物业管理服务采购需求.docx

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1、采购需求前注：本采购需求中提出的服务方案仅为参考，如无明确限制，投标人可以进行优 化，提供满足采购人实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且 此方案须经评标委员会评审认可。一、采购需求前附表二、工程概况序号条款名称内容、说明与要求1付款方式按季度支付物业管理服务费用（按季度考核，以合 肥市包河区物业管理工作考核小组办公室考核结 果作为付款依据）。温馨提示：对于满足合同约定支付条件的，采购 人原那么上在收到发票后3个工作日内将资金支付到 中标人账户，特种商品或合同另有约定的除外，但 最长不得超过5个工作日。对于小型、简单的政府 采购工程，鼓励中标人在验收合格当天同步开具发 票，采购人

2、当天同步支付资金。2服务地点合肥市包河区，采购人指定地点。3服务期限合同签订后一年。年度服务期满后视履约情况，经 采购人同意，在年度预算能保障的前提下，可续签 两年合同（合同一年一签），中标价格不变。4本工程采购标的 所属行业物业管理本工程为滨湖和园小区物业管理服务。滨湖和园小区坐落于合肥市包河区滨湖新区，物业类型为高层，总建筑面积为353481平方米（其中包括但不限于： 住宅面积291187平方米、地下车库19000平方米、商业用房面积12000平方米）， 总收费面积303187平方米（住宅面积加商业用房面积）。容积率2. 68,绿地率 42. 7%,建筑密度19. 64%,建筑总户数334

3、4户。共计23栋高层住宅，74部电梯。显标志。（2分）（三）共用设施设备维修养护（18分）1、共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。 （2分）2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保 养等记录齐全。（2分）3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设 备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。（1分）4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范 围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、 更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向采购人及业主提出报告与建议, 根据业主的

4、决定，组织维修或者更新改造。（3分）5、载人电梯定期维保，24小时正常运行。（2分）6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。（2分）7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。（1分）8、办公区主要道路及停车场交通标志齐全。（1分）9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。（2分）10、容易危及人身平安的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生 的各种突发设备故障有应急方案。各种突发设备故障有应急方案。（2分）（四）协助维护公共秩序（24分）1、主出入口 24小时值勤，其中12小时站岗。（3分）2、区内按规定线路巡逻，每日巡查不得少于五次，配有平安监控设施的， 实施24小时监控

5、。（4分）3、对业主信息进行登记并及时更新，配合社区做好无传销小区固守工作， 及时上报信息。（4分）4、对进出园区内的机动车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。（3分）5、对进出园区内的装修、搬家、送货等劳务人员实行登记管理。（2分）6、对在园区内乱摆摊设点、乱晾晒、乱堆放、住改商广告等进行管理。（4分）7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告采购人和有关部门，并协助采取相应措施。（4分）（五）保洁服务（10分）1、每幢楼前设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。（2分）2、道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1 次，每周拖洗2次；楼梯扶手每周擦洗1次；

6、共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、 楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。（3分）3、区内公共雨、污水管道每半年疏通1次（突发淤堵及时疏通）；雨、污水 井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每个月检查1次，每三个月 清掏1次，发现异常及时清掏。（2分）4、二次供水按规定清洗。（2分）5、根据区内实际情况进行消毒和灭虫除害。（1分）（六）绿化养护管理（H分）1、有专业人员实施绿化养护管理。（2分）2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。（3分）3、定期清除绿地杂草、杂物。（2分）4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。（2分）5、适时喷洒药物，预防病虫害。（2

7、分）五、人员配备1、人员数量序号部门岗位人数（人）1服务中心工程经理1综合主管12客服部客服主管1前台客服2楼长83工程部工程主管1工程员44秩序维护部秩序主管1保安员305环境部保洁主管1保洁员30绿化工2垃圾站点管理员10合计92人2、人员要求管理人员服装统一、挂牌上岗、仪表整洁规范。（1）工程经理具体要求：年龄50周岁以下，具有高中及以上学历，有3年及以上物业 管理服务经验。工作职责:全面负责服务中心物业服务工作的管理，有较强的计划、组织、 沟通、协调能力，工作认真负责，能够充分调动全体员工的积极性，善于管理、 善于沟通，做好与业主的沟通和协调工作；能够调发动工的积极性，加强员工的 团结

8、精神，公开、公正、公平地评价员工的工作业绩，负责每月对员工考评，建 立员工工作手册，每日登记工作内容、事项及完成情况；虚心接受业主的监督、 建议、评价，并对工作进行有效的改进；积极配合采购人其他工作的顺利展开。（2）保安员具体要求：年龄60周岁以下（其中55周岁以下的人员占保安总数的60% 以上），具有相关岗位证书，身体健康，有责任心，有处理突发事件的经验和保 安工作经历，着装及仪态作风正规。工作职责：负责小区的平安护卫，维护良好的工作、生活秩序；实行24 小时值班巡逻制，积极防范小区内火灾、治安案件、刑事案件等平安隐患发生, 有应急处理计划和措施，如有事故发生，做到能够及时报警、立即处置，保

