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1、某市商业住宅小区建设工程项目申请报告某某工程咨询有限公司二00九年9月3目录第一章 申报单位及项目概况11.1 项目申报单位概况11.2 项目概况1第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析222.1 发展规划分析222.2 相关产业政策分析242.3 行业准入分析26第三章 资源开发及综合利用分析30第四章 节能方案分析374.1 节能标准和规范374.2 能耗状况和能耗指标394.3 节能措施和效果41第五章 建设用地、征地拆迁及安置分析495.1 项目选址及用地495.2 征地拆迁与安置51第六章 环境和生态影响分析526.1 环境和生态现状526.2 生态环境影响分析546.3 生态环境
2、保护措施586.4 地质灾害影响分析606.5 特殊环境影响60第七章 经济影响分析617.1 项目投资费用和资金来源617.2 项目本身的经济效益687.3 行业影响分析737.4 区域经济影响分析75第八章 社会影响分析778.1 社会影响效果及适应性分析778.2 社会风险及对策分析79第九章 结论与建议819.1 结论819.2 建议81第一章 申报单位及项目概况1.1 项目名称某某某某商住小区一期建设项目1.2 项目地点本项目位于梦湖南侧支流凤岗河旁，毗邻抚州市新的行政中心，东至玉茗大道，与新抚州行政中心隔街相望，西至凤岗河，南为新石抚路，北至迎宾大道，与金巢开发区仅一街之隔。地块沿
3、凤岗河呈狭长状，该项目用地性质为居住（兼容商业）。目前该地为净地。地势较玉茗大道低3-5米。建设总用地113301平方米（计169.94亩）,其中：一期规划用地为55226平方米（计82.84亩）、二期规划用地为58075平方米（计87.11亩）。规划为商住用地，符合总体规划用地要求，经当地城市规划行政规划主管部门审核同意其选址意见；项目用地范围在抚州市土地利用总体规划规划建设用地区内，抚州市城市规划局同意在用地规划区内建设。1.3 项目申报单位概况*有限责任公司成立于2007年11月，注册资金5000万元。公司经营范围为：房地产开发、经营、装修装饰、建筑材料（化学危险品除外）、百货、家用电器
4、的批发及零售。公司从成立伊始就积极参与抚州市的生态文化名城建设，公司坚持贯彻 “以人为本”的文化管理理念，倡导以客户为本，不断创新的开发经营理念，为加快城市建设步伐，逐步改善市民生产、生活环境及城市面貌，做出了应有的贡献。公司目前开发的“某某某某”项目属于高档商住楼盘，位于新城规划中央行政区中，项目总用地面积为113301平方米，其中：一期规划用地为55226平方米（计82.84亩），总建筑面积为380765平方米，一期总建筑面积为177686。法人代表： 1.4 项目概况1.2.1项目实施期限2008年3月-2010年5月项目建设实施进度为：1、工程的前期准备工作：2008年3月至2008年
5、4月完成。主要包括：项目可行性研究报告的编制及审批工作。2、完成工程施工图：2008年4月至2008年5月，主要完成工程施工图。3、工程招标：2008年5月完成。4、工程建设期：从2008年6月开工，2010年5月全部竣工交付使用。1.2.2 建设内容、规模、总投资及资金筹措（一期）本项目建设总用地面积55226平方米（计82.84亩），总建筑面积为177686，其中：住宅建筑面积141703、商业建筑面积13083、地下室建筑面积15000（不计入容积率面积）、机房、大堂5100、幼儿园2000、其他800，绿化面积19881.4。本项目总投资（开发成本及开发费用，下同）为35838.54万
6、元。资金来源为：在项目的前期，项目单位自有资金用于支付土地取得、前期工程费以及用于大部分地上主体建筑物及配套设施建设，剩余部分由房屋预售再投入补充。1.2.3 报告编制依据1、中华人民共和国土地管理法；2、中华人民共和国房地产管理法；3、国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知【发改投资20071169号】；4、江西电联实业（抚州）公司签定的国有土地使用权出让合同；5、抚州市城市规划设计院江西电联实业（抚州）公司某某某某项目建筑规划设计方案；6、抚州市新城区规划；7、抚州市城市规划管理技术规定；8、城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ-137-90）；9、城市居住区规划设计规范（GB
7、50180-93）；10、民用建筑设计通则（GB50353-2005）11、国家发展和改革委建设项目经济评价方法与参数（第三版）；12、建设部房地产开发项目经济评价方法；13、原国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）14、国家和抚州市政府相关政策及法律、法规。1.2.4 项目主要技术指标（一期）本项目总用地面积：55226平方米（计82.84亩）；总建筑面积：177686；其中：地上建筑面积：162686 地下建筑面积：15000（人防7500） 容积率: 2.95 建筑密度: 28.6% 绿化率： 36% 机动车停车位：485辆住宅总户数：1279户本项目总投资：35838.54万元；总收
8、入：50939.60万元；项目利润总额：11469.06万元投资利润率：32.0%投资净利润率：21.4%财务内部收益率(FIRR)：23.67%10%(行业基准率)本项目高层为主的住宅及商业用房建筑。建设总用地面积55226平方米（计82.84亩），总建筑面积为177686，其中：住宅建筑面积141703、商业建筑面积13083、地下室建筑面积15000（不计入容积率面积）、机房、大堂5100、幼儿园2000、其他800，绿化面积19881.4。户型分别为二房二厅一卫、三房二厅二卫、四房二厅二卫，小区住宅总户数1279户，总居住人口约4476人，建筑密度28.6%，容积率2.95，绿地率36
