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1、 “在水一方家园”房地产项目可行性研究报告题 目：“在水一方家园”房地产投资项目可行性研究报告 - 80 -目 录第一章 项目概况51.1项目概况51.2项目建设背景5第二章 项目建设选址及建设条件论证71.1指导思想71.2项目区社会、经济发展状况分析71.3项目区的条件分析9第三章 建设规模和内容113.1人饮工程：113.2道路建设：11第四章 建筑方案选择124.1建筑设计指导思想124.2建筑方案12第五章 节能、节水措施155.1节能155.2节水16第六章 项目建设周期及工程进度计划186.1项目建设周期:186.2工程进度计划：18第七章 环保分析197.1环境保护方案设计原则
2、197.2环境保护方案的要求207.3建设地点环境现状217.4项目建设期的环境影响因素分析217.5环境影响评价结论25第八章 组织机构管理278.1组织机构278.2职能278.3项目资金管理288.4项目工程质量管理28第九章 项目招投标309.1项目招标执行文件及标准309.2招标范围309.3招标组织形式319.4招标方式319.5招标程序31第十章 项目实施进度3310.1项目实施进度安排计划如下3310.2进度安排33第十一章 投资估算与资金筹措3411.1编制范围3411.2估算依据3411.3估算说明3411.4估算指标3411.5固定资产投资35第十二章 风险分析3712.
3、1主要风险因素识别3712.2风险管理计划3712.3项目风险分析3812.4风险程度分析3912.5风险对策与评估39第十三章 结论与建议41中文摘要摘要本次毕业设计是针对在水一方家园项目编制可行性研究报告。报告的编制是从项目相关的资料的收集整理开始的，之后是进行市场情况的调查研究工作的，再之后是进行项目的市场定位以及项目的规划设计方案的设计，最后通过对项目的投资以及销售计划的策划，进行项目的财务评价工作。最后的财务评价主要是盈利能力、财务平衡及偿债能力和不确定性分析。最后得出的结论是：本报告的项目定位是可行的，项目具有较好的盈利能力，有一定的贷款偿还能力和自身平衡能力，而且有基本的抗风险能
4、力。关键词：规划设计；市场调查；敏感性分析；内部收益率AbstractThe graduation project is aimed at the upper stream homeland project feasibility study report prepared. The preparation of the report are from the project-related data collection organize the start, followed by market conditions to carry out investigation and resea
5、rch work, and then are carried out after the projects market positioning, and project planning and design program design, final adoption of the project investment and sales planning, project financial evaluation. Finally the financial evaluation is profitability, solvency and the financial balance a
6、nd uncertainty analysis. Finally the conclusions are: the present report, the project location is feasible, the project has good profitability, must have ability to repay the loans and their own balance, but there is a basic ability to resist risks.Keywords：planning and design; market research; sens
7、itivity analysis; internal rate of return目录中文摘要- 2 -Abstract- 3 -1项目总论- 6 -1.1 建设项目总论- 6 -1.1.1 项目名称：- 6 -1.1.2 项目坐落位置：- 6 -1.1.3 主要经济指标- 6 -1.1.4 项目概况- 6 -1.1.5 建设单位概况- 6 -1.2 建设项目的必要性- 7 -1.3 可行性研究结论及建议- 7 -1.4 可行性研究的编制依据- 8 -2 市场分析- 8 -2.1 宏观经济形势分析- 8 -2.1.1 国际方面- 8 -2.1.2 国内方面- 8 -2.2 房地产市场分析- 1
8、0 -2.2.1 2008年房地产市场运行特点(以下是我摘录的有关信息)：- 10 -2.2.2 影响2008年房地产市场的国际、国内因素分析- 13 -2.2.3 2009年房地产市场展望- 14 -2.3 湖州市区域房地产市场分析- 14 -2.3.1 回顾2008年湖州房地产市场情况- 14 -2.3.2 2009年湖州房地产市场的展望。- 16 -2.3.2 需求状况（市场问卷调查及分析）- 17 -2.3.3 供给状况- 25 -2.4 SWOT 分析- 27 -2.4.1 项目的优势(Strengths)- 27 -2.4.2 项目的劣势(Weaknesses)- 28 -2.4.
