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1、工程咨询证书：工咨甲0000000000工程设计证书：建设部000000-s j可行性研究报告“XXXX”项目工程编号：0000中国XXXX*设计工程有限公司可行性研究报告“XXXX” 项目工程编号：0000总 经 理：XX*总工程师：XX*技术负责人：XX*经济负责人：XX*中国XXXX*设计工程有限公司20XX年6月编制人员名单* * * 高级工程师* * * 国家注册咨询工程师* * * 国家一级注册建筑师* * * 国家一级注册结构工程师* * * 高级工程师* * * 高级工程师* * * 高级工程师* * * 高级工程师* * * 助理工程师* * * 助理工程师*市*实业发展有限
2、责任公司“*” 项目可行性研究报告目 录第一章 总 论11.1 项目建设背景11.2 项目概况11.3 编制依据21.4 研究范围21.5 研究结论及建议21.6 主要经济技术指标3第二章 住宅市场分析与营销策略42.1 宏观政策42.2 XX城市化进程52.3 商品房市场现状72.4 商品房的市场需求及发展92.5 当前住宅市场面临的矛盾和问题142.6 营销战略17第三章 项目选址及规划条件213.1 项目选址213.2 规划条件21第四章 建设方案244.1 项目组成244.2 建设场地环境244.3 总体规划布局254.4 建筑方案设计294.5 结构设计314.6 公用设施方案324
3、.7 消防344.8 环境保护35第五章 项目实施进度安排36第六章 投资估算与资金筹措376.1 编制依据376.2 编制范围及数据376.3 投资估算编制说明38第七章 经济效益分析427.1 说明427.2 租售规模427.3 收入计划427.4 成本计算437.5 项目收益预测447.6 敏感性分析447.7 主要经济评价指标457.8 评价结论45第九章 生态环境影响分析468.1 生态环境基本特征468.2 生态保护目标468.3 生态环境分析468.4 小结48第十章 风险分析及对策499.1 行业系统性风险499.2 项目市场风险499.3 风险点分析50附件：1、XX市发展计
4、划委员会关于企业投资项目备案的通知XX市发展计划委员会文件，*计政务投资函20XX00号；2、中华人民共和国 建设项目选址意见书XX市规划管理局，*规选址20XX000号，20XX年XX月XX日；3、中华人民共和国 建设用地规划许可证XX市规划管理局，XX*规用地20XX000号，20XX年XX月XX日；4、关于XX市XX*实业发展有限责任公司商品房项目开发申请的报告XX市XX*实业发展有限责任公司，20XX年*月XX日。附图：1、XXXX项目总平面布置图 XXXXF-012、XXXX项目鸟瞰图1. 第一章 总 论1.1 项目建设背景XX市XX*实业发展有限公司的“XXXX”项目是由拆迁安置房
5、和商品房混合构成的项目。整个场地及周边区域均为在建和拟建的居住小区，将形成XX大道和XX公路之间的居住建筑集群。XX市按照“经营城市”的理念，已探索出一条“政府主导，市场化运作”的旧城改造路子：遵循“统一规划、整体改造、多轮驱动、利益共享”的原则，按照优化后的控规确定拆迁改造范围，严格按照有关政策统一组织实施拆迁改造。拆迁腾出的土地按照控规划分为若干片块统一组织拍卖。成功地调动了拆迁业主的积极性，变被动为主动实现多赢格局。本项目得到了政府的高度重视以及XX市XX*实业发展有限责任公司的倾力投入。项目人员怀着对“XXXX”巨大的使命感和炽热的激情进行方案策划，力求成为XX市新居工程的典范。1.2
6、 项目概况1.2.1 项目名称“XXXX” 项目1.2.2 建设地点XX市XX区XX乡中坝1.2.3 建设单位建设单位：XX市XX*实业发展有限责任公司企业性质：系XX区区委、区政府批准成立的具有独立法人资格的国资公司经营范围：在XX区政府的指导下，在XX区房管局的直接领导下，按照XX市房管局的要求，对XX区具备开发条件的危旧房改造地块实施多元化改造。公司的成立，主要是为了加快区内的旧城改造进度，盘活区内存量土地，建立融资平台。经XX市发展计划委员会文件，*计政务投资函20XX00号文备案，拟对XX区XX乡中坝3号地块进行商品住宅、配套设施及绿化工程开发工作。1.2.4 工程概况本工程项目用地
7、位于XX市XX区XX乡中坝二、三、四、八组3号地块，东临铁路西环线，北临XX公路。规划建设净用地面积：37095.31 m2，规划总建筑面积：126346m2。居住户数：1143户，容积率：2.8，建筑密度：27.5%，绿地率：30%以上，机动车位：650辆(70m2以下的户型不考虑)。1.2.5 资金来源自筹资金及商请银行贷款。1.3 编制依据1、XX市发展计划委员会关于企业投资项目备案的通知XX市发展计划委员会文件，*计政务投资函20XX37号；2、中华人民共和国 建设项目选址意见书XX市规划管理局，*规选址2005725号，20XX年12月29日；5、中华人民共和国 建设用地规划许可证X
