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1、目 录第一部分 徐州市商业发展背景分析1一、市情概况1二、宏观经济概况2第二部分 徐州市商业格局分析6一、古彭广场商业圈7二、火车站商业圈11三、段庄广场商业圈12第三部分 徐州市商业服务业分析16一、徐州市商业服务业市场整体研判16二、重点商业服务行业分析19（一）百货零售业19（二）休闲娱乐业20（三）餐饮业27第四部分 项目分析36一、项目地块条件分析36二、项目地段环境分析36三、项目SWOT分析43第五部分 项目定位44一、项目业态定位44（一）项目业态定位方向44（二）项目商业业态可行性分析46（三）项目业态定位建议47二、项目业种组合规划建议48（一）项目业种组合规划思想48（二
2、）项目可行性业种甄选49（三）项目业种组合规划方案51第一部分 徐州市商业发展背景分析一、市情概况1、地理位置徐州市位于江苏省的西北部，东经1162211840、北纬33433458之间，东西长约210公里，南北宽约140公里，土地总面积11258平方公里.徐州地处古淮河支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，老黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖。2、气象气候徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响限度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带
3、半湿润气候，受东南季风影响较大。气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期；四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭。3、矿产资源徐州市地层发育齐全，地质构造复杂，岩浆活动频繁，地质历史时期环境多变，为不同类型矿产的形成和储存，提供了良好的条件。现已查明和开采的矿产资源由铁、铜、煤、石灰石、大理石、钾、磷、岩盐、石膏、石英岩（砂）、粘土、白云岩等。丰富的矿产资源为该市传统工业发展奠定了坚实的基础，但同时由此而衍生的矿产开采、加工及化工产业也给城市环境带来一定负面影响。4、人口构成至2023年岁末，全市户籍人口916.85万人，其中徐州市区户
4、籍人口总数172.96万人，占全市人口总数的18.9，男女性别比例为106，市区60岁以上的老年人口占总人口比重小于20，人口年龄结构较为年轻（见下图）。按照该市远景规划到2023年市区300万人、主城区220万人的城区规模。5、城市功能徐州地处苏、鲁、豫、皖四省交界，为东部沿海与中部地带、上海经济区、环渤海经济圈的结合部，是四省经济的重要连接点。此外还承担着陇海兰新经济带东部的中心城市、全国重要的综合性交通枢纽、区域性商贸物流中心和国家历史文化名城等多个重要角色。二、宏观经济概况1、全市生产总值（GDP）2023年徐州全市国民生产总值初次逾千亿，达成1095.8亿元人民币，同比增长20.98
5、，占全省7.1个百分点，与2023年比下降0.2个百分点。可见徐州市近年来虽然GDP增速较快，但与江苏省内地区苏、锡、常、南京及苏北口岸城市相比，其发展速度依旧较慢，从该市2023年人均GDP增长速度看，其发展速度慢于全省平均水平。2、第三产业生产总值2023年徐州市第三产业增长值399.67亿元，同比增长13.7 %。通过对2023年以来该市第三产业增长值所占全市GDP的比重变化情况分析，我们看到该市第三产业发展近年来缺少新的增长点，与第二产业占国民GDP比重增长速度相比，第三产业表现为“动态”停滞状态。3、固定资产投资固定资产投资增长较快。2023年全年全社会固定资产投资完毕445.27亿
6、元，比上年增长16.3%。其中规模以上投资完毕 390.53亿元，增长40.6 %。在规模以上投资中，国有经济投资147.85亿元，下降22.7 %；民间投资198.90亿元，其中私营个体经济投资72.69亿元，增长101.5 %。基本建设、更新改造和房地产开发投资分别完毕189.31亿元、64.75亿元和30.91 亿元，增长42.6%、27.6 %和2.7%。4、房地产投资2023年以来徐州市房地产开发投资额基本保持稳定，但投资下滑趋势明显，房地产发展动力局限性，这重要与下列影响因素有关：n 在徐州的发展战略（苏北发展的重要增长极、江苏新兴的产业密集带、陇兰经济带对外开放的先导区）的指导下
7、，该市长期以来强调区域内部第二产业的增长极作用，近年来招商引资工作中工业生产类项目比重极大；n 城市化进程缓慢，长期以来徐州市区城市功能布局分散，未有效形成城市集聚效应，因此向外扩散作用力小，从而导致城市化进程缓慢，房地产开发投资整体疲软；n 本世纪初，彭城大规模的“南进”房地产开发行为及城南高校的大规模合并与扩建促使房地产开发投资提前掀起高潮，故而导致近期房地产投资停滞不前的假相；n 随着市区大多数老牌国有公司改制工作的结束，我们分析新一轮立足于市区内的房地产开发高潮正在蕴酿之中。5、城市居民收支近年来随着徐州市招商引资工作的进一步推动及市区第三产业的快速发展，城市居民收入连续提高，与此同时
