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1、串讲点1:商品房买卖合同一、销售广告的性质:（商品房第条) 、原则上为要约邀请; 2、若对房屋和相关设施的说明和允诺具体确定,并对合同订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。 3、在2的情况下，说明与允诺即使未载入合同,也构成合同一部分,违反即违约。二、预售合同登记的效力：（商品房第6条） 1、合同不登记并非无效；登记只是行政管理的手段。2、民法上的合同登记:(1）登记为合同生效要件（)登记为物权变动要件（3）登记为物权具有对抗力的要件（)登记不具有民法上的意义三、被拆迁人的优先权，(商品房第7条)拆迁人与被拆迁人以所有权调换形式订立拆迁补偿协议，拆迁人又将该补偿安置房另行出卖给第三人的,
2、被拆迁人有优先权.四、惩罚性赔偿金，(商品房第8、条)1、合同订立后,擅自抵押给第三人; 2、合同订立后，擅自转卖第三人； 、故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假材料的； 4、故意隐瞒房屋已经抵押的事实； 、故意隐瞒房屋已经出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。 以上原因导致合同目的不能实现,受损当事人可以在返还房款、利息并赔偿损失之外，要求出卖人承担不超过购房款一倍的赔偿。串讲点32:买卖合同中的风险转移 有约定地点,于约定地点交付 原则：交付主义 无约定地点 送货的,在买方所在地交付 的依运输方式自提的,在卖方所在地交付 动产 代办托运或邮寄的,办完手续即为交付 所有权保留:
3、交付主义(所有权与风险分离）买卖合同中的 特殊情况 试用买卖:所有权主义风险负担问题 在途买卖：合同成立，风险转归买受人 一方违约在先:违约人承担（受领人迟延） 不动产 交付主义串讲点3：物权优于债权及其例外一、物权优于债权1、表现之一，破产清偿,物权或受到物权加强的债权优先于一般债权。2、表现之二,一物数卖取得物权者得对抗一切一般债权人3、表现之三，优先权之间的次序基于物权的优先权优于基于债权的优先权。二、例外：买卖不破租赁串讲点34：合同相对性及例外合同只约束合同的当事人（债权人与债务人），而与合同之外的其他第三人无涉，其它第三人不会承担违约责任。一、合同相对性的表现（一)涉他合同:(合同
4、64、5条) 向第三人履行的合同（代为受领);由第三人履行的合同(代为清偿) 1、第三人的地位并非债的主体 、违约责任仍由原来的债务人向原来的债权人承担违约责任（第64、5条).(二)债权转让(0条)与债务承担(4条)债权转让有一种形式,债务承担有两种形式 1、第三人的地位是债的主体 2、违约责任在新加入的债权人、债务人与原来的主体之间产生违约责任(三）第三人原因导致的违约(121条)当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任.当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。（四）加害给付中的违约责任；(消法第3条）(五）转租合同中的违约责任(合同224条）(六)承
5、揽合同中的违约责任(合同253条第2款,合同25条)1、承揽人将其承揽的主要工作交由第三人完成的,应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责。2、承揽人可以将其承揽的辅助工作交由第三人完成.承揽人将其承揽的辅助工作由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向定作人负责.(七)多式联运合同中的违约责任（合同31、18条）二、合同相对性的例外债权效力及于第三人(一)合同保全（合同73、74条）1、代位权:债权人以自己名义向次债务人起诉,债务人为第三人。2、撤销权:债权人撤销了债务人与第三人之间的法律关系,使债权的效力及于第三人(二)建设工程合同中的分包人的违约责任（合同72条第2款)（三）单式联运合同中的区段承运人的违约责任(合同3条）串讲点5：内部生效，对外不得对抗第三人的协议一、未进行让与通知的债权让与债权让与通知债务人，则债权让与对债务人生效。二、第三人与债权人签订债务承担协议;不须债务人同意，但通知债务人后，该协议才对债务人生效三、合伙协议中的债务承担比例条款 、对外负无限连带责任、对内先依协议,再依出资比例,再依盈余分配比例;四、企业分立时的债务分担协议企业分立时,原企业的债权债务由新企业连带享有或承担企业分立时的债务分担协议只有内部效力,不得对抗债权人。
