《第一、二、三、四、五、六、七章（天选打工人）.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第一、二、三、四、五、六、七章（天选打工人）.docx（81页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 中国地产商域网第一章 香格里拉城市花园物业功能分析概述：本章针对香格里拉城市花园物业项目功能进行了分析，并对项目周边、类似项目客户群体进行了市场调研，找出项目功能需求的不同重点，为确定香格里拉城市花园整体管理设想提供依据。一、 香格里拉城市花园建筑概况香格里拉城市花园位于十堰市北京中路1号，随着片区市政配套日益完善，北京中路区域将成就未来的城市中央居住区。是汇城置业有限公司开发的集住宅、商业于一体的现代生态物业。 周边环境：位于北京路核心地段的香格里拉，与郧阳一中、市二中、柳林小学，体育馆，博爱医院、人民医院、太和医院、市委等毗邻而居，知识文化气息浓郁；周围遍布高档写字楼与高档住宅区，省政府
2、、市政府机关办公地相距仅二公里。 交通状况：作为平行于人民路的一条重要城市干道。北京路全长8.4公里，从北京路到人民路仅需3分钟，南通火车站，北通夏家店。柳林路，将香格里拉与人民路连接在一起。天津路，让我们可以从香格里拉出发，直达51厂、东风大道、襄十高速公路。重庆路，通过顾家岗，直达白浪。浙江路，到东环路、襄十高速公路。上海路，接54厂，汇于三堰人民路。目前北京路已开通6路、20路、28路和58路公共汽车，随着区域的发展，更多的线路开通于此。香格里拉城市花园占据市区中心宝地，环境优美，文风醇厚，闹中取静，配套设施完善，尽享都市风情，无论生活、休闲、购物等都非常便利，可谓集政治、文化、商业、休
3、闲为一体的高品位社区。二、 香格里拉城市花园使用功能构成物业类型建筑概况预计工期使用功能类型建筑面积功能划分住宅一多层.约117751平方米人文业居居住二小高层约82478平方米人文业居居住三会所约3708平方米人文休闲休闲幼儿园一幼儿园约2278平方米双语幼儿园学习商业一超市约6831平方米生活超级市场商业二马街约15558平方米休闲购物商业三精品商业约14429平方米休闲购物商业四中心商业约3602平方米休闲购物商业五其它商业约19700平方米休闲购物商业六酒店约4073平方米社区配套商业三、 区域市场调研为了对香格里拉城市花园的物业定位及客户群体有更加准确的分析，我们对周边作了详细的市场
4、调研，主要调研项目如下：（一） 主要客户群体调研：周边客户群体市场调研结论：通过对于周边市场调研，我们对项目的业主构成进行如下初步预测：1、 住宅客户群体： 政界人士 商界人士 企业界人士 学术界人士 海外归来人士2、 商业： 投资租赁业主 自主经营业主（二） 周边社会资源调研为了香格里拉城市花园管理工作的顺利展开，我们对其周边社会资源作了初步的调研，并将其分为： 管理支持体系 安全支持体系 生活支持体系 休闲、娱乐支持体系四个体系，通过四个支持体系的资源整合和利用，使香格里拉城市花园的管理、服务顺利开展。香格里拉城市花园休闲娱乐支持体系五堰商业圈人民广场十堰体育中心六堰IT商业街五堰商业美食
