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1、117目 录第一章 总 论51.1项目简介51.2项目建设年限61.3项目建设内容及规模61.4项目建设投资及来源61.5项目建设财务指标71.6环境保护控制性指标71.7能源资源利用指标：81.8项目土地转用控制性指标81.9项目建设单位概况81.10项目建设依据91.11可行性研究依据91.12可行性研究范围91.13结论10第二章 项目背景112.1项目区域自然资源背景112.2项目区域经济背景132.3社会发展背景172.4项目业主背景192.5房地产开发背景20第三章 市场分析253.1市场预测253.2价格弹性系数263.3项目SWOT分析273.4营销战略31第四章 项目选址及建
2、设条件324.1项目选址324.2建设条件324.3土地征用情况36第五章 建设规模及建筑设计365.1建设规模365.2 建筑设计37第六章 公用辅助工程446.1 给排水设计446.2强弱电设计456.3电梯安装486.4暖通设计496.5防雷设计506.6消防516.7防震抗震536.8天然气55第七章 节能577.1 设计依据577.2 设计原则587.3 资源利用分析587.4能耗分析597.5 节能措施60第八章 环境保护与水土保持618.1编制依据628.2主要污染源分析638.3环境保护措施638.4水土保持措施66第九章 劳动保护与安全卫生679.1设计依据679.2劳动保护
3、措施679.3安全生产689.4卫生69第十章 组织管理、招标及实施进度7010.1项目组织管理7010.2招标管理7110.3 工程实施进度7410.4项目物业管理办法77第十一章 投资估算与资金筹措7811.1投资估算7811.2融资主体与投资产权结构8111.3资本金筹措8211.4债务资金筹措83第十二章 财务分析8512.1营销收入8512.2总成本费用8612.3盈利能力分析8612.4主要财务指标8712.5不确定性分析8712.6财务评价结论91第十三章 经济影响及社会评价9113.1经济影响评价9213.2社会影响分析9213.3项目与所在地互适性分析9313.4社会风险分析
4、93第十四章 结论和建议94附表：1：居住人数估算表2、XXXX半岛商住楼开发项目总成本费用3：XXXX半岛商住楼开发项目开发建设成本费用计算4、XXXX半岛商住楼开发项目销售收入表5、XXXX半岛商住楼开发项目销售收入与经营税金及附加表6：XXXX半岛商住楼开发项目投资总计划表7：XXXX半岛商住楼开发建设投资计划8：XXXX半岛商住楼分期投资计划9：XXXX半岛商住楼投资分类表10：XXXX半岛商住楼筹资计划11：XXXX半岛商住楼借（贷）款明细表12：XXXX半岛商住楼还款付息表13：XXXX半岛商住楼损益表14：XXXX半岛商住楼全投资现金流量15：XXXX半岛商住楼资产负债表16：X
5、XXX半岛商住楼损益表（投资分类）附件：1、企业营业执照。2、组织机构代码证。3、税务登记证。4、 XX县人民政府与XX置业有限公司关于XX半岛综合开发建设项目协议书。5、 规划选址意见书。6、用地预审意见的函。117XXXX半岛商住楼开发项目可行性研究报告第一章 总 论1.1项目简介 1.1.1项目名称：XXXX半岛商住小区建设项目。 1.1.2项目地点：XX县XX镇杨柳潭新区。 1.1.3项目业主：XXXX置业有限公司。 企业性质：其他有限公司。法人代表：。 股本构成：XXXX村置业有限公司出资2142万元，出资比例90%；XXXX置业有限公司法人代表刘晓顺出资238万元，出资比例10%。
6、1.2项目建设年限 本项目基本建设期为2年（2012年5月2014年4月）。1.3项目建设内容及规模 拟建商住楼八栋，其中：1、2、3号楼均按27层设计，楼高为86.6米；4号楼按26层设计，楼高为83.8米；5、6号楼按23层设计，楼高为72.5米；7、8号楼按26层设计，楼高83.8米。1、2、3、4、5、6、7、8号楼第1、2层均为商业用房。其主要经济技术指标如下： 1、项目规划总用地面积21603.10，建筑占地面积为12441.60，总建筑面积（含地下）143795.20，其中：地上建筑面积122192.10，地下建筑面积21603.10。 2、商业建筑面积18978.00，居住建筑
7、面积103214.10。 3、停车位600个，其中：地上停车位100个，地下停车位500个。 4、居住户数854户。5、居住人数：2989人。6、建筑密度：58%；容积率：5.65；7、绿地率25%。1.4项目建设投资及来源 项目总投资29260.94万元，其中：开发产品成本费用22577.65万元，固定资产投资3844.41万元，经营成本2838.88万元。 资金来源：企业自筹8040万元，申请银行贷款10009万元，预售款11963.79万元。1.5项目建设财务指标 主要财务指标表销售收入40847.2总成本29260.94所得税前净现金流量16159.04所得税2896.56土地增值税6
