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1、11工程本2班 4110415224 闫露露项目风险分析及对策摘要:建设工程项目由于工期长、投资大,参与主体多,组织关系复杂,在实施过程中不确定性因素很多。因而,建筑承包商在项目实施过程的各个阶段将面临各种风险,风险管理实质上是一个降低风险负面影响的决策过程,该决策过程包括识别、风险估计、风险评价和风险应对。 一、主要风险因素分析1宏观环境风险政治性风险，发生战争、工潮和社会动荡等社会性政治事件给项目开发带来的可能经济损失。社会环境风险，社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。产品不适合当地环境，会面临消费者不认可的风险。经济环境风险，经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布
2、局、经济发展速度等。经济停滞，则房地产市场萧条。2区域环境风险区位风险。商业区、住宅区、工业区的划分，以及近临地区社会、经济和各类设施的变化会给项目带来影响。周边设施风险，城市基础设施和配套公用没施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来可能风险。环保风险，包括空气污染、噪音污染、水污染等。自然风险，指客观存在的恶劣自然条件、恶劣气候等可能给项目构成的威胁。如超标准洪水、暴雨、地震、飓风等。3设计风险项目的设计理念落后、设计不新颖、技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险;适用性风险。过分强调设计的先进性、经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受的风险;经济性风险。在项目开发设计中过分强调设计的技
3、术性、可靠性、适用性，会承担工程造价过高的风险。4工程风险 发包风险。包括招标模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险;工程质量风险。项目管理者未按规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。三是工期拖延风险。工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。5 法律风险土地、住房、金融、税收、城市规划、环保等有关国家政策改变可能会影响房地产开发的各个层面。例如，国家对金融市场的宏观调控，增加利率、降低利率、人民币升值或者贬值等都会对房地产项目开发造成一定的影响。6财务风险财务方面的风险因素主要有融资风险和购房者拖欠款风险。房地产投资通常通过集
4、资或贷款等方式筹集资金的，如果房地产的总投资收益率低于银行利率，则不仅资金筹集变得非常困难，而且会造成了负债经营的局面，出现融资风险。在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化，也直接影响到房地产的投资回收的可靠性，造成资金回收的拖欠风险。这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。房地产开发对资金有巨额需求，融资渠道成为房地产开发的重要制约;利率变动风险。银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大。利率变化对市场需求也有较大影响，利率过高，将削弱居民购买力。7购买力风险 购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产
5、商品不能按市场消化，造成经济上的损失。 购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。 房产项目开发成本过高，定价也随着升高，造成消费者购买力下降，影响销售，导致资金的回收过慢，间接地导致了开发公司的资金无法快速回收而继续投资其他更高利润的项目。而定价过低地话，虽然消费者购买力变强，开发公司的资金回收也快，但是可能造成收入与支出持平或亏本现象。8经营性风险 房地产市场状况的变动、国内外社会经济变动、经济政策变动、金融危机等也会造成
6、一定的经营性风险。 房地产经营管理技术风险，科学技术进步引起了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，不断地使存量房屋等建筑物贬值，由此造成经营性风险。二、 风险防范和降低风险对策 风险防范主要有三种措施：风险回避、风险自留、风险转嫁。其中风险回避是主要方式。除此基本方法外，由于社会的进步又出现了工程保险和担保等形式。1 风险回避 风险回避主要是指中断风险源,使其不致发生或遏制其发展.当项目风险潜在威胁发生可能性太大,不利后果也太严重,又无其它策略可用时,主动放弃项目或改变项目目标与行动方案,从而避免风险的一种策略。如果通过
