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1、引入物业管理，老住宅区“旧貌换新颜”在我市，目前还存在着一批于1994年深圳经济特区住宅区物业管理条例实施以前建成的老住宅区，这些老住宅区多为早期机关、企事业单位建设的单位宿舍区，还有一些是因开发企业破产而无人管理的商品房小区。由于先天的原因，这些老住宅区缺乏必要的日常管理，治安、卫生状况差；缺乏必要的日常维护，房屋结构老化严重，功能退化明显；电线乱拉乱接严重，消防设施不足，存在严重的消防安全隐患；管网设施落后，雨污混排普遍，经常造成小区水涝；人口构成复杂，基层政府对流动、暂住人口的管理难于到位，发案率较高。近年来，在市国土资源和房产管理局及有关部门的大力协助下，罗湖区在整治老住宅区的过程中，
2、创新基层管理体制，引入规范物业管理的做法让老住宅区“旧貌换上了新颜”。 翠园中学宿舍楼整治前翠园中学宿舍楼整治后 物业管理进驻罗湖半数以上老住宅区 业主、政府、企业实现“三赢” 记者从昨日的全市老住宅区整治现场会上了解到，罗湖区正对全区的172个老住宅区进行整治和引入物业管理公司，目前已有96个老旧小区顺利引进物业公司，实现了居民、政府、企业的“三赢”。 据介绍，罗湖区共有老住宅区172个，建筑面积近210万平方米，共有2622栋3万余套住房，居住人口接近20万人。在这些居民中，近半数左右都是深圳的原住居民或参加特区初期建设的“拓荒者”，另外一半则是租住人员。由于先天的不足，尽管这些老住宅区大
3、多地处“繁华地带”，但普遍规模较小、比较分散、房屋老旧、配套缺乏、各种安全隐患严重，治安卫生环境脏乱差，社区各种矛盾突出。为解决老住宅区存在的种种问题，罗湖区制定了明确的工作计划：“从2005年开始，用2年时间在全区开展老住宅整治工作，整治后全部引入规范物业管理，争取到2007年底全区老住宅区物业管理覆盖率达到90以上，从根本上改善老住宅区环境脏乱差和治安恶劣状况，全面推进固本强基工程和社区建设工作深入开展。” 罗湖区建设（住宅）局有关人士介绍说，在国土资源和房产管理局等有关部门的大力协助下，该区老住宅区的整治遵循了如下四项原则： 一是整治和管理并重。根据实际情况，对整治后物业管理公司愿意接管
4、的老住宅区先行整治，引入规范物业管理，并帮助物管企业实现良性循环，维持长效管理。二是先易后难，先中心后边缘。区别不同情况和难易程度，以57个无人管理小区为重点，先行整治基础条件较好、整治难度不大的老住宅区，循序渐进，力求实效。三是以点带面，分步实施。先选取位于罗湖繁华中心地带的桂园街道办老住宅区进行试点，在取得经验的基础上逐步推开。四是政府投资，适度优惠。建立“政府花钱买机制，业主花钱买服务”的运作机制，设立财政专项整治资金，对整治工程分期分批进行投入。 在具体的整治上，该区采取了两步走的策略。首先是先解决影响老住宅区的卫生、治安等相关问题，如建设围墙、岗亭、道闸、绿化、简易垃圾中转站等基本设
5、施，目的是使老住宅区整治后满足引入规范物业管理的条件。其次是重点解决市政基础和配套设施欠账问题，如消防设施缺损、雨污系统混排、乱拉乱接电线、小区道路、管理用房和活动用房等，彻底改善环境，以维持物业的长效管理。 罗湖区建设（住宅）局有关人士介绍说，为全面推进老住宅区整治和引入物业管理工作，罗湖区首先建立建立健全了组织机构和责任机制。该区成立了以区政府主要领导为组长的老住宅区整治工作领导小组，全面深入地推动此项工作，区、街道和社区三级层层动员，多种形式广泛深入宣传。为建立资金保障，该区专门设立了老住宅区专项整治资金，光是去年一年就总共投入了4000多万元，先行整治老住宅区基本环境，满足引入物业管理
