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1、2010-09-10作者: 未知来源: 法律快车共享到：按揭贷款业务是我国商业银行近几年来逐步发展起来的金融服务项目。众所周知，随着我国住房制度改革的持续深化和国内经济的不断快速增长，商品房等大件消费品已成为寻常老百姓消费的热点。在政府为营造“新的经济增长点”的宏观调控措施的带动下，我国房地产业近几年来获得了较快的发展，国内也掀起了自建国以来的其次次“房地产热潮”。与此同时，我国商业银行的按揭贷款业务也经验了从零星试点到遍地开花，从老百姓闻所未闻到耳熟能详的过程。应当说，银行按揭贷款业务的发展是一件利国利民的好事。既有利于经济的增长，又可以解决老百姓的住房问题。因此，大力发展按揭贷款业务已成为
2、我国商业银行实现经济增长的重要目标。但是，由于我国按揭贷款业务起步较晚，国内商业银行缺乏必要的阅历积累，而我国目前有关按揭贷款的法律、法规又很不健全，导致不少假按揭现象的发生。这些假按揭现象极大地扰乱了我国的金融秩序，给我国商业银行的金融资产带来了巨大的风险。因此，如何分辨假按揭现象以及如何避开假按揭给金融企业带来的巨大风险，已成为摆在法律理论界和金融界面前的一个重要课题。蒲杰律师撰写的该篇文章凝聚了他多年积累的心血和才智，对实践具有较强的指导意义。为此，本站特刊出这篇文章。自1994年国内发放第一笔按揭贷款以来，截止2002年底，全国银行按揭贷款余额已经达到7,700亿元，按揭贷款已经成为了
3、老百姓大件消费品的重要资金来源。可以确定的是，在住房和汽车消费接着高速增长的同时，老百姓将普遍采纳按揭贷款这一消费形式，各大商业银行必将接着把按揭贷款作为零售业务之首来重点发展。但是，由于按揭贷款在我国终归只有几年的发展历史，不仅制度规定不到位，而且对其特性的相识也不充分，加之在大力发展按揭贷款零售业务之初银行普遍缺乏风险意识，“假按揭”现象已经凸现出来。对于银行而言，识别“假按揭”现象是防范金融风险的重要措施之一。本文剖析了“假按揭”发生的缘由和危害，揭示了“假按揭”中的作假手法，并提出有关防范“假按揭”的方法，以期对银行按揭贷款业务的规范操作、规避按揭风险具有裨益。一、“假按揭”产生的缘由
4、和危害经济活动中的“作假”现象不仅与经济利益有关，而且也与整个社会的诚信程度亲密相关。购房按揭贷款中的“假按揭”现象，是开发商转嫁经营风险的手段之一，其产生缘由主要有： （一）为了急于摆脱项目定位失误、房屋滞销的经营风险，开发商单方制造“假按揭” 伴随着我国城镇住房制度、全国经济形势向好、城镇居民收入的不断增加、金融信贷的支持以及我国城市化进程的加快等方面的缘由，我国房地产业得到了持续、迅猛的发展。与此同时，房地产企业起先得到了市场的无情磨练，对老百姓的消费需求有了深化的了解和把握。然而，不行避开的是，定位失误、销售困难的房地产项目也不在少数。由于房地产开发是资金密集型行业，一旦项目定位失误，
5、带来的后果将是项目面临“崩盘”，银行贷款难以收回，开发商损失惨重甚至倒闭。因此，在项目定位失误、房屋滞销的状况下，开发商面临的压力将是非常巨大的，他们将想方设法地寻求“出路”。其中，“假按揭”就是开发商采纳的手法之一。这种作假方式是：开发商虚拟若干购房人，并以这些购房人的名义与其签订购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。实行这种方式，开发商能够尽快销售“完”房屋，收回投入，甚至实现获利。有的开发商在获得虚拟购房人取得的银行贷款后，将偿还银行贷款，但有的开发商则干脆携款潜逃。（二）为了增加房屋的卖点，开发商与购房人串通规避“零首付”的政策限制为了尽快销售房屋，开发商总会向
