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1、物业服务收费基准价研究终稿【最新资料，WORD文档，可编写更正】物业服务收费基准价研究研究报告物业服务收费基准价研究课题组目录前言一研究方法及步骤阶段相关数据和信息的采集解析典型项目样本成本数据采集解析扩大项目样本数目规模的采集解析建立项目价格标准测算模型建立物业价格综合系数模型课题成就建议征询二四个典型样本成本现状解析样本项目基本状况成本增添影响因素解析物业总收入构成及比率三扩大项目样本数目规模的采集解析检查问卷及数据汇总大规模样本解析结论四建立项目价格标准测算模型标准数据模型的说明对应五级服务标准模拟测算物业费价格五建立物业价格综合系数模型系数模型看法及应用物业成本主要构成权重及价格综合系
2、数经适房基准价物业费价格测试六成就结论和建议课题成就结论物业价风格整建议前言跟着物业管理行业成为社会经济及友善社会发展，保护社会稳固的重要力量，服务主体两方在服务质量和服务花费标准上的矛盾问题日趋突出。社会物价指数的不停上涨、政府指导价格相对滞后、物业服务市场花费两方缺少常态协商平台系统，使得物业企业没法经过正常渠道开释成本压力、服务价格和服务质量表现明显的倒挂现象。在这类状况下，物业企业如何连续生计?物业不挣钱为什么还在小区服务?仅靠物业费收入能否可以支撑小区的正常管理服务?业主的共用部位收益哪里去了？这些均已成为社会及业主花费集体对物业行业的普遍怀疑。为进一步指引行业向市场化方向发展，真实
3、客观、公开透明地测算和公示物业服务成本，经过动向调整服务成本花费，保障两方合法权益，推进行业良性发展，进一步发挥保护社会稳固的坚固作用，2012年12月起，北京市住宅和城乡建设委员会物业服务指导中心拜托北京物业管理行业协会进行物业服务收费基准价研究课题的研究工作。课题目的：以物业管理工作最重要和最核心的构成部分-住所物业的服务成本公示为打破口，经过广泛数据采集、典型项目数据测算，建立项目成本模型、解析确立物业服务主要成本项权重，带动物业企业以规范化的财务管理方式，合理、合规测算宣告相关物业服务成本，以解决目前市场经济环境下，物业服务的人工成本和建筑主体保护成本急剧上涨，而物业服务费却长远在一个
4、低端水平徘徊，表现出高收费率和提升服务质量与物业费价格倒挂的突出现象和问题。课题实现目标：1.贯彻落实上位法的要求：物业管理条例规定，“物业服务收费应当依照合理、公开以及花费与服务水平相适应的原则”。目前，我市关于物业服务的标准要乞降相应收取的花费之间还未建立一个合理的价格系统。为物业服务花费合理定价、协商调价供给科学依照。为物业企业和业主在物业服务费价格确准时供给一个科学的参照标准，同时可以及时反响市场价格指数上涨影响人工、能源花费的价格变动状况，便于企业和业主及时协商和调整花费价格，促进业主与物业服务企业之间友善互信关系的建立。履行经济适用住宅政府指导价按期公布职责（北京市物业服务收费管理
5、方法和北京市经济适用住宅小区物业服务收费政府指导价收费标准（京发改20052662号）。组织实行：北京市住宅和城乡建设委员会物业服务指导中心负责课题的监督指导，北京物业管理行业协会组织、协调专家及技术团队。课题构成员包含：物业指导中心吕向东、戈琳；行业专家刘崇、李家伟、朱建华；物业协会宋宝程、黄潇里。一、研究方法及步骤阶段研究方法：本次课题采纳了资料采集法、现场察见解、会商法、培训讲课法、数据解析法、模型建立法。课题实行分为六个步骤阶段：(一)相关数据和信息的采集对可能直接影响物业费价格上涨的历年社会因素数据进行采集，包含:1.10年来最低薪水、社平薪水标准上浮标准；2.10年来北京地区物价上
6、涨指数；截止2012年，北京地区民用水、电价格上涨数据；截止2012年，北京市社保标准上浮数据；自1997年196号文件正式公布后，我市各相关政府部门涉公布了部分涉及物业管理能源、绿化、设施设施维修保养、保安、社保等方面价风格整的文件。（二）典型项目样本成本数据采集解析解析得出物业企业受成本压力影响的生计现状。1.采纳的4家物业企业均从项目入住服务到现在，服务年限为8年17年，计费方式均实行包干制；样本种类包含经济适用房和一般商品房，建筑种类包含多层和高层；建筑规模分别为：17万平米、22万平米、36万平米、45万平米；样本的物业费价格分别为：0.62元/月.平米、0.50元/月.平米、1.8
7、0元/月.平米、3.48元/月.平米，在服务价格的分布上较有代表性，项目的收费率均在98%以上，消除了收费率低的影响因素。采纳万科星园这一高于同期其余项目物业费价格定价的品牌项目，目的是为与其余项目，特别是经济适用房项目进行经营状况和服务质量比较解析，该项目曾下调物业费标准,近期经过与业委会协商进行了物业费上浮；2. 四个样本均为项目单独核算，且有历年审计报告，财务管理相对规范。（三）扩大项目样本数目规模的采集解析经过大批数据的采集解析考据物业成本上涨趋向的广泛状况和报告结论。典型样本中受政府指导价拘束的经济适用房项目生计现状堪忧，为此，课题组进一步扩大采集样本数目，将经适房列为要点采集对象。
