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1、XX村城中村改造项目可行性研究项目拓展部目 录第一部分 项目拓展的意义4一、项目所在的区位环境及发展潜力评价4二、项目发展面临的机遇及市场环境评估4三、项目性质及合作模式评估6四、项目拓展对于武汉公司战略布局的意义6第二部分 青山板块特征8一、青山的历史渊源8二、青山板块的特征8三、城市要素及总体规划9一）经济要素91、宏观经济环境92、青山区人口构成9二）行业要素101、2011年青山区供求情况：市场容量较小，去化缓慢102、2011年青山房地产市场价格表现113、成交结构：2房或3房占绝对主力114、2011年土地供应及价格表现12三）区域总体规划121、“三桥一站”的建设对区域房地产市场
2、的影响122、产业的发展对区域房地产市场的影响13四）小结13第三部分 区域市场环境研究14一、青山区房地产发展历程14二、区域房地产市场特征151、 房地产市场区域分析152、房地产市场具体分析163、区域板块在售项目价格分析174、未来几年青山区供应量预期18三、总结21第四部分 项目地块解析21一、项目指标21二、项目区位及特征231、项目区位特征232、项目地块现状233、项目周边配套情况244、项目交通情况245、小结24第五部分 项目优劣势分析24一、项目优势分析24二、项目劣势分析25三、项目机会分析25四、项目威胁分析25第六部分 项目定位方向及投资分析26一、项目定位261、
3、档次定位262、项目价格定位26二、项目静态成本测算26第七部分 项目可行性研究结论27一、从青山板块的功能特征来看27二、从青山区经济环境来看27三、从青山区房地产供销环境来看27四、从片区的房地产市场发展潜力来看27五、从区域房地产价格走势来看28六、从项目地块的条件来看28七、从项目地块的财务分析情况来看28第一部分 项目拓展的意义一、 项目所在的区位环境及发展潜力评价1、项目所在的区位项目隶属武昌辖区，与青山区接壤，处于城市内环与二环线之间，属城市中心区项目。2、区域发展前景评价项目隶属武昌辖区，处于武昌与青山接壤区域。毗邻徐东商圈，背依武汉理工大学，西瞰长江。融人文、繁华商贸、稀缺江
4、景于一体，具有较大的发展价值。二、项目发展面临的机遇及市场环境评估1、项目发展面临的机遇与风险项目发展机遇：1）大规模城建规划促进：三桥一站（长江二桥、二七长江大桥、天兴洲大桥、武汉火车站）、双地铁（4号线、8号线）；2）双重价值低估区：现代化的青山区是在武钢、石化的带动下发展起来的，在市民的观念中是工业重度污染区，受武钢、石化的影响，区内房地产发展缓慢。土地及房产价值被市场看低。目前随着武钢、石化的外迁，区内污染源消除、土地资产盘活，伴随着三桥一站及双地铁的规划修建，区内房地产必将迎来了一个高峰发展期。3）未来几年市场引爆的热点区域：随着华侨城中央文化区超3000亩巨体娱乐城配套项目逐步入市
5、及30万方巨体娱乐项目的5月1日开门营业，将为青山带来现代娱乐新元素，吸引城市眼光。未来几年，随着华侨城项目的逐步入市，注入游旅、娱乐等现代元素的青山，必将迎来房地产市场发展的新活力。项目发展面临的风险：1）政策风险：限购限贷政策带来的房价下行风险；2）流动资金风险：公司内部面临的流动资金吃紧的风险。2、区域房地产市场环境评估青山区受大型企业用地的影响，历年的房产、土地供应量都较小。市场基本处于供不应求的状态。受企业污染的影响，青山片区的购房人群主要以青山片区的受众为主，外来片区的购房人群相对较少。目前，随着二七长江大桥的修建通车及武钢、石化的外迁，区内的对外交通环境及空气质量均得到彻底性的改
6、善，区域板块的升值前景开始获得广泛市民的关注及认可，随着众多大型开发企业的进入和推动，区内房价上升较快。目前区域中心城区内房产均价已经达到了8500元/平方米左右。三、项目性质及合作模式评估1、项目性质：城中村改造用地。地块编号净用地面积（）容积率建筑面积（）用地性质K137201.55580商业用地K4200095.54110850居住用地K6401954.6184897居住公共合计639244.713013272、合作模式评估及建议本项目是福星惠誉房地产开发有限公司跟踪项目，已于2012年1月6日在武汉土地交易中心公告挂牌一次，后因企业资金原因，撤了牌。福星惠誉拟转让或合作开发此项目。挂牌
7、初始楼面地价为2224元/平方米，竞买保证金为13400万元，初步协商转让楼面地价为2700-2800元/平方米。结合公司平衡三镇布局及公司财务状况，建议公司可采取参股（持有项目公司51%的股权获得153676平米开发权）组建联合公司竞标的模式参与本案开发。四、项目拓展对于武汉公司战略布局的意义1、项目拓展的可行性项目竞买保证相对较低，在公司可承受范围之内；村湾的拆迁已基本完成，前期的拆迁补偿款可与福星惠誉协商，逐步支付；村湾还建项目后期可以分期投入；从项目的投资回报率来看，项目具备较强的盈利能力，具备财务可行性。2、项目拓展对于武汉区域公司的意义本项目的拓展可以优化武汉区域公司在武汉三镇的布
