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4、清远，毗邻港澳。素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。 1993年，花都（花县）撤县建市；2000年成为了广州市花都区。花都区位于广州市北部，辖区面积968.64平方公里，人口76.87万，外来人口50.5万。花都区城区（新华镇）人口28.38万。花都区共有11个镇。区内有广州火车北站、狮岭皮具皮革城、汽车城、珠宝城和广州新国际机场。花都区总面积960平方公里,地势北高南低，北部丘陵绵亘,中部浅丘台地，南部为广花平原,形成东北向西南斜置的长方形。东有流溪河流经，西有巴江河过境。花都区属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温21.7摄氏度。阳光、雨量充足，草木常青，四季花开。花都的自然资源、
5、人文资源十分丰富，是太平天国革命领袖洪秀全的故乡。下辖新华、花山、花东、赤坭、炭步、狮岭、北兴、芙蓉、梯面、花侨、雅瑶十一个镇。区委、区政府所在地为新华镇，是花都区政治、经济、文化、科技和对外交往的中心，是广州卫星城，面积23平方公里，距广州中心城区仅22公里。二花都区房地产概况近年来，随着“大广州战略蓝图”的展开，广州的发展重心向北部转移。而花都，则成为广州“北优战略”的中心，迎来了一个历史性的发展时期。 进入2006年，广州楼市的“热”也蔓延到了北部，以新国际机场为依托的花都区迎来了风华正茂的好年华。在雅居乐花都项目、恒大金碧御水山庄、碧桂园假日半岛、合和新城的销售利好带动下，多个大集团加
6、快了抢滩步伐。花都以其低廉的地价、优美的自然生态以及强大的发展后劲，被喻为广州房地产业的最后一块“处女地”。花都除天然的地理优势外，还有强劲的产业作为地区经济发展的推动力。新机场投入使用后，国际商务、国际游客等将为花都注入勃勃生机，相关产业也将随之兴旺。据统计数字显示，今年花都区仅整车制造产值就达到120亿元，零配件产值达20亿元，预计到2010年花都区汽车及相关产业产值将可超过1000亿元，花都将被打造为全国汽车基地，规模达到50平方公里的汽车工业园。空港物流业的发展也成就无限的商机，世界四大快递公司之一的美国联邦快递公司亚太转运中心也正式落户花都，预计空港物流业的快速发展将会吸纳更多人才加
7、入花都的发展；皮具业的发展也缔造出品牌的神话，“中国皮具之都”集聚效应正显示出强大的感召力，越来越显示出举足轻重的地位；珠宝产业则展示出蓬勃魅力，作为花都区重点培育发展的新兴行业，经历几年的努力打造，已建成初具规模的大型珠宝交易平台。业内人士分析，这些产业的兴旺和蓬勃发展，在带动整个花都经济的同时，也给花都的楼市发展带来了强劲的动力和后劲。另外，从政府已经公布了地铁七、八、九号线的规划方案，其中九号线将从花都中心城区经过。起终点分别是汽车城和人和站，预计2013年底可以开通投入使用。这一消息的公布不仅对于优化广州北部市区交通，推动花都区的基础产业具有重大意义，而且对于花都楼市的发展更是打了一支
8、强心针。花都目前常住人口有76万，目前当地的房地产消费还是以当地人及相邻的广州白云区人口为主。随着国际知名企业进驻花都，近10万名的从业人员需要置业花都，庞大的消费群给花都楼市注入蓬勃的生机。地铁的利好拉近了广州市区与花都区的交通距离，来自广州地区的客户也呈现上升的态势，随着花都各项配套的完善，应该会吸引越来越多的广州人到此置业。而对于其它的众多房地产商来说，在广州城区拿地成本日益高昂的大环境下，人口、资金、及城市多项功能的高度集中已使中心城区不堪重负，寻求新的出路成为必然选择，因此花都以土地资源丰富、地价低成为华南板块之后的新选择。目前，香港合和集团、澳门雅宝集团、中山雅居乐集团、碧桂园集团
9、、祈福集团与恒大集团等都已相继进驻花都楼市。从投资成本而言，目前花都的洋房价格多在30004000元之间，比相邻的白云区便宜不少，跟番禺比就更实惠，作为低成本居住是不错的选择。目前广州市旧八区的商品房交易均价已达7000多元/平方米，番禺平均房价也高于5000元/平方米，但目前花都房价的水平大约在32003500元/平方米之间，像区府板块，虽然地价已从两年前的6070万/亩上升到目前160170万/亩，但该区域的新盘均价也就3500元平方米左右，而且还有很大的上涨空间。为此，我们对花都区的房地产业充满信心。三花都区住宅项目新盘分析雅居乐项目分析雅居乐项目是花都最著名的楼盘之一，在价格上也将其它