5、街朝阳路派出所十堰公安分局消防中队市防疫站安全支持体系十堰公安分局五堰社区综治办出租汽车公司柳林小学市一中郧阳一中生活支持体系博爱医院市人民医院120急救中心供水公司液化气公司管理支持体系供电局电信局十堰电视台市邮政大楼太和医院香格里拉城市花园周边社会资源分析四、 客户需求分析客户群体特点需求分析住宅政界人士l 具有丰富的社会阅历；l 注重其隐私的保障l 需要相对自我，宽松的生活环境；l 在满足其服务需求的同时，充分保证其私密性。；商界人士l 具有丰富的社会经验和阅历l 具有事业有成的成功感和自豪感l 雄厚的经济实力l 工作繁忙并承受很大的事业压力l 注重其隐私的保障l 受十堰历史文化的熏陶，
6、对十堰有依恋、怀旧的情愫，但又同时具有国际化的一面l 需要尽显尊贵感的物业服务；l 需要享受到科学、先进的物业管理服务；l 需要提供周到、细致的家政服务，以解除其工作的后顾之忧。l 需要提供即方便其生活，又充分保证其私密性的服务；l 对居住环境的氛围营造有既传统又国际化的需求。企业界人士l 人员素质较高；l 工作强度高，压力大；l 生活较有规律性，但商务出行较多；l 注重服务的实效性和生活的便利；l 注重生活情调、氛围的营造；l 希望享受到先进的l 对生活的便捷程度要求较高；l 家政服务的要求高；l 提供全方位的商务服务和家政服务，解除其工作的后顾之忧；l 需要公寓提供的服务内容符合其日益增长
7、的需求。学术界人士l 品位高雅，文化背景深厚。l 见识广，能够接受新生事物。l 对十堰的历史、文化积淀具有很深的认知感。l 接受新事物的能力强。l 工作、生活时间较为机动，需要较为安静、舒适的环境。l 高质素的物业服务。l 细致、周到且持续提升的服务内容和服务水平。l 需要高层次的社区文化活动。l 需要安全、舒适的生活环境。l 需要提供便利、快捷的商务、家政服务。海外归来人士l 对十堰的历史文化具有一定的认知度及依恋感；l 受西方文化的熏陶，追求一定的小资情调；l 对居住环境的便利程度要求较高。l 需要高度便捷的生活环境；l 需要相对宽松的生活空间；l 需要提供周到、细致的家政服务；l 对社区
8、文化活动具有较高的参与意识。商业投资租赁业主l 最重视商铺周围的生意氛围、重视商业形态以及商铺位置；l 会选择升值潜力较大的物业；l 重视投资回报率以及投资回报渠道等因素；l 希望通过物业管理提升项目档次、人气，从而提升周边商业氛围，提高投资回报。自主经营业主l 注重商业物业的功能定位、形象定位以及管理模式；l 最重视商铺周围的生意氛围、重视商业形态以及商铺位置；l 注重考虑货物储存、经营规模、周边消费能力、促销活动等因素；l 希望通过物业统一管理，提升整体商业档次，从而适合其品牌在相当档次商业氛围中的经营、发展、提升。五、 香格里拉城市花园功能特性分析通过对香格里拉城市花园周边市场调研以及客
9、户群体分析，可以看出香格里拉城市花园作为一个综合性物业，具有如下功能特性：（一） 物业功能的集中性和复杂性：香格里拉城市花园在占的142987.32平方米的区域内，集中具备住宅、商业两种业态，而这两种业态之间既相对独立，又在客户群体、服务需求等方面存在相互依存，相互补充的关系，在管理上既需各有侧重，又需兼顾彼此，所以具有一定的复杂性。（二） 功能开发的阶段性：香格里拉城市花园开发时间不一，东、南、西区竣工时间不一。其中东、南区的竣工、入伙时间与西区的施工时间和销售时间有交叉，竣工、销售、入伙时间也相差近2年时间左右，这需要在管理上注重施工现场与已入住区域的隔离，施工人员的控制等，在保证施工顺利
