《城中村物业管理标杆----上城物业.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《城中村物业管理标杆----上城物业.docx（12页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、城中村物业管理标杆一一上城物业引言所谓的城中村，是指在城市化进程中，农村村落由于全部或大局部耕地被征 用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。城中村是深圳历史的“活化石”，记录了历史文化、宗族变迁、人文风情等， 像下沙黄氏重阳祭祖习俗、下沙大盆菜宴、沙尾村莫氏点灯礼等声名远播。深圳“城中村”房屋产权多数属于个人，物业产权和业主构成非常复杂，导 致物业管理、维护和服务混乱；业主和使用人的比例严重失调，外来人口是本地 户籍人口的十几倍，人口密度高，人员素质、职业、文化程度差距极大，治安问 题严重，“脏乱差”是深圳“城中村”的真实写照。深圳市福田区对城中村管理状况进
2、行大规模的整治行动始于二十一世纪初， 主要模式是由原村落集体股份公司成立专业化物业管理公司或引进品牌专业物 业管理公司对城中村进行标准化物业管理，改变城中村物业经营管理模式。深圳市上城物业管理是深圳市最早实施城中村专业化管理的物业公司，早在 1993年，上步实业股份公司就注册成立了物业公司。经过十八年开展，上城物 业已经成为具有良好的品牌美誉度和200多万平方管理规模的品牌物管企业，以 成功实现城中村专业化、标准化管理而名闻遐迩，是深圳城中村专业化物业管理 的标杆企业。上城物业的历史渊源上个世纪八九十年代，随着特区经济的高速开展，取消农村组织、取消农民 户口、提升城市管理成为深圳开展的需要。从
3、1991年，深圳农村城市化开始启动，而特区内的上步村成为第一个试点， 由时任深圳市委书记的厉有为亲自挂帅，推进上步村改居工作。其实在上世纪90年代初，上步村的电脑产业早已与闻名海外的北京中关村 不相伯仲。这里集中的多是电子工业部的下属企业和科研院所创办的企业，除研 发之外，这些企业更注重吸收国外信息和技术，注重技术的转移和制造，还致力力的核心O上城目标：培养一流人才、创造优质服务、塑造知名品牌、争当行业先锋。 上城公司的奋斗目标是在物业管理领域，用一流的人才，优质的服务，一流的管 理，建设成为一流的品牌企业，实现社会效益、经济效益双丰收。上城服务口号：尽心尽意、尽善尽美。尽心尽意：用心做事、用
4、心待人、用 我们的真诚让业主满意；尽善尽美：不断改进，不断完善，力求完美。为了进一步构建独具特色的企业文化，上城物业提出了企业文化实施规划 纲要，通过对企业文化的宣传和推广，上城人将逐步建立和完善自然明晰的公 司文化理念，塑造上城物业特色文化，提升企业综合竞争能力，用上城特有的企 业文化铸魂、育人、凝心、塑形。三是经营创新夯实企业开展根基。随着物业行业的竞争EJ益激烈和本钱压力 的不断加深，给上城物业的各项工作带来巨大的压力，面对严峻的形势，公司审 时度势，及时调整经营策略，在稳固和稳定原有物业工程的基础上，进一步挖掘 增收潜力，杜绝不必要的开支，稳步拓展多元化市场，并且通过严谨的市场分析,
5、稳妥地投资低风险高收益的物业资产工程和金融投资工程，完善了企业资产结 构，夯实了企业开展的基础，确保公司平稳开展。创新，制造奇迹；创新塑造未来。上城人就是这样通过永无休止的创新，缔 造出一个城中村物业管理企业专业化、市场化、品牌化的开展道路，同时，获取 永续开展的不竭动力。新上城，新战略上城物业现任总经理罗利安是上城物业公司创新精神的新一代传承者，也是 上城物业的创业元老之一。上世纪八十年代末，深圳经济特区开展方兴未艾，大 学毕业任职中学教师的罗利安毅然辞职回村，成为村委会的得力助手。1996年 上城物业开始管理第一个物业工程上步大厦时，那时合作公司福田物业的项 目经理、现任深圳物管协会会长的