9、护现 场，防止事态进一步恶化，事件处理及时率100%；建立消防应急分队，配备应 急灭火器材，发现火警，在第一事件处置；负责监控室的日常工作及设备的维护 与保养；负责消防、闭路监控异常情况处理，并负责晚间任务接收及下达；负责 和园小区东门早菜市的管理工作（经营户在规定的时间和划定的范围内经营，按 时结束并做好保洁工作）；无上门推销现象；巡逻岗保安员应按指定的时间和路 线每天巡查不少于五次，重点部位应设巡更点；严格执行消防操作规程，月巡查、 半年保养次数不少于1次，每年开展消防演习不少于2次，保证消防通道畅通, 消防器材可随时启用；夜间对外来闲杂人员，建立询问登记制度，要求记录完整， 有回执；引导

10、自行车、助力车、摩托车、汽车按指定地点停放并进行管理。（3）保洁员、绿化工具体要求：年龄65周岁以下，体检合格，具有小区保洁（绿化）工作经 验，仪表整洁，统一着装，有良好素养和职业道德。工作职责：负责小区的环境卫生、绿化，并提供优质服务，工作中积极主 动、团结互助、以诚对人、以礼相待；执行清洁制度，清洁设施合理、完备，满 足全方位的清洁需求；公共楼道及物业区域内道路整洁，无堆放杂物现象；不锈 钢材质局部（含宣传栏、楼道扶手、电梯门等）日常保洁，另视污染程度使用护 理剂；卫生间、楼道、走廊等公共部位需制定保洁巡视制度，公共部位垃圾桶需 清倒1次/日；对小区、绿化带灯部位进行消杀除虫，1次/季；小

11、区绿化的栽种、 修剪、除草等日常植保。（4）工程员具体要求：年龄50周岁以下，具有相关岗位证书，具有3年及以上工程 工作经验，有事业心和责任心。工作职责：负责小区水、电、弱电、高压电、土木、消防系统、电梯以及 其他设施设备的日常维护（修）和年检等工作（工程员具有相关岗位证书），并 做好相关巡查记录，节假日设备出现故障时能够随喊随到，确保急修及时率达 98%以上，零修合格率达100%；对小区弱电系统、电梯、消防等设施，做好第三 方监督管理工作，以上设备如发现故障应及时与专业维保公司沟通、协调、联系， 尽快排除故障。注：上述人员所涉及的相关证明材料，投标文件中无需提供（第四章评标 方法和标准中要求

12、提供的证明材料除外），但采购人有权在合同签订后进场服务 前核查上述人员的相关证明材料，如中标人无法提供，采购人将上报合肥市包 河区财政局依规处理。六、报价要求1、本工程采用总价报价的报价方式。投标报价总价为完本钱次工程的全费用价格，其组成包括但不限于人员工资、管理费、服装费、办公费、交通费、通 讯费、培训费、税金、利润、劳动保险费、合同工期内的风险费用等为完本钱次 工程所发生的一切费用。中标人自行承当员工养老、失业、医疗、工伤、纳税等 保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通、中标人采购交通问题及投标 人为完成服务所发生的一切费用。2、政策性费用测算如下：（单位：元）般纳税人政策性费用测算

13、:缴费工程人数费用月小计A最低人员工资921650121821600B社会保险921174. 04121296140. 16C工会教育经费=A*3.5%-A*0.03563756小计（A+B+C）3181496. 16D一般纳税人税金=(A+B+C) *6. 72%=(A+B+C) *0. 0672213796.542总计（A+B+C+D）保存到小数点后两位3395292. 70小规模纳税人政策性费用测算:缴费工程人数费用月小计A最低人员工资921650121821600B社会保险921174. 04121296140. 16C工会教育经费-A*3.5%-A*0.03563756小计(A+B+

14、C)3181496. 16D小规模纳税人税金=(A+B+C)*3. 36%= (A+B+C)*0. 0336106898. 271总计（A+B+C+D）保存到小数点后两位3288394. 43备注：如投标人以小规模纳税人税金费率报价，投标文件中须提供税务 部门出具的小规模纳税人证明材料（如：企业税种核定材料等），否那么 将导致投标无效。注:1）人员工资不低于合肥市市区最低工资标准（1650元/人/月）。2）社会保险（五险）缴费基数最低为3429. 11元，计算缴费金额以 每人每月为基数，单位重大疾病补助须缴纳（15元/每人/每月）。社会保 险（五险）企业缴纳费用（缴费费率：23. 3%）组成为

15、：养老保险16%、 工伤保险0.4%、失业保险0.5%、医疗保险6. 4%。社会保险（五险）个人 缴纳费用（缴费费率：10.5%）组成为：养老保险8%、失业保险0.5%、 医疗保险2%o本钱核算时所有配备的人员都应计算保险局部（含医疗救 助金），不得以使用40、50岁人员为由不予核算。3） 一般纳税人税金费率6. 72%,小规模纳税人税金费率3. 36%。4）请投标人自行核算政策性费用，如投标人对政策性费用有疑问， 请在本工程网上询问截止时间前提出。如无疑问，报价应不低于政策性 费用，否那么将导致投标无效。5）报价中政策性费用不接受赠送及优惠，其他费用为可竞争性费用, 由投标人自行报价。6）投标人应自行踏勘服务现场，如投标人因未及时踏勘现场而导致 的报价缺项漏项或中标后无法兑现服务，投标人自行承当一切后果。7）投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险。报价应考虑合肥 市最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及 物价指数上涨等