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1、 XX北方国际家具物流园区开发项目上海XX投资有限公司XX北方国际家具物流园区开发项目初步可行性研究报告厦门XX建筑工程设计有限公司编 制 单 位厦门XX建筑工程设计有限公司院 长： 项目负责人： 审 定： 参加编制人员目 录第一章 总 论1第二章 项目建设必要性3第三章 项目选址10第四章 初步建设方案12第五章 项目对环境的影响分析29第六章 项目建设工期32第七章 投资估算及资金筹措33第八章 经济分析与评价35第九章 结论及其他39第一章 总 论1.1、项目名称XX北方国际家具物流园区开发项目1.2、项目地址：XX北方国际家具物流园区开发项目选址位于宁夏XX市XX县望远物流区，东至京藏
2、高速，西至109国道，北至望通公路，南至红旗二队。1.3、项目建设单位XX北方国际家具物流园区开发项目由上海XX投资有限公司投资建设。1.4、项目负责人：肖奕1.5、建设规模与建设目标：项目建设用地面积100万，约合1500亩。总建筑面积81.82万，其中：家具卖场20.0万，仓储、物流23.42万，生产厂房25.83万，配套住宅及宿舍楼12.57万。项目估算总投资17.98亿元。设计年生产能力11万套，含：家具8万套，沙发3万套。周转销售20万套，主要生产、销售普及与高端中式家具产品，其中普及产品占60%，高端产品占40%。项目区内还配置了星级酒店、餐饮娱乐等配套服务设施，提供金融服务配套平
3、台：专为中小企业提供金融担保、中短期融资服务，形成较完善的软硬件配套服务环境，成为促进区内企业发展的助推器。 项目建成后，将延伸物流服务功能，建成西北五省区的物流集散枢纽中心，并引导形成建材、汽配等物流中心园区。1.6、建设周期：本项目将一次性投入建设，将先行完成生产厂区，仓储区，物流区的建设，以满足入驻企业的迫切要求，其次再进行家具卖场和商务配套区的建设，预计三年后建成，家具卖场等可投入使用。1.7、投资规模：项目注册资本金为人民币 5000 万元，项目总投资人民币17.98亿元，其中工程费用投资14.82亿元，其他费用11855万元。1.8、资金筹措：项目建设资金采用50自筹，30%销售回
4、款，其余20部分由银行贷款。项目按照建设周期安排次序，采用滚动开发模式进行，资金投入按项目进度分期滚动投入。43第二章 项目建设必要性2.1、项目背景情况随着社会及经济的发展，人民生活水平的不断提高，人们对家具需求以及对高档家具、品牌家具的需求更加迫切。尤其是近几年来，党的富民政策和西部大开发战略的实施，地处我国大西北的宁夏、内蒙等省区的城乡居民喜迁新居，淘汰老旧家具，给家具市场带来了良好的发展机遇。就目前而言，XX家具市场的年销售额约20亿元，但仍有很大的发展空间和市场潜力。2.2、市场调查及市场前景分析2.2.1、国内家具市场现状从我国来看，各省市家具市场供销仍然显现旺盛景象，并表现以下发
5、展特征： 国内家具行业企业结构分析中国家具市场现主要分布在广东XX镇和河北香河。其他城市也有，但没有形成以批发为主，主要是零售。而广东佛山XX已形成规模化生产销售15年之久，主要市场60%外销，40%内销。河北香河主要是内销，20%高档家具（红木）外销。其他城市较具规模的企业，当数红星美凯龙家具为零售老大，但其业务以零售为主。（2）家具市场面临洗牌格局国内家具市场竞争更加激烈。家具行业优胜劣汰趋势明显。许多小型家具卖场、小型家具企业和落后的家具产品，已遭淘汰或出局。而大卖场、大型现代家具企业、新颖时尚的家具产品、高端时尚的中式家具产品将逐步引领家具市场的发展。（3）中国城市化进程将引导家具业发
