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1、银湖广场项目申请报告第一章 申报单位及项目概况第一节 项目申报单位概况企业名称：湖滨新城房地产开发有限公司企业类型：有限公司法人代表：路黄中注册资金：2000万元随着企业战略的深入推进，秉承做大做强的思路，加快湖滨新城快速发展，充分利用优越的生态自然环境，发挥湖滨新城房地产公司自身优势。以提高湖滨新城房产公司的企业形象，改善企业办公居住条件，提高企业的经济效益，增强企业的知名度与美誉度，湖滨新城房地产开发有限公司经报上级批准决定出资建设银湖广场项目工程。第二节 项目概况一、 项目概述项目名称：湖滨新城银湖广场建设规模：项目总用地面积30779平方米（约46亩），总建筑面积109029.98平方
2、米。其中公寓建筑面积不得大于总建筑面积的30%且实行酒店式管理；商业面积不得大于总建筑面积的20%。建设内容：本方案由两栋高层公寓，两栋高层办公和以多层商业构成。其中高层公寓为20层，建筑高度为60.9米，高层办公分别为19层，高为75.3米，20层高为79.2米，多层商业5层，高为23.4米。建设地点：本项目基地位于湖滨新城总部经济区核心区内，东至规划支路、南至规划路、西至规划支路、北至雪松路。项目总投资：45000万元建设期： 24个月建设单位：湖滨新城房地产开发有限公司项目法人代表：路黄中项目联系人：朱伯霖联系电话：13851356005二、 项目建设的背景银湖广场项目为企业自建的项目。
3、作为湖滨新城房地产开发有限公司推动企业文化整体实现经济效益全面提升，该项目着重立足于提升企业文化，促进湖滨新城房地产开发有限公司的生产和文化发展为目的，银湖广场是最佳的讨论、沟通、凝聚共识的场所，同时通过商业地产的开发，可以快速地聚集资金，增强企业的经济效益。银湖广场项目的建成将推动宿迁企业总部经济产业的快速发展。将成为集商业、公寓、休闲、娱乐、健身为一体的高端商业地圈。银湖广场工程项目的建成将有利于美化环境，完善城市功能，提升城市形象。湖滨新城房地产有限公司把以人为本，为人着想，让人满意作为宗旨，通过本项目的开发，将用一流的建设成果和一流的服务向公众展示公司有实力、为总部经济的做大做强发挥积
4、极作用。综上所述，本项目建设具有较好的经济效益和社会效益，因此，项目建设是十分必要的。用地性质为商业、办公、公寓用地。为做好项目的前期论证工作，提高决策的科学性，并为项目核准需要，现建设单位委托我公司编制该项目申请报告。三、 建设规模及建设内容（一） 建设规模按照城市总体规划要求，结合场地实际情况，并根据宿迁房地产市场发展状况来确定本工程的建设规模。建设规模详见下表：建设规模一览表序号项目单位指标备注1总用地面积平方米30779约46亩2总建筑面积平方米109029.982.1办公平方米47230.542.2公寓平方米272482.3商业平方米15292.392.4地下建筑面积平方米19259
5、.05（二） 建设内容1、 土建工程；2、 供排水、电气安装、消防系统工程；3、 室外工程（围墙、道路、绿化、地下官网）。（三） 技术经济指标四、 主要建设条件1、 交通条件本项目基地位于湖滨新城总部经济区核心区内，东至规划支路、南至规划路、西至规划支路、北至雪松路。2、 气象条件宿迁市位居中纬度地带，受海洋影响程度有差异，东部属温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。年日照时数为22842495小时，日照率为5257。主要气象灾害有旱、涝、风、冰、霜、雹等。气候特点是：四季分明、光照充足、雨量适中、雨热同期。四季之中春、秋短，冬、夏长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天
