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4、庆市设计院 重庆 400015）摘要：本文主要谈到了房地产与居民居住的关系，首先阐述了房地产开发公司的行业特殊性，正是由于它的行业特殊性，就决定了他与改善居民居住环境的关系，同时居民居住需求也反作用于房地产开发公司的定位。 关键字：房地产；居住；改善；市场定位 Abstract：This paper mainly talk about the relationship between the real estate and the habitants. It begins with the specialty of the real estate development company. It
5、 is the professional specialty that determines the relationship between the real estate and the improvement of habitants living environment. At the same time, the demand of the inhabitants have a reactive effect on the real estate development company.Key words：real estate；live；improve；market orienta
6、tion1.房地产行业特性概述 1.1公司的一般特性 商品住宅具有普通商品的一般特性，这就决定了作为商品住宅生产者的XXX房地产开发公司具有一般商品生产企业的特点及功能，同样也应当具备生产、销售、财务等系统及合理的管理体系、严谨的控制体系，来支撑起公司的主体框架，完成企业的基本职能。但是房地产业的要素起更大作用的是土地、资金和市场需求；当然市场需求是所有商品是否有生命力的最根本依据，如果没有市场需求，那无论什么产品其作为商品的属性都不完整，以下分析是以有市场需求为前提进行的。 1.2公司对土地的依赖性 因公司产品固有的固定性、单件性、地域性及消费的一次性等特点，使得XXX房地产公司具有对土地资
7、源及储备量多少的依赖性。土地资源的不可再生性、稀缺性、不可替代性，决定了公司只有占有一定数量的土地资源，拥有一定的土地储备量，才可能拥有持续发展的必要条件。现在国家调整土地政策，重庆市政府加大对土地的控制权，所有土地的出让必须经过规定的程序，按挂牌、招标或拍卖的方式进行。土地市场的压缩性规范化，使得地产开发商对好地块追逐的激烈程度增加，土地的交易成本也加大。这对大型的、有实力的开发商将更加有利，而小开发商的生存空间会缩小，土地市场的规范化也将使房地产业产生马太效应，大房地产开发企业越做越大，小开发商则举步维艰。 1.3房地产具有保值和增值性 房地产是相对稀缺的，而随着社会的发展、人口的增加和经
8、济的繁荣，对房地产的需求日益增长。房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势是不断上涨的，而且其上涨幅度通常大于或等于一般物价上涨幅度。因而，在一般情况下，拥有房地产不仅能够有效地保值，而且能够获得增值。从这一角度来说，房地产具有资本性和消费性的双重属性，在其使用过程中能有效避免通货膨胀的影响，甚至使所有者获得增值收益。 2.房地产发展与改善居民环境 2.1趋向：突破调控健康持续发展 房地产业是经久未衰的传统产业，在市场经济中占有重要地位。发达国家约占总产值20%以上。由于它在国民经济中具有先导性和基础性，有时会随经济起落有所波动，但大趋势总是跟经济的发展和国土的开发、社会的进步一致的，是朝前
9、发展的。 我国房地产业正在向市场经济转轨，在出让土地和商品房市场上有所突破，1992年随经济高速度发展，出现了突飞猛进的局面，全年完成732亿投资，全国城镇新建住房1.6亿平方米，这是加快改革开放的必然结果。但这仅仅是开了一个头，当前我国城市人均住房不过6.7平方米，全国房地产值还只占生产总值的2.3%，只有发达国家的1/10，发展的前景是十分广阔的。最近香港南华早报预测：“尽管大陆经济降温，但房地产业前景令人乐观”，这不是没有道理的。 在社会主义市场经济的条件下，政府能够有效调控房地产业，通过加强管理兴利除异，充分发挥房地产业繁荣经济、改善环境、造福人民的功能，走上能与社会经济和建设环境协调