8、由于一些沿海一线城市部分新型商业实体的进入，城市居民人均消费金额也在不断攀升，但在住房及医疗制度改革的基础上这种消费支出增幅有所减缓。6、社会消费品零售总额从下图看，2023年以来徐州市城区社会消费品零售总额总体呈稳步增长态势，年平均增长率高达17.45，其中2023年受部分先进连锁百货与餐饮业态快速进入的影响，社会消费品零售总额同比增幅更是高达38.20，但是图中批发零售贸易与餐饮两大类在2023年的发展命运却相差甚远：餐饮业延续2023年以来的良好发展势头，继续稳步攀升，本土餐饮与外来连锁餐饮机构协调发展，相辅相成；但是批发零售百货业却因外地先进的品牌连锁机构进入，而受到强大冲击，本土多数
9、国有营运模式下的百货商场的衰落已成既定的现实，纵向分析这重要与先进业态下本地居民消费质量快速升级有关。第二部分 徐州市商业格局分析徐州是客观形成的区域性商贸都会和物资集散中心，在全国市场流通网络体系中，具有北货南下、南货北上、双向对流的枢纽性地位。从商业发展过程来看，徐州最早的商业中心在淮海广场、火车站附近。在上世纪七、八十年代，该商业中心的白云、蓝天和人民商场曾经是徐州市民的首选商业消费场合。九十年代随着市场经济的深化和大规模的城市改造，特别是淮海路商业主干道上三大广场的整改扩建，以及上世纪末大量新兴商业业态如超市的涌入，传统商业格局受到打破，以人民商场为代表的传统百货商场逐渐衰落，而以古彭
10、广场、火车站淮海广场、段庄广场三大广场为依托的徐州市整体商业格局渐已形成。一、古彭广场商业圈1、商业圈构成分析古彭广场商业圈是徐州市最繁华、幅射范围最广、最具影响力的核心商业圈。该商圈东起解放路，西至西安路，北接黄河南路，南到建国东路。市内两大核心商业干道淮海路、中山路贯穿商业圈，十余条商业支道纵横连接，使得商圈内物流、商流最为频繁。商圈内各主次干道两侧商店林立，同时又分布着市展览馆、文化宫、市委市政府等大型行政事业机构。2、商业网点及经营业态分析（1）概况：据调研资料不完全记录，古彭广场商业圈核心区内共有大中小商业网点270多家，零售商店接近140多家，占比一半以上多，其中大型零售商涉及金地
11、商都、金鹰国际购物物中心、徐州百货、华联商厦（已倒闭）、新华鸿国书城、新华书店等；超市卖场有最早进驻徐州最具影响力的专业卖场深圳新一佳，以及通过调整后的家乐福（原悦佳超市）；而近七八十家中高档次的精品店则成为徐州年轻时尚市民消费的重要场合。餐饮娱乐六七十家占比在25%左右，服务业二十几家，占13%左右，其他类型商业十几家，占6%左右。古彭广场经营业态登记表分类商店类型数量分类商店类型数量分类商店类型数量分类商店类型数量零售业大型百货商厦5餐饮娱乐宾馆3服务业房产中介4其他15超市2大中小型饭店48美容美发13服饰专卖店71快餐6照相冲印6鞋类专卖店21酒吧咖啡馆茶社3广告4化妆品专卖店13电影
12、院4报亭5钟表眼镜5休闲浴场3文化用品5书店4音像专卖店4药房3通信器材15（2）经营业态评价 服装、鞋类品牌专卖店比较多，服饰71家、鞋类21家，占比在30%以上； 餐饮娱乐业占网点占总数的26%左右； 商业网点业种构成齐全。3、商业圈特点分析n 商业氛围最为浓厚、商业影响力最强；n 业态构成最丰富，百货商场、专卖店、大型超市等密集；n 市内高档商品品牌集中地；n 临街商铺出租率较高；n 购物、餐饮、休闲、娱乐等功能最齐全；n 商圈内购物商场重要采用“扣点”收益模式，扣点比例在25%左右，促销费另算，比例在5%上下，商铺租金在816元/平方米/天；4、代表个案分析n 金地商都项目名称金地商都
13、开发商徐州天信房地产综合开发公司总建面积15万规划地下一层：大型超市、一层：精品广场、二层：主力百货、三层：书城、电脑数码广场、四层：精品家具单位面积()一层58.4-247，主力面积在60-70、二层40-50、三层 30-40得房率50%左右价格（元/）一层售价最低为8900元/，最高30000元 /,价格重要集中在13000-14000元/；二层售价7560元/，最高10080元/；三层价格最低5600元/，最高7200元/。租金区间：110150元/.天（室内）250元/.天（室外）销售策略带租约销售，税前8%。第一个十年以0.1%递增，第二个十年基数调整为12%，且以0.1%递增。投
14、资客群徐州本地人居多，032023投资热情高涨，2023下半年至目前整体市场不温不火销售状况一期（开业前）10万销售70%，剩余部分2023年8月（开业后）15%销售周期：2年，最佳位置和最差位置未销售。销售促进：投资回报炒作、温州炒房团、较强的资金链商业业态商铺、百货、超市卖场经营模式一、二层实行返租经营，年投资回报率在8左右，三、四层整体被丰安汇博、金海马家具城承包租赁。地下一层为家乐福超级购物中心租金固定租期2023，续约期2023，固定回报8%地址中山北路6号开盘时间2023年备 注金地商都是徐州大型的百货商场，择徐州三大商业圈的金鹰古彭广场商圈而栖，与金鹰百货相邻，南临古彭广场，区位优势明显，但经营并不良好。项目名称黄河景园天成商都项目地址夹河街与中山北路交界口项目位于青年路北侧区位分析东临金地商都、金鹰百货，商业氛围好 该区域是徐州市区老商业街，商业氛围浓厚。项目规模一期有8000的商业面积，上下2层商业建筑面积在10000左右单位面积()未定半地下店面面积在20-80，主力面积在20-40之间，共40套；地面1、2层分割面积在70-500之间（部分1、2层连卖）共16套，主力面积在200左右。商业形态产权式商铺产权商铺销售模式销售销售销售情况-