6、高气爽，冬季寒潮频袭。年平均气温 14.2月平均最高温度 27月平均最低温度 -0.8极端最高温度 40.6极端最低温度 -22.6年平均降水量 796.7mm一次最大降水量 259mm最大冻土深度 240mm最大积雪深度 250mm主导风向 ENE（频率12%）水位：（黄海高程）地面海拔高程 33.2-33.7m历史最高水位 33.61m3、 供电、通讯、供排水条件项目场地周边供电、供排水、通讯等城市基础设施管道（线）均已沿路铺设至此。拟建工程紧靠道路建设，可根据需要向有关部门申请办理使用手续，将上述设施管道（线）引至拟建场地内，所需条件即有保障。4、 地质条件拟建地块地势平坦、地貌简单，下
7、伏基岩底层为奥陶系中统阁庄组白云岩夹灰岩、石岩系中统本溪组页岩夹灰岩；上覆第四系沙粉土、亚粘土和粘性土层。场地地质、水文地质工程地质条件一般。现状条件下场地地质灾害弱发育、危险性小。初步分析认为，拟建场地地质环境条件复杂程度为中等，土地适宜性为“基本适宜”,适宜建设。5、 社会经济条件宿迁市是1996年7月经国务院批准设立的地级市，全市总面积8555平方公里，人口535万，下辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿城区、宿豫区，宿迁经济开发区，湖滨新城和苏州宿迁工业园区。宿迁历史悠久、人文荟萃，是世界生物进化中心之一。境内发现的长臂猿化石是亚洲迄今发现最早的古猿化石，“下草湾文化遗址”是目前江苏发现最早的
8、人类活动所在地。公元前113年，古泗水王国在此建都，历时132年。秦代设置下相县，唐代改称宿迁县。西楚霸王项羽、南宋抗金名将刘世勋、晚清民族英雄杨泗洪等都生长于这片热土，刘少奇、陈毅、邓子恢等老一辈革命家曾在这里浴血奋战，彭雪枫、江上青等上万名革命先烈长眠于此。宿迁资源丰富、物产丰饶，是驰名中外的“名酒之乡”、“杨树之乡”、“鱼米之乡”和“花木之乡”。洋河、双沟双双荣获国家名酒称号和中国驰名商标，是振兴苏酒的领军企业和主导力量。全市种植以杨为主的木材成片林168万亩，活立木蓄积量达1200万立方米，年采伐量超过100万立方米。中心城区座拥两河（大运河，古黄河）两湖（洪泽湖、骆马湖），水产品处产
9、量达20万吨以上。全市花卉苗木面积40万亩，是江苏四大花木主产区之一。宿迁生态优良、风光秀美，是一座森林式、环保型、园林化、可持续发展的湖滨特色生态城市。项王故里古朴庄重，乾隆行宫金碧辉煌，三庄汉墓群气势恢弘。洪泽湖、骆马湖烟波浩淼，总面积23.5千公顷的洪泽湖湿地为国家级自然保护区，蕴藏着丰富的生态资源。运河岸边的雪枫公园为国家AAAA级景区。宿迁区位独特、交通便达，位于长江三角地区的腹地，以及东陇海产业带、沿海产业带、沿江经济带的交汇融合区域。京沪、宁宿徐高速公路纵贯南北，盐徐高速公路横穿东西；205国道、京杭大运河、新长铁路穿境而过，观音机场和白塔机场近在咫尺；规划中的连接津浦、新长铁路
10、的宿淮铁路、宿新高速已启动建设，现代化的综合交通体系架起了宿迁通向海内外的桥梁。近年来，在省委、省政府的坚强领导下，我们按照“坚持好快干、跨越不动摇”的总体要求，紧紧围绕“确保经济增长继续走在全省前列”的奋斗目标，牢固树立“我能，我行，我成功”的强势心态，化危为机，难中奋进，跨越前行，经济社会发展取得了显著成绩。2011年，是“十二五”的开局之年，也是全市上下攻坚克难、奋发有为的一年。在省委、省政府和市委的坚强领导下，在市人大和市政协的监督支持下，我们紧紧围绕“推进更大突破、实现全面小康”的奋斗目标，抢抓机遇，迎难而上，较好地完成了市三届人大四次会议确定的各项目标任务，实现了“十二五”良好开局
