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1、珠江新城城商业地地产市场场分析一、珠江江新城概概况3（一）总总体概况况3（二）土土地利用用现状及及特征331、西区区A、E、I区32、中轴轴线区BB、F、J区43、东11区C、G、K区44、东22区D、H、L区55、东33区M、N区5（三）各各项配套套设施现现状51、文化化教育设设施配套套52、金融融配套553、饮食食配套664、商业业配套66（四）交交通组织织现状及及规划661、交通通现状662、交通通规划66（五）大大型建筑筑工程771、广州州图书馆馆新馆772、广东东省博物物馆新馆馆83、广州州市第二二少年宫宫84、广州州歌剧院院85、电视视观光塔塔86、双子子塔9（六）SSWOTT分析
2、91、优势势分析（S）92、劣势势分析（W）93、机会会分析（O）94、威胁胁分析（T）9二、住宅宅市场分分析100（一）供供应量分分析1001、已售售住宅项项目1002、在售售住宅项项目1113、潜在在供应住住宅项目目11（二）住住宅产品品及价格格特征分分析1221、住宅宅使用用用地现状状122、住宅宅开发情情况1333、住宅宅产品分分析1334、住宅宅价格分分析1555、住宅宅二手市市场现状状及前景景分析116（三）竞竞争区域域比较分分析1771、天河河北板块块172、东风风东板块块183、滨江江东板块块19三、珠江江新城商商铺市场场分析223（一）商商铺概况况23（二）分分布特点点23（
3、三）商商铺类型型及经营营特点分分析2331、专业业市场2232、裙楼楼商场225（四）商商铺面积积及租售售价格分分析2771、裙楼楼商场2272、专业业市场228（五）裙裙楼商场场经营定定位建议议30（六）投投资风险险提示330（七）前前景展望望31四、珠江江新城写写字楼市市场分析析34（一）写写字楼供供应量分分析3441、20004年年前珠江江新城竣竣工写字字楼项目目342、20005年年珠江新新城竣工工写字楼楼项目3353、20006-20007年年竣工的的写字楼楼项目3374、初步步预计220088年-20010年年竣工的的写字楼楼项目339（二）写写字楼产产品特征征分析441（三）价价
4、格特征征分析445（四）客客户群分分析455（五）竞竞争区域域比较分分析4771、天河河北-体育中中心商务务区4772、琶洲洲商务区50二零零五五年七月月一、珠江江新城概概况（一）总总体概况况珠江江新城，位位于天河河区西部部，广州州新城市市中轴线线上，东东起华南南大道，西西至广州州大道，南南临珠江江，北达达黄埔大大道。总总规划用用地面积积6.444平方方公里，核核心地区区约1平平方公里里，商建建面积约约4500万平方方米，规规划将容容纳177-188万居住住人口，提提供近330万个个就业岗岗位。珠江江新城规规划中是是21世世纪广州州市中心心商务区区的重要要组成部部分，具具体的功功能定位位为：作
5、作为广州州市211世纪城城市中心心商务区区硬核的的一个重重要组成成部分，将将发展成成为集国国际金融融、贸易易、商业业、文娱娱、外事事、行政政和居住住等城市市一级功功能设施施区，推推动国际际文化交交流与合合作的基基地。珠江新城城建成后后以冼村村路为界界，分东东、西两两区，东东区以居居住为主主，西区区以商务务办公为为主，两两区以珠珠江滨水水绿化带带和东西西向商业业活动轴轴线贯通通。在广广州城市市中轴线线和珠江江新城景景观轴的的交汇处处，规划划拟建多多个标志志性建筑筑，如广广州歌剧剧院、博博物馆、图图书馆、青青少年宫宫等重要要公共设设施，中中轴线广广场群、海海心沙市市民广场场等。（二）土土地利用用现