6、曹阳前来挂帅担当统筹，罗利安作为上城物业 的核心骨干，在上步大厦管理处担任副主任。七年后，这个当年的毛头小子成了 上城物业的担纲者。尽管上城物业领导层有所更迭，但是在林展强、郑伟佳等前任领导带着下所 塑造的上城精神、上城文化和上城战略依然坚持下来，上城物业的战略核心主线 依然坚持下来，那就是确保股份公司主要资产物业资产的保值增值和可持续 开展，保障居民生活环境和居民就业、骨干培养。在此基础上，上城物业的每次 新突破，都是城中村物业管理经营管理模式的创新，是城中村物业管理质量的层 进式提升。从物业公司注册的制度创立，到接管物业实施实质化物业运营；从旧 村落环境的大幅度改善，到商品化旧村改造工程引
7、进酒店式物业管理模式，从住 宅物业管理模式完善到写字楼、高科产业厂房管理，上城物业都是在总结城中村 物业管理经验基础上，跨出新的步伐迈向新的台阶。十八年过去了，上城物业逐渐形成了自身特色的产业结构。一是股份经济体物业资产的租赁经营，承当着商业办公类物业的商业定位、 布局规划、招商租赁、日常经营业务。二是物业服务管理，从旧格局村落物业管理到商品化旧村改造工程的物业管 理；从旧村改造工程的日常物业服务，延伸到新城规划设计的前期介入参谋服务; 从一般的物业服务，到设备设施管理；从住宅区物业管理，到高新企业综合物业 后勤服务。物业服务产品体系日渐丰富和完善，品质管控体系日趋周密。三是投资理财经营。上城
8、物业在物业资产投资和金融产品投资领域完善了公 司的资产结构和经营方式，投资收益率高达数十倍，取得了卓越的业绩。在市场开展策略方面，上城人最早设置专门的市场拓展职能部门，早期的目 的在于保持企业与市场的互动，在互动中和一流的品牌企业处于一线竞争平台， 使这种手段成为投入企业“鱼缸”里的沙丁鱼。使企业时时保持警醒，在服务管 理、模式设计和竞争意识上与社会市场需求对接，促使企业和职工不断进取，近 年来，上城物业在市场领域不断有所斩获，甚至从中国最知名企业手里通过公平 公开的招投标竞争夺得物业工程，实施管理后业主评价上城物业的服务品质和管 理水平丝毫不弱于杰出品牌物管，某些方面更是胜出一筹，充分验证了
9、上城物业 十八年坚持市场化、专业化、标准化、品牌化、高端化企业开展理念的努力。如今，上城物业在股份公司的大力支持下，积极参与旧城改造工程前期介入 服务，全程参与200万平方米旧城改造工程的规划设计，并拟参与旧城改造工程 的全过程。除了为自己股份公司旧城改造提供前期物业介入参谋服务外，上城物 业还为上梅林等股份实业公司提供物业参谋服务，从公司注册、组织设计、人员 培训、制度建设、流程梳理、模式建立，到资质审核升级、企业文化品牌建设、 品质管控、财务管控、收费模式等方面进行参谋指导，甚至为其他股份实业公司 提供旧城改造和设施完善、土地存量功能规划、物业资产租赁招商经营等也不遗 余力地给予指导。目前
10、，上城物业通过对企业自身资源和社会市场环境的现实研究，制定了差 异化市场竞争策略，将高科技企业的设备设施管理与物业后勤综合服务管理纳入 公司的目标市场体系，针对目标市场积极开拓，去年上城物业公司通过招投标接 管了基伍伟业工程，该公司座落在深圳市龙岗区坂田上雪科技工业城，是一家致 力于通讯产品的研发与销售的高科技企业，其服务需求包括办公楼、厂区、职工 公寓、会所、食堂等一揽子综合后勤服务。基伍伟业工程的取得，使上城物业在 新市场开展战略实施的新成果，成为上城物业市场开展的新的里程碑。因为创新，所以开展；因为精心，所以周到；因为专业，所以卓越。上城物业的开展历程，是不断创新、不懈拼搏、不断进取的历
11、程，是专业提 升、建树品牌、一路层进的历程，是精神传承、文化重塑、强化责任的历程，是 明晰目标、落实战略、成就辉煌的历程。展望未来，继续传承团结、责任、学习、创新等企业精神和尽心尽意、尽善 尽美的境界追求，上城人必将坚持以体制创新、经营创新、技术创新、管理创新、 服务创新为先导，大力推进公司品牌化、专业化、标准化、市场化、规模化、人 文化建设，以周到的服务、科学的管理、辛勤的劳动超越自我，再创佳绩！于收录机、彩电、电子零组件等方面的制造。此时的上步村，云集了当时国内最 多的电脑电子产业人才，企业集聚成片，城市化改造条件早已成熟。1992年4月1日，由市、区两级共同组建的试点工作组正式在上步村开