6、的基本条件，并重点解决市政基础和配套设施欠账问题，彻底改善环境，维持物业长效管理。 在此基础上，为引进物业管理，建立长效机制，该区设立了财政专项补助资金，对进驻老住宅区的物业管理公司给予一次性的接管启动资金补贴，以及在进驻的两年内为其提供物业管理费差额补贴（第一年补助管理费收取不足部分的70%；第二年补助不足部分的30%；如全额收取管理费，给予管理费总额10%的奖励）。对于不同类型的老住宅区，该区还采取了分类指导，灵活处理的办法引进物业管理：对于规模较大、独立成片的老住宅区，采取直接引入的方式；区域小且分散，达不到正规物业管理规模要求的老住宅区，采取连片引进、规模化管理的方式；规模很小的老住宅
7、区，采取自我管理的方式，由社区工作站和居委会把业主组织起来，引导业主自筹经费，聘请专人实行自我管理。 该人士介绍说，该区的老住宅区整治和引进物业管理，将部分可以由物业管理企业承担的政府公共事务，以有偿方式委托物业管理企业承担，推动了政府基层管理工作方式和手段的创新，既减轻了基层工作人员的工作压力，提高了工作效率和服务质量，又有效降低了政府的行政成本，“初步创造了政府、业主和物业管理企业三赢的局面。” 名泰轩整治前名泰轩整治后 “感觉就像住进了新家” ？引进物业管理，老住宅区实现四大变化 市国土资源和房产管理局物业监管处有关负责人介绍说，罗湖区老住宅区引进物业管理后，小区综合环境大为改观；社会治
8、安状况明显好转；物业经济效益显著提高；基层管理工作方式和手段得到创新是最为明显的四大变化。 家住桂园街道木材公司大院的陈汉邦老人说：“引进物业公司，感觉就像搬进了新房。路平了，灯亮了，地下管网通了，花坛草坪多了，娱乐的地方也有了，老房子粉刷一新，嘿，那感觉真不错。”罗湖区有关负责人也评价说：“引入物业管理公司后，市场和社会的力量就承担了许多社区管理和服务的功能，让老百姓享受到专业有效的管理，辖区治安变好环境变好，老百姓满意，政府自然也就放心了。” 通过整治，老住宅区治安和生活秩序也发生了明显的好转，发案率大幅度下降，居民安全感大大增强。 家住木材公司大院的刘晓文老人说：“以前，我们出门时都不敢
9、大声和邻居说我要去哪里了，就担心被小偷听见，过来撬门就麻烦了。以前有个邻居要外出旅游，走之前在大院里多说了几声，结果，没 几天，家里就进贼了。现在完全不同了，放心了。”玉龙社区居民蔡友武则表示：“经过大规模的环境整治和物业公司进驻社区后，社区的卫生有人打扫了、家里的设备出问题有人管了、社区里有保安巡逻了，电子监控系统建起来了，我们的安全感也增强了。” 此外，物业经济的效益也是显著提高。据初步统计，罗湖区整治后的老住宅区租金水平和出租率较整治平均有明显提高，大大促进了辖区物业经济发展。兴建于上世纪八十年代末的罗湖区统建楼，在引进物业公司后，各类房屋租赁量逐月上升，租金上扬了20%以上，呈现出人气
10、、商气两旺的局面。木材公司住宅区管理处的一位负责人告诉记者：“我们进驻社区后，老百姓可高兴了，对我们赞不绝口，环境好了以后，这里的物业也增值了，原来70平方米的房子只能卖28万，现在可以卖35万了。” 对于政府而言，整治老住宅区和引进物业管理则是基层管理工作方式和手段的一个创新。一是基层管理职能有了新变化，物业管理公司实行精细化、专业化的物业管理，协助社区工作站行使公益性、社会性、服务性的公共行政管理职能；工作站集中精力行使专项行政管理职能，物业管理和社区建设有机结合，良性互动；二是基层管理效能实现了“三减一增”。玉龙社区工作站的方碧香站长说道：“以前我们工作站是忙不过来，现在居然可以减员减经