6、状及及特征珠江江新城总总规划用用地面积积6.444平方方公里，城城市主次次干道将将珠江新新城划分分为144个街区区。规划划功能区区由西到到东主要要有以下下几个：西区、中中轴线区区、东11区、东东2区和和东3区区。1、西区区A、EE、I区区A区区以商务务办公为为主。该该区目前前土地开开发进度度较慢，投投入使用用的仅有有广东省省检察院院、广州州市检察察院和美美居中心心；在建建项目也也很少，写字楼海联大厦已处于停工状态，其余地块大部分为空地，广州市妇女儿童医疗保健中心仍未见动工。E区区为商住住区。该该区开发发较早，几几块居住住用地已已有商住住楼建成成并入住住，如丽丽晶华庭庭、南天天广场、漾漾晴居、星
7、星汇园和和双城国国际，建建成在售售的也有有星汇国国际大厦厦和华普普广场。另另外，广广州海关关新业务务技术综综合楼和和1100千伏花花穗变电电站工程程仍在建建当中。I区区为商务务办公与与商住综综合区。该该区配套套较齐全全，空置置地块不不多。建建成已入入住的住住宅包括括名门大大厦、新新大厦、远远洋明珠珠大厦、浩浩瀚华轩轩和碧海海湾，在在售的也也有星辰辰大厦和和保利香香槟花园园；而写写字楼则则大部分分处于建建设当中中，包括括保利大大厦、发发展中心心大厦、南南方电力力调度通通信大楼楼、广州州国税大大厦和广广州信合合大厦。此此外，广广东检验验检疫大大厦、国国门酒店店和恒福福中学珠珠江新城城校区都都已投入
8、入使用，广广州市房房地产交交易中心心也已进进驻浩瀚瀚华轩的的裙楼写写字楼办办公。2、中轴轴线区BB、F、JJ区B区区为入口口广场与与金融办办公区。该该区位于于珠江新新城新城城市中轴轴线入口口，有较较大面积积的绿化化用地，其其余用地地大多未未开发。投投入使用用的仅有有珠江新新城广场场，在建建的仅有有富力的的写字楼楼项目富富力盈隆隆大厦，而而珠江新新城金融融业务楼楼也处于于停工状状态。F区区为商贸贸办公区区与中央央广场。该该区用地地较少，除除绿化外外皆为商商务金融融办公用用地。除除美居中中心投入入使用外外，富力力君悦大大酒店、广广东全球球通大厦厦和珠江江金穗大大厦都在在建设当当中，其其余用地地还未
9、开开发。J区区为商务务办公区区与文化化广场。该该区以商商务和文文化设施施用地为为主，多多个项目目在如火火如荼地地建设当当中，其其中包括括珠江新新城七大大地标中中的四个个-广广州市第第二少年年宫、广广州图书书馆新馆馆、广州州歌剧院院和广东东省博物物馆新馆馆。在建建的还包包括富力力中心大大厦和合合景大厦厦两个写写字楼项项目和富富力丽思思卡尔顿顿酒店，其其余还有有美居中中心的临临时建筑筑和少量量空地。3、东11区C、GG、K区区皆为为自然村村庄与村村留商住住用地。CC区现为为冼村的的村镇用用地。GG区有几几块中海海地产的的地块，暂暂时仍未未开发，在在建的有有一个冼冼村商住住楼项目目。其余余还包括括一
10、些食食肆，美美居建材材中心、车车展中心心和装饰饰材料中中心的用用地。KK区一半半的用地地现时为为猎德村村的村镇镇用地，住住宅项目目利雅湾湾已建成成入住，此此外利雅雅湾南区区和中海海地产的的几个地地块正准准备动工工。4、东22区D、HH、L区区D区区为商务务办公与与商住综综合区。该该区现时时主要为为专业市市场的集集中地，包包括有晶晶都汽车车城、南南兴装饰饰材料城城、金天天马石材材街、金金天马家家私广场场和广东东国际名名车城专专业市场场，也有有少部分分的住宅宅区，如如石牌村村回建房房、华骏骏花园、君君怡大厦厦和汇豪豪大厦。写写字楼仅仅有勤建建商务大大厦在售售，住宅宅有合景景太富和和中海地地产两个个