8、X市规划管理局，XX*规用地2005597号，20XX年12月29日；4、关于XX市XX*实业发展有限责任公司商品房项目开发申请的报告XX市XX*实业发展有限责任公司，20XX年2月28日。6、XX市规划管理技术规定20XX年7、建设单位的设计委托设计任务书，20XX年6月1.4 研究范围依据开发商的开发要求，规划局的用地建设条件，以及权衡城市、开发商、住户三个方面的利益关系，从市场调查、市场分析入手，完成对项目的市场定位，继而进行技术经济分析和风险分析。1.5 研究结论及建议1.5.1 结论该项目地价较低，升值潜力较大，占用资金较少，可获得较高利润；项目规模适中，地块平整，适宜进行房地产开发
9、建设；本项目周边用地具扩展性，可持续成片获取，项目有后续发展基础，可长期性的获取利润。通过项目财务测算，本项目良好的财务分析指标状况，反映出项目具有很好的盈利能力和抗风险能力，项目贷款的还本付息有较大保障，项目在财务上是可行的。1.5.2 建议1、密切关注国家政策的变化，视政策情况调整本项目的投资策略。2、在项目拆迁过程中应注意方式方法，积极协调与政府其它部门的关系，尽量减少拆迁引起的项目风险。3、对商品房市场走势准确预测判断，掌控销售计划，采取有针对性的营销策略及销售价格和方式，规避市场波动所造成的影响。1.6 主要经济技术指标主要经济技术指标序号项 目 名 称单位指标1总占地面积（净用地）
10、平方米37095.312总建筑面积平方米1263463建筑容积率2.804小区绿化率%以上305户均面积平方米/户89.276地下、地上停车位个6507综合售价元/平方米35008建设投资万元25174.029每平方米建设投资元1992.4710投资利润率%43.0511全部投资财务内部收益率（所得税前）%42.2112全部投资财务净现值（所得税前）万元6495.7813全部投资投资回收期（所得税前）年1.72说明：XX市发展计划委员会文件，*计政务投资函20XX37号函中备案内容总投资为1.4亿元。本项目建设内容为电梯小高层住宅，建筑方案满足“国六条”要求，每平方米建设投资约为2000元，故
11、总投资超出。512. 第二章 住宅市场分析与营销策略2.1 宏观政策我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，以防止供求关系过大波动来作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。我国房地产业经过五年的快速发展和一年的宏观调控，进入20XX年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期
12、和我国经济的持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。20XX年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新的力量。20XX年国家加大了对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。但是在20XX年我国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在“十一五”规划的起始年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。国务院发展研究中心发布的20XX年一季度中国房地产业季报说，保持房价的基本稳定将是今后很长一段时间内房地产调控的艰巨任务，近期相关部门的一系列动作表明，以抑制投资
13、为先的新一轮宏观调控基本启动，中央政府出台了一些专门针对房地产业的宏观调控政策。 据这份最新出台的报告说，随着调控政策的贯彻落实，20XX年房地产市场供求形势将进一步得到改善。房地产开发投资增幅将稳步回落，预计全年增速将在20%左右的区间上下浮动。而房价总体上将维持稳中上涨的态势，年均涨幅将维持在5%左右。20XX年是房地产宏观调控年，“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得众开发商都是应接不暇，因此，业内不少人预测，20XX年将会进入一个相对的政策缓冲期，消化落实已有政策将成为20XX年房地产市场管理的主旋律。主要是因为在这过去的一年中，国家出台了一系列调控政策如：央行加息、期房限
14、制转让、营业税开征、二手房的个人所得税等。1、中国人民银行决定，从20XX年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。同时，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。 2、期房限制转让征收营业税 20XX年5月11日国务院转发的建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见出台，营业税征收被提上议事日程。 意见中规定：期房限制转让，另外也对营业税和普通住宅与非普通住宅的判定标准作了重新界定。随着20XX年5月17日国务院常务会议审议并通过“国六条”消息的公布，20XX年房地产宏观调控政策浮出水面。新政策提出“重点发展中低价位、中小户型普通商品住房、经济适用房和廉租住房”，无论从供应体制的调整还是土地资源的利用方面来说，都很有针对性。研究结果表明，我国现有城市居民人均住房面积15.6平方米，以三口之家计算，平均城市家庭住宅面积为50平方米；社会主义小康目标的人均住房面积是22平方米，也就是家庭住房面积为66平方米，即建筑面积在90平方米