12、展 工作。试点工作组和村党支部、村委会决定首先实行政企分开，先撤销村民委员 会和村民小组建制，成立居民委员会，将原村里承当的社区管理职能转到居委会, 各自然村的经济组织归属上步村企业公司属下各经济管理部。根据上步村土地已被征用完毕，业已形成的产业结构、经营机制和分配方式, 试点工作组和原村党支部、村委会决定进行“股份合作制”改革，把股权分为三 种形式：集体积累股、个人分配股和个人集资股。经过两个多月的清产核资和资 产评估等筹备工作，1992年7月16日，上步村在特区率先完成农村城市化试点 改革，成立了深圳市最早的农城化股份公司上步实业股份。此时，公司拥有 近20万平米的自有物业，物业租赁是上步
13、公司的主要经济来源。农村城市化后公司的经济开展向哪里去？如何利用现有的资源来开展和培 养自己的专业公司？如何在激烈的市场竞争中确保自有物业保值增值、解决股民 子弟就业的问题、建立自己的专业管理团队、保证集体经济做大做强？上步总公司董事长林展强先生以及公司决策层在公司成立伊始，便审时度 势，很快把目光投向了房地产开发和与之配套的物业管理行业。在还不被大多数 人认同的情况下，力主组建自己的物业管理公司。实际上在城中村纳入城市范围之初，各村在原有的基干民兵连的基础上组建 起治保会并逐步承当起治安维护的职能。但是由于外来人口的增加，村级治保会 的职能由原有的治安维护逐步过渡到外来人口管理、治安秩序维护
14、、环境卫生维 护等职能，其沉重的费用负担基本由股份公司全部承当。在城中村整体拆迁改造 之前，物业管理已经逐渐成为城中村标准化管理的必经之路。而在上世纪90年代初，深圳物业管理行业刚刚起步，甚至并不被人看作一 个独立的行业，物业管理商品消费意识还很冷淡，上步人创办物业公司不仅难以 得到当地居民的理解和支持，甚至在工商管理部门的注册也一波三折。当时深圳 也只有那几个大的地产开发商为了管理自己开发的物业才成立物业管理公司，农 城化股份公司创办物业管理公司，这没有先例！没有先例，可以开创先例！深圳创办特区何尝有先例？上步村的农村城市化 又何尝有先例？上步人还真不信邪。1993年11月13日，上步总公司
15、公司注资500万元成立了深圳市第一家由 集体股份公司组建的全资子公司深圳市上城物业管理服务公司标准化登记 后改为深圳市上城物业管理，主要从事住宅区、写字楼及其它用途物业的管理 服务，提供清洁绿化、保卫平安、机电设备维修保养、房屋租赁代理等综合管理 服务，逐步展开了对上步公司物业的标准管理。在物业管理行业的起步阶段，许多居民对自己的房产还要交纳物业管理费不 理解，甚至有所抵触。为了争取上步居民的理解和支持，时任上城物业总经理的 郑伟佳领着公司的骨干成员挨家挨户做业主的思想工作，直至得到大多数居民的 理解和支持。从农民到居民，换了身份，更要换脑筋。上步股份公司董事会一班人深深地 认识到，要办好物业
16、管理公司，使之能在市场上立足开展，必须转变观念，在观 念上创新，在创新中开展。公司放远眼光，决定让思想活跃、观念求新求变的年 轻人挑起上城物业管理公司的大梁。于是，20多名德才兼备的上步青年走马上 任，成为上城物业管理公司的创业主力军。在上步，有一条雷打不动的“村规”:每位青年都必须参加民兵应急分队， 并“服役”2年。组建于城市化初期的上步民兵应急分队，是深圳市第一支民兵 应急分队。应急分队实行部队军事化管理，通过军事训练、理论学习、国防教育 等方式，培养、锻炼年轻人成长、成才。成立之初的上城物业管理公司除聘请少 数业务骨干外，其经营班子和部门负责人几乎都“出身于”民兵应急分队。“深 圳市第二届十佳青年”、应急分队首任队长的郑伟佳担任了物业管理公司第一任 总经理，几名副总经理都曾是民兵应急分队骨干。这帮年轻人凭着在民兵应急分队磨练而成的闯劲、拼劲，以及自强、自立、 自信、自律意识，边学边干，白手起家。公司实际