11、项目在在动工之之中。H区区为别墅墅区与珠珠江公园园。该区区地块较较少，除除珠江新新城别墅墅和珠江江公园外外，剩下下都是比比较小的的地块，有有个天河河石东甲甲子村复复建房的的项目在在建。L区区为商住住用地。该该区已建建成三个个大型住住宅小区区，包括括金碧华华府、凯凯旋新世世界和新新城海滨滨花园，大大部分已已入住，还还有一个个力迅的的大型住住宅项目目-上上筑也在在建当中中。此外外还有部部分猎德德村的村村镇建设设用地。5、东33区M、NN区M区区为文化化娱乐综综合区与与赛马场场。该区区除已改改变为汽汽车城的的赛马场场外，还还未见任任何文化化娱乐的的味道。已已有住宅宅包括天天骏花园园、跑马马地花园园和
12、骏逸逸苑，在在售住宅宅有新推推的马赛赛国际公公寓，而而写字楼楼项目就就有富力力科迅大大厦和联联通新时时空广场场在建。其其他仍有有不少面面积的空空地和谭谭村的村村镇用地地。N区区为商住住与酒店店区。猎猎德污水水处理厂厂占据该该区的几几乎一半半用地，住住宅仅有有已建成成入住的的南国花花园，其其余大部部分为空空地。（三）各各项配套套设施现现状1、文化化教育设设施配套套广州州市恒福福中学（珠珠江新城城校区）、南南国花园园中学、天天河第一一中心小小学、南南国花园园小学、猎猎德小学学、红线线女艺术术中心等等。2、金融融配套中国国工商银银行、中中信银行行、招商商银行、深深圳发展展银行、上上海浦东东银行、中中
13、国建设设银行等等。3、饮食食配套丽晶晶明珠酒酒店、春春都酒店店、稻香香园酒店店、广州州船餐厅厅、海涛涛酒店、六六合茶香香米食府府、恒生生渔港；星汇园园餐厅、汕汕尾渔港港、茂澳澳渔港、头头啖汤等等。4、商业业配套珠江江新城广广场；美美居装饰饰材料中中心、南南兴装饰饰材料城城；美居居车展中中心、广广东国际际名车城城、名车车市场、晶晶都汽车车城、赛赛马场汽汽车城；金天马马家私广广场等。（四）交交通组织织现状及及规划1、交通通现状开发发至今，珠珠江新城城已完成成2条城城市景观观道路-临江江大道和和珠江大大道，22条交通通主干道道-花花城大道道和猎德德路，还还有300余条次次干道及及小区内内道路的的建设
14、，完完成道路路面积1160万万平方米米。路网网虽然较较为完善善，但公公共交通通配套仍仍相对缺缺乏。目目前途径径珠江新新城的公公交线路路只有77条，包包括633、1338、1194、1195、1197、2230、2293和和旅游22号，线线网布局局简单，接接驳区域域较少，不不少已入入住珠江江新城的的买家和和在其办办公的人人士也明明显感觉觉到交通通不便。而而且珠江江新城现现存有较较多的断头路路，打打通将会会牵涉较较多的拆拆迁问题题。交通通问题仍仍然是影影响珠江江新城整整体发展展的瓶颈颈。2、交通通规划地铁铁三号线线和五号号线的建建成将会会对缓解解珠江新新城的交交通起到到巨大的的作用。地地铁三号号线
15、为南南北走向向，在珠珠江新城城有花城城大道一一个站点点，目前前在紧张张施工当当中，预预计20005年年底将会会开通首首段广州州东站至至客村。五五号线为为东西走走向，在在珠江新新城有珠珠江新城城、猎德德和赛马马场三个个站，并并在珠江江新城站站与地铁铁三号线线换乘，这这将均衡衡辐射珠珠江新城城的东西西部，使使交通问问题得到到大为缓缓解。地面面交通路路网设计计也正在在完善。目目前珠江江新城的的布局和和路网骨骨架规划划在实施施过程中中，将根根据各具具体项目目、地块块规划和和设计进进行深化化和完善善。未来来将在珠珠江新城城内建设设多个对对外出口口：花花城大道道出口正正在建设设沿广州州大道双双方向的的车行隧隧道，规规划控制制了东西西向接寺寺右新马马路的跨跨线桥，交交通分流流后，地地面的左左转交通通压力将将会大大大减少；广州大大桥北桥桥头预留留了接临临江大道道和连通通沿江路路的立交交工程，可可通过此此处与东东山区直直接连接接。将将建设猎猎德大桥桥、天河河东路系系统工程程，这将将是穿过过珠江新新城南北北向的主主要交通通通道。过江后后与海珠珠区连通通，并通通过石榴榴岗路和和新光快快速
