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1、目录1.1 项目总说明1项目背景：11.2 项目建设的意义12 项目评估的目的1项目概况12.1 区位及配套介绍12.3 客户定位22.3.1 万和城住宅物业客户发展方向24. 竞争项目分析2合作方式的分析5房地产的经济分析54.1 国内整体经济及房地产项目经济发展54.2 政策6住建部：继续严格执行住房信贷政策6北京市地税局：用拆迁款买房可免征契税6天津市房地产发展状况75融资方式分析96市场研究96.1 天津市房地产市场供给现状与消费者需求分析9定价及发展趋势97.房地产开发项目比选方案的构建与评价107.1 区位因素分析10开发内容和时机分析108项目开发建设全过程主要工作安排10项目销
2、售与开发109项目经济效益评价109.1 选择基础参数109.2 投资估算依据109.3 项目总投资及筹措估算119.4 开发成本估算和使用119.5 财务评价119.6 销售收入测算129.7 投资计划与资金筹措12还本付息1210不确定性分析1211风险分析14、敏感性分析1412可行性研究的结论15121.1 结论151项目总说明1.1项目背景：远洋万和城由远洋置业公司斥资16.19亿，占地38800平方米，总建筑规模109400平方米，涵盖写字楼、底商，高档住宅等多业态的“都市综合体”，地处友谊南路延长线与梨双公路交口以东500米，环境优雅，绿化率高，周围娱乐设施齐全。1.2项目建设的
3、意义用以改善、享受型。以高度段的住宅形式，精美的小区设计，给在市中心忙碌的客户和居住在市中心不能享受闲适与静谧的客户，为他们打造出回家就是度假的开始的新生活理念。1.3项目评估的目的项目评估是在投资决策前，对建设项目在技术上、经济上是否可行进行全面分析、论证，为项目投资决策提供科学依据的过程和方法。通过市场调查和预测，对产品市场供需情况及产品竞争力进行分析比较：对投资项目的发展进行评估，促进建设项目前期工作，促进项目决策的科学化，民主化，促进投资管理的加强和投资效益的提高。2项目概况2.1 区位及配套介绍距达沃斯梅江会展中心仅3分钟车程，距新市政府位置开车10分钟车程。享有梅江公园的景观优势，
4、以及梅江多年形成的浓厚的高尚居住氛围，周边交通路网十分便利，连接城市快速环路，出行通畅，未来更有多条地铁线经过项目周边，方便通达天津各处。周边设施：【教育】南开翔宇中学梅江校区、对外经济贸易职业学校、瑞金国际学校、梅江中学、河西区中心小学、泰达国际学校、梅江水晶小学、华夏未来幼儿园、华夏未来幼儿园【商业环境】友谊路家世界、上谷、蓝调街区、水晶城商业街、友谊商厦、易买得、大润发【邻近银行】渤海银行，交行、中行、农行、招行、工行、建行、北京银行【周边医院】中医医院第二附属医院、梅江健康体检中心、天津市第四医院、天津市西青区大寺医院、赛达医院【其他设施】梅江会展中心、梅江公园、电视台大厦、梅江邮局、
5、尖山邮局【交通配套】远洋万和城地处日益成熟的梅江居住区，距离达沃斯会展中心仅3分钟车程，自驾前往位于友谊路与宾友西路交口的新市府所在地，用时也不过10分钟。项目周边交通路网十分便利，连接城市快速环路，出行通畅，未来更有多条地铁线经过项目周边，方便通达天津各处。公共交通线路，包括公交838、705、826、659、688、628、津西2路等，在项目周边设站。此外，根据地铁5、6、7、13号线等轨道交通的最新规划方案显示，未来梅江会展中心周边将会有多条轨道交通线路设施跟进，但方案最终确定尚需时日。如果真能落成，大梅江地区全方位立体化的现代交通体系将得到全面呈现，同时，周边居民的外出生活也会更加方便