6、展按我国人口计算，目前我国城镇化比例为农村70，城镇30。根据中央政府提出的政策导向，未来30年内，中国城镇化建设将从现状转变为，城镇70，农村30。按13亿人口计，城镇人口将达9.1亿，接近翻两番。随着中国城镇化速度的加快，人们进入城镇，首先要解决居住问题，安居方能乐业，城市化进程的推进，居住需求必将连锁带动家具产业，由此可以看出，家具制造、销售产业必将是一个朝阳产业。那么，就现在中国家具产业的两大布局肯定无法覆盖全国，也无法垄断此行业。就经营历史最长的佛山XX来说，十几年的经营史在近五年受到了河北香河及红星美凯龙的极大挑战，再加上世界金融危机的影响，促使其在外销受到重创的同时，考虑转战国内
7、市场。因为未来最大的消费市场在中国。由于家具具有的特性，使其受区域和地域影响，“近水楼台必将先得月”，中国的家具市场必将演变成以区域划分，并最终形成区域垄断。 由此可见，五年内，中国家具行业一家垄断的局面必将成为历史。2.2.2、XX乃至辐射500公里范围内区域中心家具产业现状 （1）家具卖场现状。目前运营中的家具卖场主要有：光耀美居6万平米；三森国际3万平米；龙盘国际8万平米；XX月星家居市场6万平米；XX康乐家私城2万平米；三森6 万平米；筹建中的红星美凯龙10万平米。将新建的一并算入是41万平米，如只算运营的只有25万平米。其销售网络除覆盖宁夏全区外，向北延伸至内蒙的乌海、阿拉善盟、鄂尔
8、多斯等地。向南延伸至陕西的榆林、定边、延安，甘肃的平凉、白银等地。（2）家具业从业结构分析在XX现有的家具制造企业450家（包括大、中、小型），这些家具生产制造企业产值年平均在400万。总产值是18亿元。从事家具经销的商家现有500家，年销售额平均在700万。总销售额：35亿元。但他们基本是以零售为主。（3）家具经营场地现状目前XX地区家具卖场的月租金是为80元/平米100元/平米而且不易进入。（4）制约家具行业发展的问题最困扰XX家具企业发展的一大问题就是生产、储藏、物流、卖场不能相连，举例说明：生产在城郊、仓储在城郊、物流干脆就没有、卖场在城市交通组织极不便利，而且管理成本很大，安全隐患不
9、断。还有一个因素就是市内的家具卖场月平米租金还在年年攀升。目前XX家具产业的经销商急需一个新的模式带动产业链升级。综上所述，XX的家具市场要想做大，家具行业要想做强，势必要建设现代化的家具企业，建立集产品设计、生产、销售、仓储、物流于一体的大型家具园区，才能真正解决好家具行业各个环节存在的各种问题，促使家具行业的可持续发展。图2.1 目标市场分布图2.2.4、市场前景分析（1）前景分析XX市目前户籍人口150万人，加上外来的常住人口，总人口数达200万以上，再加上周边500公里可辐射的城市与区域有中卫、吴忠等全区范围，以及内蒙的乌海、阿拉善盟左旗、东胜等地，向南可延伸至陕西的定边、延安，甘肃的
10、平凉、白银等地。XX的家具市场可覆盖相当大的面积，潜在着巨大的市场，蕴藏着巨大的商机。（2）目标市场XX家具行业现在已有区域辐射雏形，但还远远不够，我们不说大的就说一下XX辐射500公里范围内主要城市的GDP及人口布置现况：见附表： （信息来源各城市政府网站）附表：500公里辐射范围内城市人口及GDP值一览：省区城市人口（万）GDP（亿元）宁夏XX152514.11石嘴山80362.44吴忠、中卫、固原400185.00内蒙包头2401700乌海50240鄂尔多斯1531560巴彦淖尔174355阿拉善盟22176陕西定西293106榆林3341008延安210785甘肃甘肃兰州322849张