11、费。以前这里人多事杂，社区干部经常加班，有的甚至忙得病了都没时间休息接管之后，社区管理占用了大部分工作时间，哪还有精力抓物业管理。而引进物业管理后，社区工作站可以集中精力行使行政管理职能，并严格监督物业公司运作，基层行政管理效能明显提高。” 市国土资源和房产管理局有关负责人分析说，通过对环境整治实施规范物业管理后，物业公司收取物业管理费用，老百姓花钱买服务，从经济学角度来讲，这也是政府花钱买机制，充分利用社会资源，节约了社会管理成本。 罗湖区有关负责人则表示：“我们要坚决推进物业管理进社区，创新城市基础管理和服务机制，要把社区物业管理作为政府城市管理、社会管理和公共服务向基层基础延伸的支撑性平
12、台，创新基层和社区城市管理、社会管理以及公共服务的供给方式，提高服务水平。他还要求政府各部门、各群团组织积极跟进，利用物业管理进社区的机遇和社区物业管理平台，整合社会资源，创新外包政府公共服务、延伸社会和城市管理职能、延伸政府公共服务等各方面工作机制。” 罗湖五点经验值得推广 市国土资源和房产管理局物业监管理处有关负责人向记者介绍说：“我们曾专门为罗湖区的老住宅区引进物业管理做过一个系统的调研报告，报告显示该区在此项工作中的五点经验值得在全市推广。” 一是领导重视，目标明确。罗湖区委、区政府领导对此高度重视，一把手亲自抓，并成立了专门的工作领导小组，为此项工作顺利开展提供了必要的组织保证。二是
13、因地制宜，大胆创新。罗湖区结合自身实际情况整治老住宅区并引入规范物业管理，不仅突破了之前扩大物业管理覆盖面的管理目标，还从转变政府基层管理架构的高度，创造性地提出整合社区管理资源、推进政府基层基础工作，由物业管理企业有偿承担部分基层管理工作的设想。同时，针对老住宅区难以或者无法成立业主大会和业主委员会的状况，罗湖区还积极尝试成立老住宅区住户临时议事委员会，替代业主大会和业主委员会的部分职能的做法。三是责任落实，政策配套。在区领导小组的统一指挥和部署下，罗湖区各参与相关部门从所承担的工作职责出发，积极主动配合这项工作，积极予以贯彻落实，较好地完成各自职责范围内的各项工作要求。同时，罗湖区还努力从
14、区管理工作职能范围内提供必要的政策支持，提高居民和物业管理企业配合、参与的积极性。四是点面结合，稳步推进。为了保证整项工作能够顺利开展，罗湖区先行选取了若干老住宅区进行试点，通过在试点中找准问题，取得经验和把握规律后再在全区范围内全面推开。罗湖区专门制定了罗湖区老住宅区综合整治实施方案，指导在全区范围稳步推进此项工作，并要求各街道办认真制定辖区老住宅区的3年综合整治计划，严格按照工作计划贯彻落实。五是形成合力，多方共赢。罗湖区通过制定多种支持性政策，提高物业管理企业开展服务的意愿和积极性，并积极尝试将部分基层管理工作有偿交由物业管理企业完成，缓解基层工作压力。同时，政府基层组织积极进行宣传引导
15、，培育居民物业管理消费意识，物业管理企业也努力通过所提供良好的服务赢得居民的支持，初步创造了政府、业主和物业管理企业“三赢”的工作局面。 实现社区“全天候管理” ？老住宅区引入物业管理意义深远 市国土资源和房产管理局有关负责人介绍说，在全市范围内推广罗湖经验，在全市范围内开展整治老住宅区并引入规范物业管理工作具有深远的意义。 首先，整治老住宅区并引入规范物业管理，是全面落实科学发展观，努力建设和谐深圳效益深圳的重要举措。总结推广罗湖区经验，在全市范围内开展整治老住宅区并引入规范物业管理工作，可以充分发挥物业管理在维护社区秩序，改善社区环境，提高居民生活质量，维护社会基层稳定中的重要作用，切实改善我市老住宅区低收入居民生活环境，提升老住宅区居民生活品质，缩小新老住宅区差距，使老住宅区居民共享改革开放和现代文明的成果，是一项努力实现社会公平公正的“民心工程”和“关爱工程”，是建设和谐深圳效益深圳的重要举措，是全面贯彻落实以人为本的科学发展观的必然要求。 其次，整治老住宅区并引入规范物业管理，建立“政府向市场购买服务”机制，是新形势下改革政府基层管理体制，创新政府基层管理工作模式，实现政府、业主和物业管理企业“三方共赢”的大胆尝试。整治老住宅区并引入规范物业管理，主要