10、、稳定、持续发展的道路。当前政府宏观调控取得的初步成功，可以说明这一点。2.2问题: 冲击经济秩序、破坏生态环境在对房地产业放开、搞活中，发生“失控”，出现诸多问题和弊病，引起社会关注。讨论较多的有“六多”、“六少”：开发企业多，开发量少；旧城改造拆迁多，居民安置一步到位少；国有土地使用权协议出让多，公开拍卖少；外资、合资企业增加多，但资金到位落实少；利用外资建高档商品房多，建工业厂房、民宅少；开发区开办多，占耕地、绿地多，炒地皮多；按规划、项目批地少，开工少，政府收益少。归纳起来有三个弊端：阻碍经济正常运转，投机倒把，扰乱金融，危害经济；加剧社会分配不公，扩大人民居住条件的反差，引起中下收入
11、居民的不满；破坏生态环境和国土资源，居住环境进一步恶化，难以恢复。这一点最值得忧虑，破坏性的“建设”危害极大。 我国环境污染、生态破坏本来就严重，国家十分重视，把“环境保护”定为国策。经二十年防治，局部有改善，总体仍呈恶化趋势,1992年有较明显的反映。据环境公报统计：全国尘排量增7.6%，SO增3.9%，工业废水增9%，工业固体废弃物增5.1%。开发区从117个增到2700个，占地1.5万平方公里，80%用的是耕地，城市人均绿地由4.1平方米下降到3.9平方米；滥砍乱杀之风盛行。盲目开发，搞乱规划局面，破坏自然生态和人文景观，造成视觉污染，居住环境质量下降，居民健康受到影响。据青年报问卷调查
12、：上海、北京、广东、陕西、安徽、甘肃6省市，约81.1%的人对目前环境状况“不大满意”或“很不满意”。 城市环境则更突出，由于城镇化速度加快，城市规划、住房建设与基础设施等滞后，城市还是脏、乱、差、挤。住房短缺、绿地不足、建筑简陋、景观俗套、“三废”污染又加上噪声、视觉污染。上海还有几万户人均不足2平方米 的困难户，几十万个煤球炉和马桶。北京市内仍有600万平方米明、清时代留下的破旧危房，约有20万户、70多万人居住破烂危旧房。北京绿化经多年努力，人均绿地已增到6平方米，但距联合国人均60平方米的目标，差距还很大。 华沙人均绿地已达77.7平方米，平壤人均绿地也有47平方米。北京迄今仍有不少园
13、林古迹被占，50多处王公花园只剩37处。城区四合院胡同文化景观与古都风貌已是支离破碎。再也不能搞“破坏性”建设了。著名科学家钱老不久前指出：“北京市兴起一座座长方形高楼，外表如积木块，进到房间，外望一片灰黄，见不到绿色，连一点点蓝天也淡淡无光，难道这是中国21世纪的城市吗?”他向建设界提出：应发挥中国园林建筑的优良传统，把整个城市建成一座超大型园林，或称之为“山水城市”。 保护、恢复、发挥北京古都面貌，是全国人民、全世界华人的期望。房地产部门任重道远，为改善我国人民居住环境，提高人民生活水平，任务极其艰巨，我们应该把握好这个方向。 2.3.建议:重视住宅建设、走生态化之路 住房建设事关广大人民
14、安居乐业、社会安定之大计，不可忽视。从我国居住环境的现状出发，跟踪世界发展的新趋势，我建议：住房建设要走生态化道路。去年联合国环境与发展大会上，各国首脑一致通过的里约宣言，宣告人类必须与生态环境和谐共处，以保证人类社会得以“持续发展”。生态文化、生态消费已成为新潮流。塑造新型人工生态系统，满足人们“生态文化”的需求，已是世界的新趋势。世界住房日也提出“持续发展住所”的主题。我们住房建设应当选择有利于生态环境建设的方向，走生态化的道路。初步设想是：（1）居住环境要“清洁、安全、方便、安静、舒适、美观”，满足“生态文化”的要求。 （2）多建“生态型”住宅，如利用太阳能、沼气，废水回用、立体绿化。生
15、活废弃物采取生态技术，变废为宝。（3）建筑景观要发扬民族风格，体现地方色彩，美化环境，宏扬传统居民文化。 （4）屋内布置、装饰、色调、采光等讲究艺术，满足人们对“自然美”的追求，有益于身心健康。 （5）公共设施配套齐全，尽量采用新材料、新工艺、新技术，清洁生产、文明施工。3.房地产公司定位策略与居民居住需求 3.1目标市场的确定 不同经济地位的居民具有不同的需求意向，从宏观上讲，住宅供给应力求多元化、多层次，以满足这些需求。具体对每个房产商而言，应进行大量市场调研，从国家政策和自身财力、资源等方面制定合理的开发计划。国外大型房地产开发商，为了在土地费、造价和经营规模上发挥优势，多倾向于在城市周边新开发区内大批建造设计统一的住宅群、买主多为技术性工人、白领职员的中等收入家庭。小型开发公司热衷于在高级住宅区内建造高档私人住宅，占领高层次的房地产市场。正确的市场定位，能使物业适销对路，加快资金周转。 3.2区位选择