10、进行的同时确保已入住的人员不受干扰。（三） 人流的交叉性和混合性：香格里拉城市花园具备多种业态，其中住宅作为生活空间，一般在8小时以外人员密集程度高，人流出入量大；“车水马龙”商业大街作为对外开放的营业场所，通常人流量较大，人员密集程度较高。日月广场开放式设计使整个物业的人流具有交叉性。又由于香格里拉城市花园的目标客户群定位较高，这个群体的工作时间、休息时间往往具有不确定性，所以在人流上又具有混合性的特点。（四） 商业管理的特殊性。香格里拉城市花园的商业街的裙楼商铺，总面积约58121.96平方米。基于香格里拉城市花园的高档次定位，其商业的管理提倡统一经营、统一管理，并在招商策划、装修风格、形
11、象指引等方面进行统一管理，切合香格里拉城市花园品味，提升整体商业档次。第二章 “氛围管理”整体管理设想概述：通过对香格里拉城市花园的文化、客户群体特征以及管理服务需求进行深入分析，总结出香格里拉城市花园管理服务特性，提出“氛围管理”的整体管理设想，以求达到综合性物业的管理既各有侧重、各有特色，又能够和谐、统一，成就“都市精英文化”。一、 “氛围管理”整体管理设想（一）香格里拉城市花园地域、人文历史十堰，着为一个现代工业城市。文化是一个社区长期发展的精髓，是贯穿于生活的灵。香格里拉城市花园是一个人文氛围好的宜居社区，不仅对临近学院、文化娱乐设施等硬件，其物业管理对社区的独特地域文化的传承、业主生
12、活引导等因素无所不有。香格里拉城市花园的一切努力规划、配套、物业管理等是为追求美好生活，懂得生活品味的人而准备的。香格里拉城市花园人杰地灵，具有极深的文化底蕴。（二）客户群体特性香格里拉城市花园的主要客户群体都具有高智商，有较高的人生品味，对生活、工作环境要求文明、舒适、清洁、健康、高度便捷，对社区氛围有较高鉴赏力，追求自由、心灵的开放、周到、细致的服务以及生活的隐私性；呈现出传统而又国际的需求。（三）香格里拉城市花园管理、服务特性香格里拉城市花园具有功能的集中性和复杂性、开发的阶段性、人流的交叉性和混合性以及商业管理的特殊性，由此可以分析出香格里拉城市花园的管理、服务需求：功能特性管理、服务
13、需求物业功能的集中性和复杂性l 管理复杂性；l 服务需求多样性。功能开发的阶段性l 前期的服务形象、服务效果对后期的销售具有一定的影响；l 不同区域入伙时间之间相差时间较长，期间需要避免工程施工对入伙业主及物业使用人产生影响。人流的交叉性和混合性l 需要针对人流的交叉性特点，针对性的进行人员的配置和调配；l 针对其人流的混合性，采用科学的管理方式进行人流的分流等。商业管理的特殊性l 在招商策划、装修风格、形象指引等方面实行统一管理。通过以上香格里拉城市花园的地域、文化；主要客户群体特性以及管理、服务特性分析可以看出香格里拉城市花园作为综合性物业，在管理过程中既要针对不同的物业类型进行侧重点不同
14、的管理、服务，又要在香格里拉城市花园的整体管理标准、服务质素上要求统一；既要满足不同物业使用人对于物业功能、服务提供方面的特殊要求，最大限度的为其提供便利、快捷、舒适的工作、生活环境，又要防止因此而可能产生的各类物业使用过程中相互之间的影响。为了满足这些要求，诚则成物业顾问公司提出：通过“氛围管理”达成香格里拉城市花园管理、服务的和谐、统一的整体管理设想。二、 “氛围管理”的内涵“氛围管理”即是物业管理公司通过环境氛围、管理氛围、文化氛围的营造，使业主和物业使用人在其潜移默化下，形成一种物业管理的良性循环，共同缔造一个清新、自然、安全的居住环境；细致、贴心、知性、自我的生活环境；清静、宽松、高效的工作环境；时尚、典雅、繁荣的商业环境。“环境氛围”：包括自然环境氛围和人文环境氛围。 自然环境氛围是物业公司通过周到、全面的建筑保洁、园林养护等日常管理工作来营造的一个干净、卫生的自然环境； 人文环境氛围是指物业公司通过舒适、自由的会所、等为业主提供人际交流