9、%。根据城市规划和建设的需要，市政府要求在m（2007）21、22号地块上兴建高层建筑，按照江西省规划技术导则的规定，在满足间距和日照系数的情况下，该地块容积率可在3.0以上。本地块土地使用性质规划为商住用地，容积率3.0，建筑密度35%，绿地率28%，日照间距系数为1.1，本项目的建设符合这一地块的功能定位和发展趋势，迎合了地区对住宅和商业设施的需求，本项目建成后作为抚州市城市建设的新亮点，具有良好的市场。根据地块周边地区及抚州市区内商品房售价情况及其发展趋势，本项目预测价格为：本项目销售收入渠道由住宅、商铺分别面积为141703和13083；车库可销售停车位为485辆；销售单价预计分别为2
10、800元/、7200元/和38000元/车位（均价）。1.2.5 项目建设背景近年来，受江西省周边城市的影响，抚州市房地产市场快速发展，房地产业在抚州市经济发展中的支柱地位已日益显现。今后几年的抚州市房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展，国家有关房地产业的法规政策，抚州市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量、城建需求、供应结构、消费结构、房价涨幅等方面分析，抚州市今后几年的房地产市场仍处于持续健康的发展态势。供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。2006年城市建设用地面积达到37.30平方公里，其中居住用地13.66平方公里
11、，商品房施工面积130.45万平方米，竣工面积123.27万平方米，销售面积121.17万平方米，2008年的商品房上市节奏将明显加快。今后几年，商品住房的需求主要来自城市居民改善住房条件、老城区改造和基础设施建设动迁和外省市人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量仍将呈现供需基本平衡的发展态势。城市扩建拓宽需求分析到2010年抚州市城区将新增建设用地 2.5 平方公里，中心城区规模由现在的27万人、26平方公里扩大到35万人、35平方公里，成为省级园林城市、文明城市，争取进入国家级园林城市行列。随着城乡一体化的快速推进，到2010年全市城市化水平将达到40，比2005年的31.4提高8.
12、6个百分点，年均提高1.7个百分点左右。城市人口在短时间内的迅猛增长，城镇人口将增加38.5万人左右，其中转移农村人口35万人，年均转移农村人口7万人。市区接受转移8万人，各县城及建制镇共接受转移27万人，年均增长7.7万人，无疑给房地产市场带来巨大的需求拉动。以人均建筑面积16计算，理论上每年新增住宅需求 123.2万。商品住宅供应结构分析随土地供应区域分布结构的改善和市委、市政府南移至新城区的发展战略，抚州市老城区改造规模和拆迁节奏的有效控制以及中低价商品住房建设的不断推进，2007年新增的普通商品住房占住房供应总量的比例将接近70%，抚州市商品住房阶段性、结构性矛盾将逐步趋向缓解。居民消
13、费结构影响分析2000年以来，抚州市城乡居民收入有较大幅度增长，城镇居民人均可支配收入从5006元增加到2005年的8401.6元，农村居民人均纯收入从2155元增加到2005年的3232.9元，到2010年城乡居民人均收入分别达到12800元和4600元，年均分别增长8.8和7.3，收入增加在一定程度上提高了居民购房能力。另一方面，居民以前购买的福利房无论是户型设计还是配套设施，与现在新开发的商品房比较都存在较大差距，加之目前开放了二级市场，居民通过“卖旧买新、卖小买大、卖劣买优”，正在推进住房消费的升级换代。同时，随着城乡一体化的推进，有条件的农民也将成为潜在的购房对象。随着抚州市的不断发
14、展，外来经商、务工的人口会逐步增多，每年外来人口(市外)有1万多人，一定程度上扩大了在抚州的购房需求。商品住房销售价格分析随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。2008年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位数增长。未来抚州市房地产发展也有其不利一面，如房贷新政、宏观调控、原材上涨导致开发成本增加等。总之，2008年，抚州市房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理、房价涨幅趋向平缓。在未来三年中，商品房竣工量
15、、销售量和存量房交易量都将基本平衡；房地产增加值占全市GDP的比重，每年在8%9%左右。抚州市新城区或拟建项目区域傍边的两个开发楼盘销售价格，拟作本项目参考。拟建项目用地分析本项目拟开发地块与抚州市新行政中心隔街相望。随着城市的发展和经济中心的转移，在有限的空间里，中心城区城市用地已不能满足发展需求。为进一步落实抚州市城市总体规划和抚州市新城区控制详规，拉开城市框架，扩大城市规模，使整个城市的重心逐步向南转移，改善生态环境和人们居住条件，抚州市国土资源局对抚州市玉茗大道西侧S1地块（82.84亩）进行公开招标挂牌出让，用地性质按商住用地出让，江西电联实业发展（抚州）有限责任公司通过竞拍取得该地的开发使用权，用于商住小区开发。1.2.8 工程方案一、规划设计（一）设计目标1、创造一个具有浓郁历史文化精神和人文思想，集文化、艺