7、风险评价发现项目的实施将面临巨大的威胁,项目管理班子又没有别的办法控制风险,甚至保险公司亦认为风险太大拒绝承保,这时就应当考虑放弃项目的实施,避免巨大的人员伤亡和巨大的财产损失。 它包括两种方式:先期回避和中途放弃。这两种方式都是基于承担或继续承担风险的成本将大大超过回避的可能费用这样一种认识。前者如拒绝承担某高风险项目,即避免了这个高风险项目可能导致的损失。后者如原先承担某项目,中途中止合同。通过回避来消除风险的做法并不常见。一般来说,最适宜采用回避技术的有两种情况。第一,某种特定风险所致的损失频率和损失幅度相当高;第二,应用其它风险管理技术所需成本也超过其产生的效益。 回避风险是管理和控制
8、风险的一种有效的、普遍应用的方法。通过回避风险,将从根本上排除风险来源和风险因素,从而避免可能产生的潜在损失和不确定性。直接回避某种风险是处置该风险的最简单易行的办法,也是最具彻底性和经济性。 2损失控制 损失控制是在愿意承担风险前提下采取各种措施,减少损失频率,降低损失严重程度的控制技术。虽然损失控制和回避风险都是以风险单位为处理对象,而非以财务手段(如设立基金)来消纳损失,但损失控制是要积极改善风险单位的特性使之能被接受,而不是如回避风险那样消极地放弃或中止。 损失控制包括两个方面的工作:减少损失发生的机会即损失预防和降低损失的严重性即遏制损失加剧,设法使损失最小化。 损失预防是一种事前的
9、、积极的风险控制技术,即采用各种措施努力消除造成风险的一切原因,以达到减少损失发生次数或是损失不发生的目的。在签订施工合同时,业主要求承包商出具各种保函就是为了防止承包商不履约或履约不力,而承包商要求在合同条款中赋予其索赔权利也是为了防止业主违约或发生种种不测事件。 损失减少是指在风险损失己经不可避免地发生的情况下,通过种种措施以遏制损失继续恶化或局限其扩展范围使其不再蔓延或扩展,也就是一种事后的风险控制技术,它试图通过一系列措施来降低损失的严重程度,使发生损失的影响减到最小。 3风险自留 风险自留是指既不回避也不转移风险,而自行承担风险即损失发生后的直接财务后果。自留风险是处理风险的最普通的
10、方法。这种手段有时是无意识的,即当初并不曾有意识地采取某种有效措施,以致最后只好由自己承受。但有时也可以是主动的,即经营者有意识、有计划地将若干风险主动留给自己。这种情况下,风险承受人通常己经做好了处理风险的准备。这种无意识或低估将风险及潜在损失承担下来的情形称为被动自留。有意识、有计划的风险自留则称为主动自留。被动自留风险基本上是风险评估不力或疏忽大意的产物,它必然会对风险处理者产生不利的影响,因此必须避免被动自留风险。作为一类风险财务技术的风险自留,主要是指主动自留风险。 风险自留在一些情况下是唯一可能的对策。有时企业不能预防损失,回避又不可能,且没有转移的可能性,企业别无选择,只能自留风
11、险。但是如果自留风险并非唯一可能的对策时,风险管理人应该认真分析研究,制定最佳决策。 4工程保险 我国对项目实施过程中的风险的转移主要停留在工程的发包以及分包这一层面上,通过工程合同的签订将风险转移出去。但这种做法只是被动地将风险进行转移,风险一旦发生,业主或总承包商依然会蒙受较大的经济损失,对其利益并不能真正起到保障的作用.而工程保险虽然能够为参与工程建设的各方提供更为安全的保障,但在我国却起步较晚,且一直未能得到广泛的推广和应用。通过建立工程保险制度,既可以转移合同当事人的风险,还可以在“守信获益、失信受罚”的原则下实现建筑企业的优胜劣汰,迫使它们在行业规范允许的范围内有序运营、正当竞争、
12、诚实履约,自我监督,从根本上控制工程风险。此外,工程保险制度的建立对解决当前工程建设领域出现的质量低劣、拖欠工程款、三角债等老大难问题同样具有非常重要的意义。 所谓工程保险就是通过购买相应的保险,参与工程建设的组织和个人将面临的风险转移给保险公司,意外事故一旦发生,遭受的损失将得到保险公司的经济补偿,从而达到有效降低风险程度的根本目的。 5 工程保证担保 工程保证担保是指保证人在事先评估被保证人业绩和信用的基础上,向债权人保证被保证人能够按照合同规定条款完成工程或及时支付有关款项的信用工具。其种类主要有投标担保、履约担保、预付款担保、业主支付担保、工程质量担保、分包担保及反担保等。 首先应该完
13、善市场机制、净化市场环境、健全法律法规,使社会信用制度、社会保障制度得以落实。同时还要通过各种途径加快培养从事工程担保事业的复合型人才,发展工程担保中介服务机构,使工程担保科学化、专业化、社会化。除此以外,还应结合建设工程的特点,研究确定适合于建设工程的担保方式。 法定抵押担保是针对业主提出的,目的是保证业主按合同约定支付工程价款及其它费用。但是担保法中规定的抵押担保是一种“约定担保方式”。这种担保方式需经合同双方约定,并签定抵押合同后,才能生效。根据前文所述,处于买方市场的建设工程承包领域,业主是不会给自己套上枷锁的。因此,以约定方式才能实现的抵押担保,在建设工程承包市场中,对业主没有约束力。但是,抵押担保对承包商而言,又是防止业主拖欠工程款的一种非常有效的担保方式。如果这种担保方式能够在建设工程承包市场中推广应用,将对规范建筑市场,净化市场环境起到非常积极的作用。 结束语：通过在房地产开发企业从事项目管理的经历,从当前房地产开发商整体运行的操作层面分析了影响工程建设项目风险的因素,对开发商项目管理的奉献进行探讨。风险因素不断增多,风险存在于整个项目开发过程,使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此,加强开发项目的风险管理,保证项目目的目标实现,是实现企业突出包围稳步发展的关键过程。参考文献: 王广月 工程合同风险管理与索赔 水利水电出版社