11、。主要指标取得重大突破，预计完成地区生产总值1309亿元，增长12.8%，人均达2.76万元、突破4000美元；实现财政总收入276.2亿元，增长34.3%；一般预算收入首次登上百亿元台阶、达121亿元，增长35.1%。发展速度保持全省领先，财政一般预算收入、规模以上固定资产投资、规模以上工业增加值、进出口总额、存贷款、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入等指标增速继续位居全省前列。民生投入实现大幅增长，各级财政用于民生投入达125.4亿元，增长30.4%，占财政一般预算支出的57.9%。建市以来，宿迁先后被授于联合国环保节能新型示范城市、中国改革开放30年优秀集体、全国双拥模范城市、中国城
12、市管理进步奖、中国城市旅游竞争力百强城市、浙商最佳投资城市、苏商投资首选城市、社会治安安全市、中国优秀旅游城市、国家园林城市等荣誉称号。五、 工程方案（一） 工程概况本项目基地位于湖滨新城总部经济区核心区内，东至规划支路、南至规划路、西至规划支路、北至雪松路。本项目容积率不得大于3.0，建筑密度不得大于40%，绿地率不得小于30%。其中公寓建筑面积不得大于总建筑面积的30%且实行酒店式管理；商业面积不得大于总建筑面积的20%。项目总用地面积30779平方米。（二） 建筑设计(1)建筑功能本方案由两栋高层公寓，两栋高层办公和以多层商业构成。商业部分结合公共厕所一体设计。其中高层公寓为20层，建筑
13、标高为60.9米，高层办公分别为19层，标高为75.3米，20层标高为79.2米，多层商业5层，标高为23.4米。办公面积为47230.54所占总建筑面积的比例为53%，公寓为27248占比30%，商业为15292.39占比17%。(2)规划布局规划布局以人为本，以塑造良好的社会景观和私密的居住景观为本。公寓布置沿湖视线景观最佳的基地西部区位，视线开阔，风景优雅，独成一体，具有良好居住的品质。办公紧靠雪松路，设置在基地的东北角，充分利用雪松路的宽度减少对本地块以及周边地块的遮挡。商业设置在基地的东南部分，为集中商业。因商业对日照的要求不大，这种布局避免了基地南侧地块高层对本区域的影响。本区域内
14、各功能体分区明确，尽量避免了相互之间的干扰。(3)绿化景观开放的城市景观组织，通过建筑的精巧布局，形成对城市开放的广场，以及对骆马湖开放的景观绿地。办公和商业区域形成对城市开放的绿色景观广场，为以后的市民活动，商业购物，休闲活动提供了一个积极的活动平台。西部区域的公寓形成公寓间的景观活动中心，采用自然的步行景观系统，构成安全、绿色、悠闲、生态的交往和交流中心。整个区域向骆马湖开放，向城市开放。(4)交通及停车系统机动车入口设置在基地南侧和东侧，在基地内形成环状道路，满足消防要求。把城市广场和公寓景观中心相对分开，形成不同的城市活动区域。城市广场和公寓的景观中心内部采用步行系统，避免机动车的干扰
15、。地下车库出入口均临近地块出入口，方便车辆就近进出地下车库。基地内机动车大部分设置在地下，地上仅设置少量的临时停车，尽量满足人车分流，避免对活动空间进行干扰。(5)立面形式建筑立面采用简洁的现代风格，典雅精细。办公部分以一塔式和一板式的空间形体屹立在基地的东北部，引领整个区域。塔式建筑强调建筑的整体感，强化竖向线条的划分，树立建筑挺拔，优雅的姿态。板式建筑正对于城市广场，中间通过体块的划分形成广场、建筑的南北轴线，避免了板式建筑对城市的封堵感。公寓采用办公建筑立面，公寓与办公的区别在于室外空调机位的设置，如果忽视这个问题，将会对未来建筑外立面造成巨大的影响，甚至会完全破坏掉整体的外立面特征。在公寓设计中，抛弃掉原来的居住建筑的立面形式，结合内部功能，利用飘窗和飘窗的组合，形成具有韵律感的外部公寓立面。商业部分注意广告位和橱窗的设置，尽量
