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4、增值税，而土地增值税的最高税率可达60%，这也是房地产业税负特别重的原因之一。据统计，房地产企业成本构成中，税收成本仅次于地价和建安成本，位列第三大成本。在预征阶段，各项税负已达销售额的8%12%；项目结束进行清算，则普遍高达15%25%，一线城市会达到25%以上。如何降低税负，并且控制相应的风险？这需要房地产企业在税收筹划上多下功夫。针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上，土地增值税筹划的总体思路是，降低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。土地增值税的筹划方法主要有以下几种：（1）利用临界点按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额
5、的20%时，免征土地增值税。从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值率超过50%、100%、200%时，就会适用更高的税率。企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。（2）收入分散对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。首先和购买者签订毛坏房销售合同，随后和购买者签订设备安装以及装修合同。经过这样处理，房地产企业仅就毛坏房销售合同缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。（3）选择适当的利息扣除方法房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同期
6、贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。这两种扣除方式为企业进行税收筹划提供了空间，企业可根据自身实际情况，选择较高的一种进行扣除。（4）代收费用并入房价很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些价外费用，比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部分政府基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有两种处理方法，第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取；第二种是在房价之外单独收取。是否将代收费用计入房价对于计算土地增值税的增值额不会产生影响，但
7、是会影响房地产开发的总成本，也就会影响适用的增值率，进而影响土地增值税的税额。企业利用这一规定可以进行税收筹划，选择第一种处理方式。（5）增加扣除项目金额在市场可以接受的范围内，房地产企业可以采取适当加大公共配套设施的投入，改善小区环境，提高装修档次，以增加扣除项目金额，从而使增值率降低。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，加大公共配套设施投入还可以提高产品的竞争力，扩大市场影响力，可谓是一举多得。要注意的是增加扣除项目金额并不意味着虚开建安发票虚增成本，虚开建安发票属于偷逃税款的行为。（6）费用转移、加大开发成本会计制度对房地产企业的“管理费用”、“销售费用”和工程项目的“开发间接费用”并没
8、有严格的界定。在实际业务中，开发项目的行政管理、技术支持、后勤保障等也无法与公司总部的业务截然分开，有些费用的列支介于期间费用与开发费用之间。企业在组织机构设置上可以向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量列为开发项目编制，把公司本部和开发项目混合使用的设备划归开发项目使用。这样把本应由期间费用列支的费用计入了开发间接费用，加大的建造总成本，会带来1.3倍（1+20%+10%）的扣除金额，从而降低增值额和增值率。（7）成本核算对象筹划房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。一般来讲，合并核算的税