6、。公交838、705、826、659、688、628、津西2路，地铁5、6、7、13号线，城铁Z1线（规划）。北邻外环线（梨双公路），南望西青开发区（民和道），西观洛卡西班牙风情小镇（友谊南路），东通大寺镇政府（津港公路）。2.2项目拟建规模和标准本项目开发共有A,B,两个区域，总建筑面积109400A区域为商业区。容积率44有写字楼和底商。共20层，总建筑面积37000平方米。全部用于出租B区域为住宅区，容积率2.4，共12层总建筑面积72400平方米，全部用于出售。总共14幢住宅楼.有地下停车场。基底面积为6033平方米，住宅楼间有一个面积为450平方米的花园。绿化面积：12160平方米，
7、绿化率40%。远洋万和城地处梅江成熟高端居住区，距达沃斯梅江会展中心仅3分钟车程，距新市政府位置开车10分钟车程。享有梅江公园的景观优势，以及梅江多年形成的浓厚的高尚居住氛围，周边交通路网十分便利，连接城市快速环路，出行通畅，未来更有多条地铁线经过项目周边，方便通达天津各处。依托梅江已经成熟的大配套服务，远洋万和城所在的友谊南路延长线与梨双路这一区域，已被天津市列为整体发展规划的轴心区域，将成为引领区域未来格局的黄金地带。天津远洋万和城传承北京万和城的高度完美并做进一步升级：1.建筑风格：建筑设计采用了欧式新古典主义的经典设计手法，高档石材的选用、外檐线角的设计，处处彰显建筑整体的恢宏与庄重。
8、2.全石材外檐及大堂：建筑风格延续北京万和城三段式新古典主义风格，但在外檐立面材质上有所升级，由局部石材提升为整体石材处理。项目从外延到大堂门厅采用石材饰面，彰显项目整体的恢弘庄重。3.台地景观：天津远洋万和城的规划仍将沿用在北京备受好评的“城市平台”设计，以远高于地平线的景观台地，不仅令万和城的居住尊贵感受推上梅江新高度，更实现人车分流，保障私密，居住环境无污染、低噪音、同时可节省大面积的土地做集中绿化，更符合低碳环保需求。4.大师执笔三大法式公园景观：天津远洋万和城力邀全球知名的景观设计公司HZS在原版复制北京远洋万和城的台地景观的同时，又融入了巴黎世界闻名的三大公园，卢森堡公园、杜伊勒里
9、公园和维莱特公园的设计理念，将住宅建于法式皇家园林之上，为您呈现天津首个真正意义上的台地豪宅社区。5. “零干扰”服务：特邀全球五大行之一的“戴德梁行”作为物业顾问，提供酒店式管家服务，一站式私人礼遇，24小时专员值守，实现“零干扰”服务理念。2.3 客户定位从目前天津城市发展来看，天津已经进入多核发展城市初期，在未来的1-2年内将进入多核发展中期都市综合体时代，未来将有大量的高知、高端客户进驻城市核心区。随着经济的快速发展，天津城乡居民生活水平明显提高，对于房屋的购买力也快速增长,从目前综合体成功案例上看，这些综合体内住宅客群。均看好综合体交通、购物、工作以及居住的便利性，对城市生活依赖性强
10、，因此本项目目标客群也将在项目内部及周边的商务、商业配套中寻找。2.3.1 万和城住宅物业客户发展方向1、中高收入阶层2、外资和外地知名企业来津工作人员；3、经常往来的国内及海外商务人员；4、本地的处于金领和普通白领之间的高收入阶层（中高级白领）；5、企业高级管理层（金领），高级公务员。2.4 竞争项目分析本项目周围有多个竞争项目如华韵欧风博雅苑，宇泰家园，洛卡小镇等，对本项目有一定的竞争压力（1）华韵欧风博雅苑华韵欧风博雅苑位于天津市中心城区东南部、西青区东北部大任庄地界内。该地块北侧紧邻天津市目前最大的成熟高档居住区一一梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，西北与卫南洼风景区相望，西邻天