8、局，同时为公司进军武昌及洪山区域积累资源。本案的拓展对于公司而言，具有一定的战略意义。第二部分 青山板块特征一、青山的历史渊源青山旧属武昌县，据史料记载，“在县东北二十五里，尾亘长湖，首枕大江，山下有矶，曰青山。”史料所述青山就是指当前的青山镇。青山区得名于“青山镇”，但事实上二者之间已经没有太多联系了，虽然青山镇还是在辖区内，但早已被边缘化.伴随着武钢、石化等大型企业落户青山，现代意义上的青山才建立起来。二、青山板块的特征1、青山区在历史源渊上是武钢、石化的青山，企业主导规划痕迹明显，在很长时间内上限制了现代青山城市的发展。随着武钢、石化的逐步外迁，区内企业用地的逐步腾退以及天兴洲大桥、二七
9、长江大桥的建成通车，区内大气环境、空气质量、交通环境均得到了很大的改善，区内对外辐射能力增强，房地产开始获得较大程度的发展。2、产业基础雄厚：青山区是整个武汉市GDP最高的区之一，人均GDP、人均可支配收入水平也是武汉市最高的区域之一，区内居民的房地产消费能力较强。3、大规模城建规划促进：三座过江通道、两条地铁线（8号线、4号线）联接汉口、武昌，青山的区位价值将逐步显现。4、土地、房产价值低谷：青山由于受土地制约，房地产市场发展缓慢，土地房产价值均还处于相对低谷，随着4号线、8号线的建成通过，区内房产将迎来另一个升值高潮，未来升值潜力较大。5、区内年均供应及去化量相对较小，人口导入及外向性相对
10、不足受企业用地的影响，区内年均土地供应量相对较小；且区内房产消费主要以当地居民为主，导致去化量相对缓慢。但随着二七长江大桥的通车，区位及交通环境的改善，这种状况正在获得逐步改善。三、城市要素及总体规划一）经济要素1、宏观经济环境2010年青山GDP达到了410亿元，为武汉市各区县之首。人均GDP12000美元，高出武汉市人均GDP7000美元约5000美元。2010年青山人均可支配收入为18905元，同比增长10%。2010年青山区家庭恩格尔系数为40.5%，人均可用于额外消费的收入为7562元，家庭月可承受的贷款支出为1890元。2、青山区人口构成从青山区现有人口构成来看，青山区15-29岁
11、的住房钢需人群约为11万人，按人均住房面积30平方米测算，未来几年住房钢需面积约为330万平方米；30-49岁的改善性人群约为18万人，按人均住房面积30平米计（现有人均住房面积25平米），则改善性需求面积约为90万平方米。从以上分析可以看出，在不考虑产业导入人口及旧城改造引起住房需求增加的情况下，未来3-5年青山区的住房需求量约为420万平方米。二）行业要素1、2011年青山区供求情况：市场容量较小，去化缓慢2011年1-11月，青山区全年房地产市场供求比为1.89，全年呈现供给过量需求不足的状况。2011年除2、5、7、8月份外，其余月份供求比均大于1。1月份供求比为全年最大，达到了10.
12、78，供应量远大于成交量。从去年1-11月份单月的成交量来看，基本上月均去化量在2万平方米左右。市场需求量较小，去化缓慢。2、2011年青山房地产市场价格表现2011年1-8月青山市场成交均价一直维持在8000元/平米以上，之后连续两个月出现明显下跌，10月份更是下跌至全年最低值6836元/平米。11月份虽有上涨，但依旧维持在8000元/平方米左右。由于青山区单月供应及成交量均较小，房价可能受个案影响较大。3、成交结构：2房或3房占绝对主力从户型成交结构来看，2011年1-11月2房或3房的户型成为成交的绝对主力。而一房或四房及以上户型成交占比不足3%。4、2011年土地供应及价格表现地块编号
13、竞得人地块位置净用地面积（）土地用途及使用年限容积率规划建筑面积（）楼面地价（元/）P（2011）157号武汉大华东星房地产有限公司青山区红卫路街东兴洲村186610住宅70年4.94-5.89956666.7 2100P（2011）160号华通置业有限公司青山区红钢二街13号51608住宅70年、商服40年3.8196110.42048.8P（2011）183号武汉雨泽房地产开发有限公司青山区109街坊内13304居住、商业金融业3399123396.11P（2011）184号武汉市中胜泓润物流有限责任公司青山区青山镇81307仓储、市场2162614862.91三）区域总体规划1、“三桥一
14、站”的建设对区域房地产市场的影响“桥、路、站”建设，带动区位格局根本性改变的机遇。随着阳逻大桥、天兴洲大桥、二七长江大桥、武鄂高速出口路、武汉火车站、轻轨4号线一期工程等重大基础设施的建设，将带动青山的区位格局、城区功能也将实现根本性变化。基础设施将日趋完善，人口导入基础增强，城市辐射能力显著增强，将极大地带动区域房地产市场的发展。2、产业的发展对区域房地产市场的影响青山区“十一五”规划打造相对于二环以内的城市中心区而言的多元化“武汉城市副中心”;根据“居住和产业分离”的原则，形成“东工西居”的城市空间布局;交通布局方面，规划形成以武汉火车站为中心，以阳逻长江大桥、天兴洲长江大桥、二七长江大桥(过江通道)三条环线为轴线，区域内“四纵五横”路网为主骨架的辐射状交通格局，成为武汉市东南部交通枢纽中心。产业外移和区内交通的大发展，必将带动区域房地产的快速发展，而随着区域产业外迁，区内大企业割据的消除及行政板块的外扩、板块面积增大，未来几年区内新增土地交易有可能迎来较大的放量，特别是武汉新火车站区域。而未来随着80万吨乙烯项目的上马投产，也将为区内带来较多产业移民，必将推动区域房地产市场的发展。四）小结1、从青山区的历史渊源来看，青山区一直以来都是作为一个重工业区而存在的，第二产业相当发达，这可以从青
