《2022年房地产估价师-房地产估价案例与分析考试题库1》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年房地产估价师-房地产估价案例与分析考试题库1（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、米宝宝科技2022年房地产估价师-房地产估价案例与分析考试题库题目一二三四五六总分得分一.单项选择题(共20题)1.甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。 该项目房屋征收评估的价值时点应为（）。A. 2017年5月28日B. 2017年6月1日C. 2017年6月12日D. 2017年6月15日正确答案：B,2.某新建住宅楼顶层
2、相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。2013年真题 本估价项目最适宜采用的估价方法是（）。 A. 修复费用法B. 损失资本化法C. 赔偿实例比较法D. 损害前后价差法正确答案：A,3.甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在
3、其他法定优先受偿款。 该宗房地产的再次抵押价值为（ ）。A. 首次抵押时的价值首次抵押贷款余额B. 再次抵押时的价值首次抵押贷款余额C. 再次抵押时的价值已抵押贷款额/贷款成数D. 再次抵押时的价值已抵押贷款余额/贷款成数正确答案：D,4.甲方（开发公司）于2010年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至2011年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。
4、双方争执不下，至2013年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。 该商品房预计2015年11月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（）。 A. 估价对象状况及房地产市场情况均为2011年12月的状态B. 估价对象状况及房地产市场情况均为2015年11月的状态C. 估价对象状况为2015年11月的状态，房地产市场情况为2013年7月的状态D. 估价对象状况为2013年7月的状态，房地产市场情况为2015年11月的状态正确答案：B,5.某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年、建筑面积为8000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权
5、单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼柝除前， 相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院用地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。 卖方可接受的最低购买价为()。A. 建筑物市场价值B. 建筑物市场价值清理费用C. 拆除后的旧建筑材料价值D. 拆除后的旧建筑材料价值 清理费用正确答案：D,6.某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火
6、车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。 以资金时间价值观念考虑，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低不取决于 （）因素。 A. 未来净收益的报酬率B. 未来净收益的大小C. 获得净收益期限的长短D. 获得净收益的可靠性正确答案：A,7.某公司拥有一栋旧写字楼，房屋所有权证记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2,该公司认为建600m2 经济上不合算，擅自建成建筑面积为1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价
7、。 评估时依据的建筑面积应为（）。A. 460m2B. 600m2C. 1000m2D. 以上三个面积都不行正确答案：D,8.甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表3-1： 表3-1基本情况表 名称 建筑面积/ m2 建筑基底面积/m2 房屋结 构 建筑物重置单价/（元/m2） 建筑物成新率 店面 1000 1000砖混80090% 仓库 20002000砖木50085%住宅15001500 砖混 65090% 2008年真题 如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值
8、进行分摊，店面 应分摊的土地份额为（）。 A. 22.22%B. 33.61%C. 36.55%D. 37.80%正确答案：C,9.某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。 收益法的本质是（）。 A. 以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值B. 以房地产的现期收益为导向求取估价对象
9、的价值C. 将房地产收益直接资本化D. 将房地产收益报酬资本化正确答案：A,10.下列关于致估价委托人函写作的说法中，正确的是（ ）。A. 致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章B. 致估价委托人函的落款日期可以在房地产估价机构的资质有效期外C. 法定合伙人或执行合伙人必须在致估价委托人函上签名并盖章D. 致估价委托人函中的估价结果必须写明最终评估价值的总价和单价 正确答案：A,11.张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了 5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房
10、屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。 注册房地产估价师收集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选取可比实例并进行调整时做法正确的是（ ）。A. 甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整B. 乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整C. 丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价D. 丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整正确答案：D,12.甲公司2003年3月以100万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地
11、价占到总价格60%。随后甲公司办理了权属转让手续后，甲公司又花费了10万元用于构建了以该公司产品商标为原型的雕塑。至此为止，正常情况下，甲公司的实际花费为（）。A. 小于100万元B. 等于100万元C. 等于110万元D. 大于110万元正确答案：D,13.6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元，合作建设建筑面积为3000m2的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争
12、议，协商请一家房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，年报酬率为10%。 该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为（）万元。 A. 106.08B. 214.85C. 829.94D. 1044.79正确答案：B,14.1.某公司2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。评估时应考虑的补偿费用不包括（）。A. 拆除工程费B. 修缮工程费C. 恢复工程费D. 修复期间的损失营业额正确答案：D,15.下列各项中
13、，符合房地产估价报告写作对词义要求的是（ ）。A. 估价对象每平方米建筑面积的价格大约在800元左右B. 该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语C. 从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想D. 这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引 正确答案：C,16.甲公司2013年3月以100万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到总价格60%。随后甲公司办理了权属转让手续后，甲公司又花费了10万元用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。 至此为止，正常情况下，甲公司的实际花费为（）。 A. 小于100万元B. 等于100万元C. 等于110万元D. 大于110万元正确答案：D,17.甲方（开发公司）于2010年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座、B座）8层共5000m2的商品房。至2010年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再支付80万元。双方争执不下，至2012年7甲方向法院起诉，法院委托某房地产估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行了评估。 确定评估结论的依据应是( )。A. 以1500万元作为评估值B. 以(1400+1580)/2万元=1490万