10、楼盘远抛脑后，可谓是花都房地产市场上的领头羊。雅居乐在花都发展的住宅项目分为三期，一期雍华庭，二期花样巴黎，三期名门十八，一、二期位于迎宾大道，隔路相连，均为现楼，现已售完，三期位于区府东侧在建中。下面逐个分析一期：项目名称雅乐居雍华庭占地面积万平米物业性质小高层洋房项目地址新都大道以南，迎宾大道以西建筑面积万平米装修标准元主要户型三四房为主，二房复式为辅面积区间95230，160为主总货量（套）开发时期20022004销售均价初：2500，现：3800物管费用楼盘点评雅居乐项目从一期开始就是花都最贵的房子，项目位于花都新区，配套和交通还不完善。该楼盘布局较好，住宅围绕中心花园以及泳池而建。除
11、了楼盘布居延续了发展商一贯的风格外，主要依告发展商的品牌效应而取得较好销售成绩。客户主要为花都本地客户和近花都的广州客户。二期：项目名称雅乐居花样巴黎占地面积26万平米物业性质小高层别墅项目地址新都大道以南，迎宾大道以西建筑面积20万平米装修标准毛坯主要户型三四房为主，二房五房为辅洋房面积95230，156为主总货量（套）开发时期20042006洋房均价初：3000，现：4100物管费用别墅面积146300（联排）别墅均价850011000元绿化率36.8%商铺面积50-110商铺均价临街：18000，内街：11000楼盘点评该楼盘目前已经交楼，但入住率很低，自一期热卖以来，二期花样巴黎的购买
12、者多为本地和广州的投资客，该楼盘的主要卖点在于别墅与洋房的组团，对外高喊别墅级洋房的口号，但该项目中的别墅项目密度过高，私密性极差。性价比不高，高企的价格有较大的炒作成分。三期：项目名称雅乐居名门十八(雍逸豪廷)占地面积15万平米物业性质别墅+洋房项目地址三东大道以南，区府东北方建筑面积17万平米装修标准毛坯主要户型三四房为主，二房五房为辅洋房面积95230，156为主总货量（套）开发时期2006洋房均价未售，预估4500物管费用别墅面积138475（联排独幢）别墅均价联9500，独12000绿化率40%楼盘点评该楼盘地理位置优越，紧领区府和人民公园，拥有良好的大环境是该项目最大的特点，邻近大
13、型的马鞍山生态公园、与占地16.5万平方米的大氧吧人民公园一路之隔，园内原生大树和碧水环绕的环城河，葱葱郁郁，饱和纯氛源源而至。现售中的有联排和独幢别墅，顶级洋房还在开发中，名门十八是雅居乐在花都开发的最高级住宅项目，在户型和布居上比前两期均有提升。届时将成为花都新地标性高尚住宅，是一个绝对不可多得的黄金位置，发展前景无可估量。首期推出的别墅组团规划共有180套纯水岸园林独立、联排别墅，将以全现楼形式发售，面积由138平方米到475平方米，户型间隔由三房二厅至五房三厅。采用6米中空跃式设计、双车位车库配置，其中带电梯的别墅设计是花都首创。综合点评：雅居乐项目是花都最著名、平均售价最高的楼盘（洋
14、房4000-5000；别墅9000-12000；商铺18000-19000），与主流楼盘的价格拉开的一个档次，代表了花都区房地产未来的发展趋势，即品牌好的规划好的推广手断。但目前的新盘主流售价还在34003600元平米之间，在规划和推广方面也相差一大截。下面是一些主流楼盘的情况。主流新盘个案分析金色华庭：项目名称金色华庭占地面积3.3万平米物业性质多层洋房发展商广州市新晖房地产公司建筑面积5.7万平米容积率1.7项目地址龙珠路18号，距区府一公里上行方式步梯装修标准毛坯主要户型三、四房为主、二五房为辅面积区间130170 总货量（套）开发时期20052006销售均价宅3400，街铺18000物管费用0.7楼盘点评购买客户以花都本地为主，机场为辅，广州再次之。主要优势在于地理位置优越，一梯两户，全部都是望中间园林的，全部单位都是南北向。蓝山雅境：项目名称蓝山雅境占地面积2.6万平米物业性质小高层洋房发展商广州市花都富华房地产公司建筑面积5.2万平米容积率2.0项目地址龙珠路，与雅居乐一二期相邻上行方式电梯，一梯四户装修标准毛坯主要户型三四房为主