9、3 项目的市场机会(Opportunities)- 28 -2.4.4 项目面临的威胁(Threats)- 29 -2.5 项目的市场定位- 29 -3 项目建设条件- 29 -3.1 项目建设的用地条件- 29 -3.2 项目建设自然条件- 29 -3.3 市政配套条件- 30 -4 项目规划设计方案- 30 -4.1 设计指导思想及设计特点- 30 -4.2 总平面设计- 30 -4.3 建筑设计及结构设计- 31 -5 项目的实施进度- 34 -6 项目的销售方案策划- 34 -6.1房地产营销渠道策略 (Place)- 34 -6.1.1 总体广告策略：- 35 -6.1.2 分期广告
10、策略：- 35 -6.1.3 企业直接推销- 35 -6.1.4 委托代理推销- 36 -6.1.5 网络营销- 36 -6.1.6 房地产超市营销- 36 -6.1.7 项目营销活动建议：- 36 -6.2房地产营销促销策略 (Promotion)- 37 -6.2.1 广告- 37 -6.2.2营业推广- 37 -6.3 销售期营销计划- 38 -6.3.1 销售准备期(2010.7-2010.8)：- 38 -6.3.2引导试销期（2010.9-2010.10）：- 38 -6.3.3 公开销售期（2010.11-2010.12）：- 38 -6.3.4 销售冲刺期(2011.1-201
11、1.3)：- 38 -6.4 营销方案媒体的选择与分析- 39 -6.4.1平面媒体- 39 -6.4.2 电视媒体- 39 -6.4.3 户外媒体- 39 -6.4.4 其它媒体- 39 -6.5 销售价格的市场定位（采用市场法）- 39 -7 项目总投资估算- 40 -7.1 估算依据和原则- 40 -7.2 总投资估算- 41 -7.3 总投资资金来源- 42 -8 项目财务评价- 42 -8.1财务效益- 42 -8.2 赢利能力分析- 42 -8.2.1全部资金评价指标- 43 -8.3 不确定性分析- 43 -8.3.1 盈亏平衡分析- 43 -8.3.2 敏感性分析- 44 -8
12、.4 经济效益测估综合- 44 -9 项目综合评价及结论- 45 -致谢- 46 -参考文献- 47 -1项目总论1.1 建设项目总论1.1.1 项目名称：“在水一方家园”1.1.2 项目坐落位置：位于湖州市仁皇山新区；西至规划保留河流；北至规划保留河流；东至德清路；南至三环北路见附表21.1.3 主要经济指标总占地面积6.32035公顷容积率1.46建筑密度32.7%净用地面积3.742公顷绿地率37.3绿化率60%总建筑面积:54828.8平方米(其中:住宅建筑面积:52904.3平方米;高层建筑面积:24827.1平方米;多层建筑面积:20333.7平方米;联排建筑面积:8011.9平方
13、米;商业用房建筑面积:1160.0平方米;其他物业建筑面积:317平方米;社区办公活动用房建筑面积:94平方米)1.1.4 项目概况“在水一方”项目规划为家园社区，建筑总面积约6万平方米，是个典型的半岛亲水式太阳能智能生态社区。位于仁皇山行政中心区，东至德清路，南与同心路隔水而望，北看弁山南接仁皇山脉，沿同心路往织里方向只需15分钟车程，港湾式公交站台距离社区入口仅30米之遥，抵达市民广场仅需三分钟，步行五分钟即可享受潜山公园的休闲静谧，自然生态融入到社区生态环境当中，小区集6幢多层、17幢排屋、6幢小高层错落有致，日照间距合理优化，470户居民分享各自私密阳光。1.1.5 建设单位概况建设单
14、位：浙江东方达多置业有限公司浙江东方达多置业有限公司系浙江达多集团投资组建浙江达多集团位于太湖南岸的浙江省湖州经济技术开发区内，属省级集团公司，湖州市重点骨干企业，2005年度湖州市工业企业销售收入前五十强,纳税前五十强.浙江达多耐火材料集团有限公司是集团的骨干企业，还包括浙江湖州达多塑料制品有限公司,湖州达多皮革有限公司等多家主体企业.集团公司自1980年创建以来，现已成为以制造业为基础，涉足房地产行业等领域的多元化发展的现代化企业集团。浙江东方达多置业有限公司还承建了东方达多龙庭，该项目是湖州首个中国人居环境金牌建设试点项目东方达多龙庭，坐落在红旗路上的水景大宅，它由9幢板点结合高层围合而成，得天独厚的地理位置，将成为城市的一道为亮丽的风景线。东方达多龙庭是纯住宅高尚社区，稀缺的老城区繁华地段，428户 尊邸（少量社区服务用房除外）开启社区纯住宅时代。在红旗路上约80000平方米花园式社区，数百米休闲风情水岸，与龙溪港壮阔水面，一起构造庭院四维空间。一万平方