8、时期,课题组设计了5张问卷共600个数据点；采纳了240个样本项目，面积分布在10-30万平米；对近500人进行了数据填报培训；召开各种会议20余次。采集的240个样本项目反响回有效样本181个（商品房、两限房131个，经济适用房36个，老旧小区14个），占全市居住类项目（3658个）的5%；面积约0.47亿平米，占全市居住类项目面积（3.97亿平米）的12%。又从中从采纳了21个项目，加之此前四个项目，进行25个项目二次样本解析，再次现场核实数据，进一步形成完好的结论解析并为数据模型基本框架的提出供给了数据支撑。（四）建立项目价格标准测算模型剔除采集样本运营数据中非物业成本因素，累积成本构成
9、中主要成本因素的权重基础数据。因为项目的地理地址、设施设施配套、业主服务需求都各不相同，且项目财务核算的方法及数据的合理性及成本计入方式难以一致，很难找出一个完好吻合条件的项目进行测算。为此，我们综合解析各项目特色，虚假了两个相对有代表性的物理状态小区，分别建立了10万平米多层建筑和20万平米高层建筑的样本模型。模型对涉及到物业费测算需要的规划指标、项目配置等基础资料进行了模拟设定，依照法规依照和行业成本需求，拟定了物业费价格测算的定额标准及计算依照。（五）建立物业价格综合系数模型利用主要成本权重受社会物价指数上涨趋向影响的物业费价格增幅。依据政府按期公布的社会物价指数,结合物业行业物业费价格
10、中主要成本影响因素：人工成本、能源水电成本的构成权重，计算出相应的综合增添变化幅度即物业价格综合系数。经过对项目应支出的各大项成本，如人工、水电能源、维修及其余花费所占的比率进行解析，并按面积进行了加权均匀，得出了各项构成权重。在此基础上计算出物业服务成本跟着北京市最低薪水、水价、电价变化而联动的价格综合系数公式。将年度物业价格综合系数代入物业费价格即可得出反响物价增添趋向的实质物业费价格。这一测算方式基本吻合物业服务成本变化规律，且易于计算，可以用于政府部门周期性公布物业价格系数，指引物业花费有序、动向调整，对物业费价格的市场化拥有指引意义。（六）课题成就建议征询对形成的项目价格标准测算模型
11、、物业价格综合系数模型两个课题成就进行建议征询。形成三个课题结论:受市场价格影响的物业费成本压力,造成物业企业经营已经明显入不敷出；物业花费于设施设施维保投入表现出违反常态的递减趋向;政府指导价的经适房基准价0.55元/月/平米应调至1.00元/月/平米。形成项目价格标准测算模型、物业价格综合系数模型两个课题成就报告初步框架，并经过会商等形式进入相关区县、企业征询建议阶段；在此基础上修改完美整体课题成就数据文字报告。二、四个典型样本成本现状解析第一采纳了四个住所项目典型样本，就项目的物业服务价格、实质服务成本花费变化趋向、影响成本花费变化的主要因素进行了实地调研，并对企业多年的经营状况进行解析
12、。表1：典型样本物业企业基本状况本项目服务计费备注项目名称物业企业名称资质等级服务年限方式朝新家园北京金海燕物业东坝分企业二级8包干制花家西里北京金海燕物业南湖分企业二级17包干制上海沙龙北京旭东物业企业二级11包干制准备退出万科星园北京万科物业企业一级13包干转酬金协商调价.典型样本项目基本状况项目名称物业建筑收费面积绿化建筑种类所在地区面积总总种类住所商业面积高层多层（万平）栋数户数朝新家园旭日东坝经适房17.0014.901.20323231352花家西里旭日望京商品房45.6843.791.906409315376上海沙龙亦庄开发商品房22.3819.146.71771万科星园旭日奥运
13、商品房36.0027.600.704.515152122项目名称车位数目电梯物业费价格元/月/平米入住时间车位地地数目合同价格调整后1调整后2总数上下朝新家园2004年6月7507500.500.62花家西里1995年8月20部0.50上海沙龙2003年11月160667493294部1.80万科星园2001年8月142133138835部3.482.953.38（二）成本增添影响因素解析1、经营成本逐年上涨，目前已远高于合同定价成本表1、历年物业服务运营总成本折合单位物业成本项项目名称收费价格2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年1278458162772718799371872411188758820245742303730朝新家园0.500.620.660.840.970.970.981.051.19559046670720095035148621946770401187452164107647998311673花家西里1.021.021.290.921.131.281.361.961.52359293
