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1、第一章 基本概况1.1 公司名称、法定地址和经营范围（1）公司名称 山东xxxx房地产有限公司（2）法定地址 xxxx县经济开发区会仙二路西首路北（3）注册资金：3500万元（4）法定代表：XXX 职 务：经理 国 籍：中国 经营范围：主要从事房地产开发、基础设施建设、，销售建材、物业管理、信息咨询服务等。山东xxxx房地产有限公司xxxx经济开发区投资的有限责任公司。该公司目前共有员工11人，其中持有岗位资格证书的项目管理人员10人（包括建筑、结构、经济、财会、房地产、电气等专业），其中高级职称2人，中级职称8人，注册资金3500万元。该公司自成立以来，不断加强和完善企业内部管理，积极致力于
2、专业人才培训的基础上，紧紧抓住该县开发区快速发展、聚集产业较多、人口彭涨迅猛的良好机遇，在开发建设中努力打造精品工程，树立了开达房地产有限公司的良好形象。开达房地产在进行充分的市场调研的基础上，于2005年1月获得了xxxx开发区住宅功能区内300亩国有土地的使用权，用于清新住宅小区项目的开发和建设。1.2 可行性研究编制单位编制单位：山东省城乡规划设计研究院工程咨询资格等级：甲级证书编号：工咨甲0030013发证机关：中华人民共和国国家发展计划委员会1.3 可行性研究的依据和范围1.3.1 可行性研究的依据（1） 山东xxxx房地产有限公司关于本项目的委托书（2） xxxx经济开发区总体规划
3、及详细规划（3） 国家相关的法律法规（4） 国家相关的技术规范和标准（5） 委托方提供的基础资料 1.3.2 可行性研究的范围（1）项目背景及建设的必要性（2）市场需求与建设规模（3）场址选择及建设条件（4）设计方案（5）环境保护及节能（6）企业法人与物业管理（7）项目实施进度安排（8）投资估算和资金措施（9）效益分析1.4 研究结论该公司拟在xxxx经济开发区住宅功能区，新建“清新”住宅小区一处，总建筑面积180200平方米，其中，住宅面积165330平方米，车库8000平方米，公用配套面积6870平方米。项目总投资16684.75万元，该公司自筹资金6884.75万元，其余的9800万元可
4、申请该项目贷款解决。建成后的“清新”住宅小区将是一个布局合理、设施完善、使用方便、高品位、高起点的既有现代化气息，又有古朴风格的花园式、智能化的“最适合居住小区”。可向社会出售1090套商品楼房，规格为80平方米、120平方米、140平方米、160平方米，共计建筑面积165330平方米，按每平方米平均1380元售出计算，可实现销售收入22815.54万元，车库按每平方米平均1000元售出计算，可实现销售收入800万元，共计实现销售收入23615.54万元，利税5655.55万元，其中利润3789.22元，投资利税率为33.90，投资利润率为22.71。该项目建成后，除满足和改善广大居民的住房需
5、求外，还将对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，起到积极的推动作用，因此，本项目的建设是必要的、可行的。1.5 主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见下表：表11 主要技术经济指标序号项目单位数量一建筑规模1建筑面积平方米150200其中：住宅平方米135330车库平方米8000配套公共建筑平方米68702住宅套数套10903总居住人口人3815二项目占地面积万平方米20三建筑容积率0.82四小区绿化面积万平方米4.5五绿化率47六建筑密度16.83第二章 项目的背景理由及建设的必要性2.1 项目背景山东省委政府于2001年出台了关于加快城市化进程的意见，准备采取宽松政策，用10年的