11、津西青开发区，东侧毗邻天津目前最大的别墅社区红磡领世郡和津南开发区。【餐饮配套】中餐厅【文化体育】大型人民广场【学校教育】瑞金国际小学，河西中心小学、蒙特利双语幼儿园，大任庄小学，大寺中学，育婴小学，育婴中心幼儿园【周边医院】医科大学第二附属医院、梅江医院【商业环境】超市、梅江蓝调街区、新海湾、友谊路家世界【其他配套】小区中心景观、卫南洼风景区安保系统：24小时保安巡逻供热系统：供热或供冷系统，保修三个采暖期或供冷期供水系统：市政管网其他配置：电气管线、给排水管道保修四年；墙面、顶棚抹灰层脱落保修两年；地面空鼓开裂、大面积起沙保修两年；门窗翘裂、五金损坏保修两年；管道堵塞保修六个月；卫生洁具保
12、修两年；灯具、电器开关保修一年外墙：涂料、面砖、石材装修情况：毛坯楼层状况：地上3层，地下1层，整栋楼南北朝向，270-280平米四室联排别墅。占地面积：120000平方米建筑面积：115000平方米（2）宇泰家园本项目坐落于大梅江版块洛卡小镇隔壁，紧邻外环线周边大盘林立如江胜天鹅湖、水岸江南、梅江康城等。项目周边配套齐全交通方便，既适合居住亦适合投资，性价比超高。近期推出特惠房源，最高优惠单套可达5万元建筑面积：80000平方米占地面积：200000平方米基本参数：容积率：0.8绿化率：40%物业管理：宇泰物业车位配比：1:1占地面积：200000平方米总建筑面积：80000平方米规划户数：
13、2000户开盘单价:5200-5888元/平方米车位配比：1采暖方式：集中供暖周边商业：华润万家、大润发、津工超市,邮局:中国邮政,银行:农行信用社周边医院：大寺医院、泰达医院、二附属周边学校：大寺小学中学，翔宇小学中学等,幼儿园:华夏未来.（3）洛卡小镇小镇地理位置优越，东侧为天津第一迎宾大道友谊路的延长线，20分钟抵达市中心区域。距友谊路中央金融区仅6公里，距市中心地段在10公里之内。在小区入口附近设有公交838路、705路、826路，还有将来的地铁5号线也将在此设站，为业主的出行提供了便捷的交通。洛卡小镇采用地中海岸西班牙建筑风格，将4层半、5层的花园洋房、2层半的联排别墅隐秘在树林深处
14、错落排布，让居住在这里的人们的私密生活不被外界打扰，体味平和、静谧的欧洲小镇风情。小镇容积率仅为1.0，绿化覆盖率高达40%，拥有12万平米的园林景观。周边商业：梅江新海湾商业街、蓝水假期商业街、华厦津典商业街、第六田园商业街，以上商业街区内银行、餐饮、医疗、超市、快餐店、邮局等遍布。周边公园：梅江公园周边医院：医科大学第二附属医院、梅江医院周边学校：梅江幼儿园、水晶小学、大寺中心小学、翔宇中学等周边交通：乘公交705、803、826路至洛卡小镇站，地铁5号线（规划），6号线（梨双路站）。建筑面积：200000平方米占地面积：43701.5平方米容积率:1绿化率:40%物业管理:天津倍思家物业
15、管理有限责任公司车位配比:1:1占地面积:43701.5平方米总建筑面积:200000平方米规划户数:476户装修情况:毛坯;供热系统:集中供暖供水系统:自来水窗材:塑钢双层中空玻璃窗材：塑钢双层中空玻璃装修情况:毛坯;安保系统:电子巡更、红外线对射防盗系统、电子摄像头、入口停车系统供热系统:集中供暖供水系统：自来水及中水接口外墙：页岩砖加保温板内墙：页岩砖进户门：刚制防盗门窗材：隔热断桥铝合金外墙材料：页岩砖加保温板内墙：页岩砖入户门：刚制防盗门窗材：隔热断桥铝合金3合作方式的分析本项目采用的合作开发方式是华远地产企业（A）出地，远洋股份有限公司（B）企业出资双方合作开发，这是通常运用比较普
16、遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企
