向拍摄）B地块
10、描述：地块位置描述：地块地处大庆市东城龙凤区,是项目开发的备选地块，地处贯穿大庆市内3区的城市主动脉世纪大道沿线, 与市高新技术产业园区隔街相望，临近即将落成的大庆市客运中心，交通十分便利。距离现目标客户市场距离 项目地处大庆市市区东南角，项目周边是大庆最大汽配城祥阁汽配城，同时也是大庆市4S店集中经营区。该地块地处大庆市区最东南角所以距离市内的目标客户市场的距离相对较远。 大庆市内小商品批发基地位于大庆市萨尔图区大庆火车站以东中桥路，火车站繁华商业圈， 距离B地块约12公里。 五金机电主营区有两个，一个地处大庆火车站以西五金大街沿线，另一处地处胜利村五交化水暖市场，两地分别距离项目地块约为1
11、2公里和14.5公里的距离。 大庆本地家居建材市场分布较为广泛，主要卖场为胜利村五交化市场建材区，据项目地块约为15公里，新潮家私装饰广场，距地块约为23公里,友谊建材市场,距离地块约为13公里,正大方盛家居博览中心,距离地块约为4公里。地块周边现状B地块为项目开发备选地块，地处大庆市区最东南角，同时也是哈尔滨通往大庆的第一站，项目紧邻世纪大道，周边在建的是妇幼医院、规划中的居然之家选址、外包加工中心、和4S店集中经营区。项目周边主要开发项目目前项目所在地及周边正在建设的项目有大庆市妇幼医院、长途客运中心、祥阁汽配城及4S店经营区，和由大庆昊方地产开发建设的总占地18万，建筑面积15万平米，共
12、计1594户的华溪龙城项目。附项目地相片资料如下：（斑马线即城市主干线世纪大道）1.3项目辐射范围分析之前提到了大庆市区面积较大分布广泛，市区间隔较大，同样是市区却相隔几十公里，这也就造成了大庆市特有的商业格局，同样的商业每个区都有较成熟的市场存在，也就是说每个区都有各自的商圈形成，比如说:让区的15万的新潮家俬城、萨区的站东小商品批发基地、五金大街、胜利村五交化大市场等等。 作为主选地块A地块，项目地址坐落在大庆市龙凤区万峰路和热源街合围之处，周边有与项目经营范围相配套的经营载体，东方嘉禾建材城、万宝石材市场、尚未开业的万峰大市场及团结汽配城等商业格局，和在建的大庆市鸟巢体育馆项目，因项目地
13、处龙凤区临近萨区的地段，项目建成后结合自身传统的多元化经营范围，多业态组合经营的开发理念及新颖实用的设计风格再加之超大体量的经营载体，将截住项目经营业态商业存在相对薄弱龙凤区的购买力的同时并抢占部分萨区的市场份额。作为备选地块的B地块，虽然目前地块地处城市最东南角，目前尚无与之配套的商业载体，而且项目周边大多尚处于待开发状态，但大庆市的发展方向是以萨区为轴心往东北发展， 经调研得知，目前大庆市的新的市区CBD正在逐渐形成，作为近几年逐渐开发起来的五湖新村地区是基于大庆市老市区萨区的基础逐渐发展而成的，五湖新村地处萨区，以世纪大道为依托，逐渐向东北方向发展，国内国际知名商业企业纷纷来此投资驻足，
14、例如：大商集团新玛特购物广场、沃尔玛连锁超市、正在建设中的家乐福、万达国际广场等。同时，五湖新村也是城市高端住宅社区的新宠，本地外地开发商依托世纪大道、市内湖泊纷纷在此投资，大量的开发引来让区石油城的资金流，虽然五湖新村新商圈据项目地约3-5公里，但就投资的角度而言，项目借助世纪大道的得天独厚的优势，和自身高水准的开发理念及新颖实用的设计风格也会吸引来投资者的兴趣。1.4项目周边商业氛围作为主选地块A地块，项目地址坐落在大庆市龙凤区万峰路和热源街合围之处，周边有与项目经营范围相配套的经营载体，东方嘉禾建材城、万宝石材市场、尚未开业的万峰大市场及团结汽配城等商业格局，和在建的大庆市鸟巢体育馆项目
15、，项目周边相对成熟的商业氛围，也会对项目的招商起到推动作用。作为备选地的B地块地处城市主干线世纪大道沿线，这也是B地块最为优势的方面，目前项目周边尚无与项目经营范围相配套的商业载体，只有与之一路相隔的祥阁汽配城及4S店经营区，另外，据了解，全国第二大连锁家居卖场居然之家大庆店的选址也在项目附近靠近新客运中心的世纪大道沿线，若居然之家将选址确定在这里，那将对项目的建设带来很大的优势。1.5项目所在地交通地理状况发展分析主选地块A地块地处大庆两城交汇处，门前万峰路连接市内两区快速干线中兴南街和龙永路，并连接龙凤区火车站站前街，热源街则直通世纪大道和世道广场人气较集中区域，项目周边交通比较发达万峰路还是大车专用线路，从物流的角度来分析对市场的前景发展十分有利。备选地块B地块，门前既是大庆最高等级市内公路，世纪大道，世纪大道为双向8车道，同时也是哈尔滨进大庆的第一站，项目背后，既是建设中的龙凤区火车站站前东街和站前西街，而据规划，龙凤站