6、潜在购房人介绍自己房屋的优势，其中，“零首付”无疑对购房人是具有很大吸引力的。不少购房人出于“零首付”的“实惠”，会与开发商串通作弊，进行“零首付”的购房操作。这种作假方式是：开发商与购房人协商，将实际售房价提高确定比例后规定在售房合同中，再向购房人出具收到首付款的收据，双方依据售房合同规定的虚假售价，依据银行要求的按揭贷款成数办理贷款手续。实行这种方式，购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款，银行向购房人供应了售房总价100的借款。这是一种隐藏性较强的“假按揭”方式，对银行的风险同样是存在的。（三）银行工作人员收受贿赂、与开发商内外勾结是“假按揭”现象发生的缘由之一依据中国人民银行个人住房
7、贷款管理方法第7条、贷款通则第26条、第27条、第28条的规定，银行办理贷款业务，应当完成对借款人的信用等级评估、贷款调查和贷款审批程序。但是，在实践中，银行工作人员却收受开发商的贿赂，内外勾结，对开发商的“造假”睁只眼闭只眼，放纵虚假按揭的发生。事实上，不少“假按揭”都与银行工作人员的内外勾结有关。（四）银行过多强调“发展”，放松对借款人的信用等级评估、贷款调查老百姓巨大的购房消费潜力，为银行零售业务的发展带来了巨大商机。一时间，各大商业银行纷纷加大力度争夺“黄金”客户，不仅不同银行之间在争夺，而且同一商业银行内部之间也在争夺，银行变更着“万事不求人”的服务方式，以各种实惠措施、快捷服务吸引
8、高端客户。为了对一个好的开发项目供应按揭贷款，有的银行放弃了自己的原则，向开发商作出了“尽量不犯难购房人”、“尽快办理按揭贷款手续”等各种承诺。在这种工作思路的指导下，银行往往省略了对借款申请人的等级评估、贷款调查程序，只对开发商代借款人供应的借款申请资料进行书面审查，结果造成了借款人的身份证件、居处以及工作单位是否真实等基本状况均未核实的状况下就核发了贷款。事实上，银行工作人员在发放这些贷款时心中都没有底数。这种心态和工作看法客观上造成一批“假按揭”的发生。（五）在“假按揭”暴露后，银行出于绩效考核的考虑，往往实行民事手段挽回损失，而没有追究相关责任人的刑事责任，纵容了“假按揭”现象的扩散从
9、行为性质上分析，“假按揭”涉嫌金融诈骗罪，较为严峻地破坏了金融秩序。论理，银行完全应当向公安机关报案，追究责任人的刑事责任。但是，实践中，银行却很少采纳刑事手段，往往以民事方式处分抵押房屋了事。这种状况长此下去，对造假者没有威慑力，不能有效遏制 “假按揭”现象，客观上纵容了“假按揭”现象的发生和扩散。二、“假按揭”现象及其识别方法（一）提高售房价格，规避零首付的政策限制，套取银行资金案例：1999年3月，某住宅小区打出广告，起先接受房屋预定，房价大约在2,8003,000元之间。依据开发商与某银行签订的按揭合作协议，由某银行供应当楼盘的按揭贷款支持。从1999年5月起先，接连有购房人前该银行办
10、理按揭贷款合同。依据购房合同的约定，房价一般在2,8003,000元之间。进入1999年末，银行接连接到售价为3,420元的按揭贷款申请。银行以为系该小区房屋涨价所致未多加深究，一一办理了若干份按揭贷款手续，将借款划入了开发商帐户。之后，银行起先回收月供款。但是，从2001年10月份起先，银行发觉有数户购房人拒付月供款，经催告后仍旧没有支付。依据与开发商签订的按揭合作协议，银行要求开发商以3,420元以上的价格回购房屋，开发商拒绝。之后，银行向法院提起诉讼，要求开发商回购房屋，担当保证责任。由于案件涉及购房人的利益，法院追加购房人作为第三人参与诉讼。在法庭上，购房人指出，其与开发商签订的购房合
11、同中的单价是虚假的，实际单价为2,850元，开发商向他们出具的首付款收据是虚假的，事实上他们并没有支付。在本案中我们看到，购房合同约定的成交价比房屋的实际价格高出了570元/平方米，即高出实际售价20，开发商事实上未向购房人收取20的首付款（即570元/平方米）。开发商通过提高售房单价的方法，与购房人合谋达到“零首付”的目的，将经济风险全部转移给了银行。“零首付”有利于房屋销售，但是，假如一旦购房人不偿还贷款须要处分抵押房屋时，就可能面临着拍卖房屋所得价款在扣除相关费用后不足清偿贷款的状况，造成银行的资金损失。 “零首付”对银行为什么风险极大呢？我们可以算一笔经济帐。假设，甲公民取得40万元的