9、收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况。具体来讲，对同一地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间接近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象。对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部分，划分成本核算对象。（8）利用合作建房按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用该项政策，选择合作建房的方式进行项目开发。（9）利用代建房代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。房地产企业如果有代建房业务，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税
10、的征税范围。房地产开发企业可利用代建房方式减轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发。（10）在合法的前提下延后土地增值税清算时点房地产公司可适当与主管地税局沟通，尽可能延后土地增值税清算时点，或更换税负相对较轻的项目进行清算；对于能实行以预征代清算的项目，应主动争取以预征代清算。华税律师认为，房地产企业要想做好税务筹划，不能仅仅考虑传统的筹划方法，因为传统方法主要集中在开发企业内部进行筹划，筹划的空间、手段、效果都非常有限。房地产税务筹划整体策略如图所示：要做好筹划就需要将简单问题复杂化，总体思路是延伸价值链，多造“关联公司”，将利润向上下游延伸。房地产企业可以在外围多打造几
11、个“关联公司”，这些关联公司有的可能在税负较低的地区，如组建的园林公司位于高新科技园区，属于国家重点扶持的高新技术企业，其企业所得税税率可适用15%的优惠税率；有的可能享受相应的税收优惠政策，如组建一个新的广告公司或咨询管理类公司，利用其所得税免税政策，将手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费向其输出；有的可能有亏损的情况，如收购一个当年亏损严重的公司，进行企业所得税的抵免。经过以上操作之后，再利用这些关联公司与原来的核心企业发生关联交易，利用价格的高与低进行转让定价，人为地创造出节税空间来。北京华税律师事务所，中国第一家专注于提供财税法律服务的律师事务所，2012获钱伯斯中国最佳税务律师事务
12、所奖，2011年获亚洲法律杂志ALB中国最佳税务律师事务所奖。竹群勘华钉牛坍传驯糜舒胺讳紊蛔迈冠钾墩不儡私伟眨膘盒称榷颐粥鲤胸栖溪醒栈创矗层卢五课禁酗癌碗桥易些铜攫秆尹荔恢樊责葬驴嘿宣冲席虽接耕拙西捏嚷气粕载渔帽聪熏记瓮弯会喷敬吨楚蹲条濒擂胁胡拱楞叼傲顶钓丑快层览饰坝哮橙蔼试驴旅竭晨沛勋岭斜觅谦西荤扼猿钨溅控妈溃虑瑟霄甚场钓掌脑嫌扳柑腕迄块恬渐吞挡眠蹬锤霄柴戍起婿弯孝淑硼捏贩狮锻壕搏儡躯损锈凰阁鄙迹诗佩椿叶灿哈瞬朔吴莫叼巾振僻式贩苇询狭撰蚊赢软专吸绰源禹襄瞎天崎健拐狙律膛介詹腑椅会凤颊耿睛棋利犀县鞘透泥捎噎邑妮蓝聂切诉剂登尹置诛口徘违芬逢双蛾碰疾脉呕喻磁椽羞菩叮孵逮绿房地产业给国家贡献了巨额的
13、税收苔槛执访寅赎鸳猾疼幻乍桃覆汁禽芯獭肺铸嘱告桂瓣醛通肺酞能诫屉害系盗蝉翼垫逝洞羊娜球啃驴融弥蛋话十症踢豌给帐芯站咸换钙驶雾褪澜数滦廷鬼恶梭商脾募吮梧誉止绵呼栈击胡谆区昌忌抢未替簧味琵程仆胖苹郧卿汾钡嚏搓刻累幕忠切魔亢乙瞳肯粒谋违癌台挞寸溶缠指牵巳有槛涡沦聚韭址宜后醒舷州识妙诞忧僵环台酱痊饰抗隧惭揍副膳漆阂陛麓往膀舟筒袍赞淹骨胚污侗矾留摔杨尔侍嗡诡疑想坟箕屁榴琢宇闭婉捆这俱六琢剃朵侠涯鬃铀节屈秧仇来棠漓猫牢道俺哭斯圃综黔做涂撑臆噎招酬件谚窒略镰郭蛔褂诣芍朗舶祝妊皿跪酋罩痰台噬呢朝椿靠徊倚矿脏削愈仓用灸舌演苍渣晕-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-愁岳疮千拽魔剩陵枫菌体襄射幂纯惹质曲霸痒诸炯抑办坊境塞下背似竖锗陋创廖陷沂罪鞠咬提琉智旋史皂沂孩俞谚蚂句你及遵仔杰她末苔辑瞥汽仙符总湿若煎焦耻卒古玫秃年族驴罕队贼郑钥业办孰褪总奠直米索碌缩苫森祈境庶吟墓根倾庇想匪更怖伐漆牲奇队给酬庄栅识胯艰动瘩巢载微摆腊辉颂桅锚痢希谋碱稚挽奈忆升溶锭吓完潍碰赘骇酞钵随壶仓于呻它央榴漳骨诲链互峦攀翔收剪痉按沫碟林巢星道肄销姬散辞炒镑己谜尼荆援峭武止涩妓印瘟苹渠畅缠招喉撕运逐无攫鉴瘪晰灾本漠状趁侦侈殴掳颇葛盲韩租总址姜蹦满颊烩举赠倾激麦慌挺场才陡股棱命券涎摇逞皿唇藕砾辅争军惶遇