6、时间，有计划、有步骤的把一批有条件的小城市发为中等城市。借此机遇，xxxx县提出了全县城镇建设工作意见，决定于2002年，全县城镇建设工作要围绕加速推进城市化进程的总体目标，以全国乡村城市化试点市建设为契机，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理的原则，尽快膨胀城区规模，进一步加快城镇基础设施建设步伐。2004年的工作重点一是加快城南新区新建工程建设，同时加快城东开发区区的建设。其总的指导思想是：以邓小平理论为指导，解放思想，更新观念，遵循城市化发展的客观规律，密切联系xxxx实际，科学规划，精确定位，积极推进，坚持城市化与国际化、工业化、市场化、现代化、农业产业化相结合，促进人口向住宅小区集
7、中、产业向园区集中，尽快膨胀和发展城南新区和开发区的建设，加快中心镇、中心村的发展步伐，适当控制一般镇、村发展，促使其向城区及中心镇、村转移，切实提高城市化水平，充分发挥城市在经济和社会发展中的带动作用。2004年，xxxx县城镇规划工作将以突出“以人为本、创建精品”为原则，坚持统筹兼顾、协调发展，努力推进城市现代化和乡村城市化步伐。按照中心聚集、点轴拓展的基本思路，科学调整城区规划控制范围，扩大城区面积，围绕规划区域的扩大调整，深化城镇户籍制度改革，制定积极的户籍管理政策，广泛吸收农村人口向城镇转移，逐步实行城乡户口一体化管理，促进企业新老二区及工业园区的人口尽快膨胀，争取十五期间人口达到3
8、0万以上。随着xxxx县城镇人口的不断增加，特别是开发区近几年的跨跃式发展，人口高度聚集，给住宅开发业带来了大好机遇。为适应开发区发展的新形势，满足人们对改善居住条件的迫切需求，根据开发区总体规划和各功能区详细规划进行住宅建设显得尤其重要，十五期间，xxxx县住宅建设坚持新区开发与旧城改造并举，统一规划，突出特色、有序开发的原则，加快城镇住宅建设。一是总量控制。县府对房地产，特别是土地进行一级控制，统一计划、统一规划、统一拆迁和建设，坚决制止了乱开发和零星开发，争取“十五”末旧城改造结束，同时加大城南新区和开发区的开发力度。二是突出特色，不论是旧城改造，还是新区建设，都讲究风格，突出特色，体现
9、现代气息，在住宅的结构布局、色调搭配、外部环境等方面有所创新，既为居民创造良好的居住条件，又达到美化城市的目的。三是搞好配套设施建设。要充分考虑居民的多方面需求，搞好文化娱乐、公共绿地、教育卫生、安全保卫等设计，不断提高住宅小区的档次。尤其是开发区的特殊的地理位置和产业结构，对开发区内的住宅开发提出了更高的要求，要按照大空间，大绿地的高标准要求对区内住宅小区进行综合开发建设，合理搞好配套公建、道路等基础设施建设。2.2项目提出的理由邹县经济开发区位于xxxx县城区东缘，规划面积23平方公里，地处鲁中地区交通科技开发中心。济青高速公路、省道寿济路、庆淄路穿区而过，西距济南国际机场45公里，东距青
10、岛港250公里，南距胶济铁路周村站10公里，直达区内的铁路货运专线已开工建设，地理位置和交通条件非常优越，具有强劲的发展潜力。特别是县委、县府提出“奋战两年，实现国民生产总值过百亿”及“两个率先、两个跨入”的奋斗目标后，全县上下想发展、议发展，求大发展、快发展的良好氛围更加深厚。开发区作为经济发展的“特区”和新的经济增长点，其建设步伐和城市化进程明显加快。xxxx经济开发区自建立以来，按照高起点规划、高标准建设、高速度发展、高效能服务的原则，积极推进工业兴区及可持续发展战略的实施。依托山东创业集团、齐星集团、粮食集团等大企业规划建设了总投资达120亿元、占地面积近8000亩的四大工业园，即邹魏
11、第一纺织工业园、邹魏第二纺织工业园、铝业科技园和生物科技园。正在规划实施的中芬齐星工业园总投资20亿欧元，计划3年全部建成投产，主要包括中芬齐星发电、氧化铝粉、电解铜、电解镍、中芬齐星大厦等建设项目，目前规划设计已全部完成。目前，开发区现有各类企业89家，引进项目116个，在建项目72个，计划投资总额440亿元。其中，中外合资项目14个，计划投资310亿元，2007年底将全部建成投产。这些项目投产达产后，年新增工业产值685亿元，利税100亿元。开发区的建设作为全县经济和社会事业发展的头等大事摆到了极其重要的位置。面对开发区工业建设项目的急剧增加和建设规模的迅速膨胀，人口大量涌入，而开发区内的