12、20年期按揭贷款购买了一套住房，三年后，由于该公民无力偿还贷款，法院对该套房屋进行拍卖。即使该房屋在三年后不贬值，仍旧可以拍卖40万元，那么银行实际也只能从拍卖所得中安排31万元。详细测算如下：拍卖价值400,000元-法院预收诉讼费和其他诉讼费约12,700元法院预收执行 受理费及其他执行费约12,000元评估机构收取评估费约10,000元拍卖行收取拍卖费约20,000元律师行收取律师费约16,000元卖方应缴纳的房屋过户税费约20,000元31万元(备注)。依据20年贷款期计算，银行在公民甲的三年还款期限内共计收回了贷款本金6万元，银行还有4万元贷款不能收回。同时，上述测算建立在数年后房屋
13、不贬值的基础上，假如房屋贬值，则银行的损失还会扩大。另外，假如借款人偿还贷款的期数越少，银行的损失也就会越大。对于这类“假按揭”，实践中行之有效的识别方式是：第一，比照前后签订的购房合同中约定的售房价款，发觉异样追根究竟，拒绝规避首付款的现象发生。其次，在没有可以参照的价格进行对比时，可参照同口岸、同档次房屋的售价，推断按揭房屋的售价是否合理。第三，应对当地的房价有确定了解，增加识别“零首付”的实力。必要时可以向评估师询问，依靠专业人员推断售房单价是否合理，杜绝“零首付”的发生。“零首付、假按揭”现象，在实践中为数不少。事实上，我们发觉，“零首付”往往与银行“里应外合”有很大关系。只要银行工作
14、人员仔细负责，防范“零首付、假按揭”现象是简单做到的。（二）假借他人名义签订虚假购房合同和借款合同，骗取银行贷款案例： 1998年9月26日，某银行与某房地产开发公司签订住房按揭贷款授信合作协议书，依据协议约定，房产公司将银行供应的按揭贷款的20的保证金存入专户，用于在购房人不还款时担当保证责任。 1999年2月12月，罗某等八人先后与某银行签订了借款合同和抵押合同，分别从该银行获得数额不等（50万元左右）的借款（合计381万元）。与此同时，该房地产公司还与银行签订了保证合同，为购房人担当保证责任。 上述合同签订后，该行按合同约定分别将罗某等人的贷款全部转入了双方约定的帐户，履行了合同规定的义
15、务，罗某等八人起先每月按合同约定金额还款。但是，从2001年10月起至今，罗某等八人始终未按合同约定的月还款金额还款，该房产公司也未按合同约定履行保证责任。该行多次向被告催收贷款本息，均无效果，至今罗某某等人尚欠该行贷款本金合计约310万元。 在调查中，我们发觉了以下一些值得关注的现象： 第一，通过查询罗某等八人为还款所开立的存款帐户，我们发觉他们每月用来还款的资金均是在同一时间、同一储蓄机构存入的。但是，罗某等八人的户籍显示，他们却居住在成都市不同的地点。这说明，罗某等八人的还款资金是统一存入银行的。 其次，银行在向罗某催收逾期贷款时，罗某等人言语支吾，有人说该笔贷款自有人归还，有人甚至流露
16、出不承认该笔贷款的意思。这一反常现象说明，贷款存在虚假的可能性较大。 第三，在律师与银行信贷人员现场查看房屋时，发觉上述八套房屋其中三户空置、三户被法院查封，还有两户被人租用，但承租人拒绝透露房主信息。 第四、由于该房产公司牵涉诉讼较多以及其他缘由，用于贷款抵押的上述八套房屋始终未办理房屋产权证，银行也未取得房屋他项权证。 假借他人名义签订售房合同和借款合同，是危害性最大的一种“假按揭”。由于每月偿还的贷款均由开发商按月支付，一旦开发商实际销售房屋的状况不佳，资金回笼不志向，资金链条断裂，开发商就只能停止供应月供款，银行就会接连发觉逾期还款的状况越来越严峻，甚至出现大面积的逾期。有的开发商更为恶劣，一房数卖，多次收取房款，既损害银行的利益，又损害真实购房人的利益。为了杜绝这类“假按揭”，可以实行以下方式： 第一，核实开发商所提交的借款人的各项资料，对有疑问的资料进行调查走访，是