8、12.71税后累计净现金流量13262.48财务内部收益率10000税后累计财务净现值（i=15%）10562.45税后利润8689.69税后全投资利润率29.7%税后资本金投资利润率115.78%资产负债率92.97%1.6环境保护控制性指标 1、水土流失防治面积：21603.1平方米，生活废水排放239616吨。 2、大气污染控制指标：二氧化硫无排放、二氧化氮无排放，二氧化碳：31450a/t（呼吸）+480a/t（生活）=31930t/a。1.7能源资源利用指标： 1、电耗：191.24kWh/年。 2、水耗：239616m/年。 3、天然气：59904 m/年。1.8项目土地转用控制性
9、指标 1、征用土地：21603.1平方米。 2、临时占用土地：3300平方米（废弃土石方堆场）。1.9项目建设单位概况1、项目业主情况。XXXX置业有限公司成立于2012年1月，注册资金2380万元人民币，主营酒店管理、房地产开发、装饰装修、建筑材料销售、门诊部及疗养院筹建。目前，公司员工已发展到43人，其中大专以上学历19人。已投入资金6000多万元，主要用于土地收储、三通一平和XX半岛前期工作等。 2、企业法人代表情况。公司法人代表刘晓顺同志，1967年11月生，大学文化程度，从事企业经营20余年，具有丰富的房地产、酒店管理经验。3、控股股东情况。XXXX村置业有限公司成立于2007年5月
10、，注册资本为12899万元，主要经营酒店管理、房地产开发、装饰装修、医疗疗养等。XXXX村在建的五星级酒店位于州城施州大道机场路入口以东，按园林式仿古建筑群建筑风格设计。项目规划用地13万平方米，总建筑面积17万平方米，总投资6亿元，项目建成后，将成为湘、鄂、渝、黔4省市边区最大的集休闲、旅游、度假、购物等功能于一体的活动中心。1.10项目建设依据1、XX县XX镇城市发展总体规划。2、XX武陵山区少数民族经济社会发展扶贫攻坚实施规划。3、XX县人民政府与XX置业有限公司关于XX半岛综合开发建设项目协议书。 1.11可行性研究依据 1、国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究报告编制指
11、南（试用版）的通知（计办投资200215号）； 2、建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 3、建设部房地产开发项目经济评价方法； 4、XXXX半岛商住楼开发可行性研究报告编制协议书； 5、XX县国士资源局国有土地使用权出让成交确认书； 6、XXXX半岛规划设计方案。1.12可行性研究范围1、项目建设的背景；2、住宅市场分析及营销战略；3、建设条件；4、建设规模及方案设计；5、投资估算与资金筹措；6、效益评价。1.13结论 1、符合产业发展规划。按照XX武陵山少数民族经济社会发展片区扶贫攻坚（实施）规划，2015年，地区生产总值达到50亿元，5年平均增长15%；地方一般预算收入2.5亿元，平均
12、增长15%；社会消费品零售总额21亿元，平均增长15%。到2020年，地区生产总值保持9.8%的增速，达到80亿元，三次产业结构由2010年的28.2:38.7:33.1调整为18:41:41，今后10年，第三产业的超常发展是XX经济持续发展的关键。 2、符合城镇发展规划。县城XX镇作为中心主城镇，按照“山水园林、民族风情、幸福宜居”城的发展定位，到2020年，城区形成面积达到12.6平方米公里，人口达到7万人。本项目在城市规划的范围内，增加住宅888套，可以增加城市人口2496人，可以拉动城镇化率增加3.6个百分点。 3、促进国民收入增长。本项目建成后，实现销售收入48047.4万元，提供国
13、家税收4352.95万元，企业利润16051.56万元，有利于企业不断发展壮大。 4、环境指标影响轻微。本项目水土流失防治面积21603.1平方米，属于建设过程中的暂时性流失；生活废水排放239616吨、二氧化碳排放量31930t/a，属于换位性质排放，不增加排放总量。第二章 项目背景2.1项目区域自然资源背景1、地理位置。XX县位于湖北省西南部，XX土家族、苗族自治州的东南角，地处东径10945至11038，北纬2938至3014之间。东毗湖南省石门县，南邻湖南省桑植县，西接湖北省来凤县、宣恩县，北抵湖北省巴东县、建始县，东北与湖北省五峰县相连，西北与湖北省XX市接壤。县城距省会武汉市603
14、公里，距自治州首府XX市176公里。境内东西长85公里，南北宽67公里，版图面积2872平方公里。 2、地形地质。XX县地处中国地形第二级阶梯云贵高原东部的延伸部分，是武陵山脉石门支脉上的一个山区县，境内地形地貌具有典型的山地特征。境内地质结构较为简单，地形复杂，地貌千姿百态。山高谷峡，切割深，高差大，海拔最低的铁炉乡江口194米，最高的下坪乡牛池2096.3米，平均海拔1147米，平均切割深784米，平均地面坡度24.1度。在全县土地总面积中，海拔800米以下的低山，占17.6%；海拔800-1200米的二高山，占42.8%；1200米以上的高山，占39.6%。 3、水文概况。县境内溪河遍布，流域面积大。年平均径流深1223毫米，径流总量35.3亿立方米，每平方公里径流量为122.3万立方米，四季分配不均。据XX县水文站实测溇水河洪枯比为23331。最大径流深高达1980毫米，最小径流深只有656毫米。4、气候概况。XX属中亚热带大陆性季风湿润气候。春季天气复杂多变，阴晴不定；夏季多雨湿热；秋季凉爽；冬季较
