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1、 2022房地产估价师房地产估价理论与方法考点分析（4）有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关。在与时间有关的因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不一样的：有的因素会立即引起房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段较长的时间才会表现出来。例如，增加或削减房地产开发用地的供给量，放松或紧缩房地产开发贷款和购房贷款，放宽或限制购房对象，提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程。（5）各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成变的：随着时间的推移，人们对房地产的消费偏好会发
2、生变化，从而那些提高房地产价格的因素或许会变为降低房地产价格的因素，那些对房地产价格有较大影响的因素或许会变为有较小影响的因素，甚至对房地产价格没有影响；相反，那些降低房地产价格的因素或许会变为提高房地产价格的因素，那些对房地产价格有较小影响的因素或许会变为有较大影响的因素。（6）同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不一样的：不同地区的人们对房地产的消费偏好可能不同，某个因素在某个地区可能被人们看重，但在另一个地区未必如此。例如，中国北方地区比南方地区更看重房屋朝向，南方地区比北方地区更看重“风水”。（7）各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不一样的：人们在消费上普遍存
3、在“边际效用递减”现象。例如，当绿地率很低的时候，提高一点绿地率对房地产价格的影响就较大；当绿地率已到达较高水平常，再提高一点绿地率对房地产价格的影响就较小。（8）某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，例如，土地使用期限对房地产价格的影响可以采纳公式计算，楼层、朝向对房地产价格的影响可以通过对大量不同楼层、朝向的房地产成交价格、租金的调查统计得出，但很多因素对房地产价格的影响难以用数学公式或者数学模型来量化，它们对房地产价格的影响主要依靠房地产估价师的估价理论学问、实践阅历以及对当地房地产市场的深入调查了解作出推断。所以说，房地产估价必需依靠科学的估价理论和方法，但又不
4、是简洁地套用某些计算公式就能解决的；估价需要定性分析与定量分析相结合，测算需要以综合分析房地产价格影响因素为根底，测算结果往往还需要通过对房地产价格影响因素做综合分析后再做适当调整才能作为估价结果；定性分析也需要以肯定程度的定量分析为根底，二者相辅相成。但在实际估价中应尽量采纳定量分析来量化每种因素对房地产价格的影响程度，使估价科学化、准确化，避开模糊化、笼统化。只有当无法采纳定量分析予以量化时，才可以仅依据阅历来推断某种因素对房地产价格的影响程度。1在影响房地产价格的各因素中，假如某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能消失相反的状况。（ ）（2022年试题）答案：