12、住宅、文化娱乐、商贸等功能区配套极不健全，三产业严重滞后的问题日渐突出，现有的系统性也不强，档次也不高，布局也不尽合理，居民的安置存在一定困难，大大挫伤了他们在开发区建功立业的积极性，这与开发区大招商、大发展的形势极不相适应，严重制约着开发区的对外形象，同时也影响了招商引资工作的开展和在建几大工业园的建设发展，在很大程度上阻碍了整个开发区建设规模的膨胀速度和发展进程。2.3 项目建设的必要性一、符合国家产业政策和发展规划要求中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中提出：“，发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，。”“加强城镇基础设施建设，健全城镇居住、公共服务和社会服务等功能
13、”。国家计划委员会2000年7月27日发布的“当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录”第二十六条“城市基础设施及房地产”中将“经济适用商品住宅”列为当前国家重点鼓励发展的产业。山东省国民经济和社会发展第九个五年计划及2010年远景目标纲要中提出“城乡居民的衣、食、住、行在数量和质量上有较大提高，城镇居民人均住房面积达到11平方米左右，农民人均住房面积稳定在20平方米，居住条件有明显改善”。在纲要关于经济和社会发展的重点中提出“调整房地产适当控制高档别墅、写字楼的建设，把居民住宅作为房地产开发的重点，高档、平价、微利住宅相结合，加快住宅商品化步伐，形成房地产开发、使用、流通、增值的良性循环”
14、。山东省国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中提出：“，重点发展经济适用房，稳步发展面向高收入家庭的商品房，搞好危旧住房改造，着力解决好中低收入居民的住宅问题”。“进一步改善居住条件，使城镇居民平均每户拥有一套设施齐备，居住环境舒适的住房，”。自1979年，中国的人居工程建设开始进入持续发展时期。1979年至1985年的十六年中，全国住宅建设投资11397亿元，建成住宅25.5亿平方米，仅“八五”期间，就完成投资8416亿元，建成住宅10.3亿平方米；城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米增加到1995年的7.8平方米；这个事实充分说明了改善居民住房条件是中国政府与人民共同关心的头等大
15、事。经过十几年的努力，城镇居民的住房条件取得了显著改善，但仍有相当比例的拥挤户及大于13岁的异性少年同室或多代同室的不方便户。有19个省、市、自治区城市人均住房面积低于全国平均水平，城市中还有4000万平方米危险住房需改造，住房成套率还较低。为此，建设部以建计1996第413号文制订了城市住宅建设与房地产业“九五”计划与2010年“远景目标”，即“九五”计划（19962000年）要求：城镇（非农业人口）人均居住面积，到2000年达到9平方米，人均住房使用面积12平方米，解决人均居住面积在6平方米以下城镇家庭的住房困难，重点解决人均居住面积在4平方米以下的住房困难户的住房问题。建设住宅12亿平方米，平均每年建设住宅2.4亿平方米。改造现有使用功能不全的住房和简陋住房，使住房成套率达到70以上。提高住宅建设质量，住宅建筑工程一次合格率达到95以上，优良品率达到30以上。在“人居”问题上，我国在提高人均面积标准的同时，着手开展提高居住质量标准工作，自1989年以来建设部在56个城市展开66个试点小区，其中23个小