11、掖127169金昌46192武威193210平凉222170白银174244庆阳255245天水345226合计2137929296就以上数据可以看出我们不要说整个西北部，就是其中一部份我们就能起到十多个行业辐射作用，就能在XX家具市场在现在的基础上翻三番。此项目的建成可真正成为辐射周边500公里范围内最大、最全、最方便的集批发与零售的家具市场2.3、项目建设的必要性1、满足XX及周边家具市场需要，真正起到辐射带动作用。2、可使宁夏及XX家具行业做大、做强并可持续发展 。3、解决XX目前家具行业中在生产、经营、销售、仓储、物流 等各个环节凸显的诸多问题。降低行业管理，经营，生产费用，使其在区域
12、范围内更具竞争优势。4、项目区预期产出：1）生产区：制造企业250家，年产值600万每家，总产值15亿元 。2).卖场区：经销商400家，年销售额1000万每家，总销售额40亿元。5、再加上整个物流园带动相关产业联动带来的贡献价值估算10亿元，保守估计在未来三到五年此产业园区必将为当地GDP带来 贡献产值5060亿元。2.4、项目建设的目的意义本项目的建设对产业结构、行业结构的调整将起到积极的作用，可以有效的利用市场机制，将逐步解决XX家具行业生产规模小、而且分散、生产工艺落后、生产经营成本高、产品落后、服务质量不高、整个行业存在的不安全因素、效益较低等诸多的问题。可对行业的健康和可持续发展产
13、生积极引导和示范作用。只有在家具行业中淘汰一批生产工艺落后、经济效益低下、社会效益和环境效益差的企业和商户，整个行业才能向前发展。因此，本项目的建设意义是深远的，对宁夏和XX乃至西北五省的家具行业的发展产生较大的影响。综上所述，本项目的建设启动是必要的，是形势和市场的要求，也是迫切的。第三章 项目选址3.1项目选址根据XX市总体规划，XX县望远镇镇区总体规划，本项目用地性质为商住与物流综合用地。本项目位于XX市XX县。基地东临高速公路，西临109国道，国道往北到达XX市区，交通较为便利。基地呈梯形，建设用地面积为100万平方米。项目定位为集家具生产、仓储、物流、销售于一体的综合性物流园区。3.
14、2项目选址条件分析建设大型的家具园区，项目的选址条件应从项目区位、项目用地、交通运输、市政设施配套条件以及环境条件等多方面考虑。本项目选址可提供的条件有以下几个方面：3.2.1区位条件优越本项目位于XX市区以南约8公里，地位宁夏中部，西邻109国道，东临京藏高速公路。由于交通运输条件优势，有利于项目建成后即可十分方便地服务于首府XX市，又可覆盖宁夏全区及辐射外省其他城市。3.2.2用地条件充足本项目需要较大范围的用地。根据项目总体规划，初步拟定用地面积为1500亩。拟定的项目选址可满足用地的需要。3.2.3交通运输条件得天独厚本项目选址位于高速公路与109国道交叉的夹角地带，交通运输条件十分优越，紧邻项目区的两条交通主干线，以及与其构成的交通运输网络，为本项目的开发建设以及今后的运营，提供了很好的交通运输条件。尤其是十分方便地服务于XX市。3.2.4市政配套条件基本满足项目建设的需要项目区除交通运输条件外，电力、通信条件基本具备。供水，可铺设自来水管或开采地下水，待进一步论证后确定。污水需设小型污水处理设施，处理达标后排放。其余的公建配套可由本项目按市场需求建设。3.2.5环境条件较好XX县为经济不够发达地区，县城人口不是很多。尤其是项目选址离居民区和村落较远，项目用地充足，通过大面积植树造林和建设独立的污水、垃圾收集和处理措施后，可把项目区开发建
