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1、 写字楼建设项目工程可行性研究报告 目 录第一章 概 述3一、项目名称4二、项目组织实施单位4三、项目建设的背景4四、项目编制依据5五、项目选址5六、建设规模6七、投资估算及资金筹措6八、主要技术经济指标（见表11）6九、研究的主要结论6十、项目的进度安排7十一、项目建议7第二章 需求分析、建设的必要性及建设规模的确定9一、需求分析9二、建设规模10三、项目建设的必要性10第三章 场址选择13一、场址现状13二、场址条件13三、建筑材料来源及运输条件16第四章 设备工程17一、给排水设计17二、采暖、通风设计19三、电气设计22第五章节水、节能措施27一、设计依据27二、节能目标27三、节能措
2、施27第六章 环境保护31一、编制依据31二、主要污染来源31三、具体防治措施31第七章 建筑节能33一、设计依据33二、节能目标33三、节能措施33第八章 组织机构及人力资源配置37一、项目组织机构37二、项目监理38第九章 实施计划40第十章 投资估算与资金筹措41一、投资估算41二、资金筹措43第十章社会评价44一、项目对社会的影响分析44二、项目与所在地区互适性分析44第十一章结论与建议45一、研究结论45二、建议45第十二章 项目招标47一、招标范围47二、招标组织形式47三、招标方式47附件：1、投资估算汇总表2、设备安装工程一览表3、室外总体估算表4、党政机关办公用房建设标准第一
3、章 概 述一、项目名称大厦建设项目二、项目组织实施单位房地产开发公司三、项目建设的背景市是我国一座典型的能源重化工基地城市，目前，根据本市城市总体规划，对一些在拆迁范围内许多单位的办公楼进行重修和改建，这些办公楼都是80年代的旧房改建而成，没有统一的规划设计，存在着功能严重不足等问题。经过30年的发展，随着单位人员的增多，办公用房紧张，公共服务设施不齐全等问题日益凸显，干部群众前往办理公务、反映问题极不方便，对此意见颇多。另一方面，一些市政单位大院处于城市中心位置，不仅没有扩建的余地，而且影响城市的扩展与发展。基于此，市人大代表、政协委员多次提出建议、提案，要求将一些行政单位的办公区搬出老城区
4、，以改善人居环境、提升城市形象。市委、市政府决定将旧机场国有土地作为城市扩容发展方向，决定在中心商务区新建一座大厦，以安排相关单位的集中办公。为了从根本解决事业的办公设施落后、场地拥挤的局面，市政府提出建设本项目工程。工程拟选址在中心商务区，计划总占地50亩，筹集28000万元，建设写字楼及配套设施，解决事业单位办公用房需求。此项目完成以后，有利于缓解目前状况，改善现有办公条件，为创国家卫生城市提供更优质的办公环境。四、项目编制依据1、党政机关办公用房建设标准； 2、市“十二五”城镇化发展规划；3、省建筑工程概预算指标及有关费用标准；4、市城市总体规划；5、市统计局榆林统计年鉴、统计公报；6、
5、建设单位提供的基础资料；五、项目选址根据市关于党政机关办公用房建设标准，结合本市城市建设总体规划及社会经济发展的需要，拟建的大厦位于路东、此地地理位置平坦，环境优越，出行方便，也便于群众办事，周围无地质灾害，符合建设要求，是较为理想的办公地址。六、建设规模根据国家计委投资（1999）2250号党政机关办公用房建设标准，项目拟占地50亩，建设大厦及其配套设施，总建筑面积120560平方米。其中办公用房建筑面积为110000平方米；公共服务用房，包括功能性用房、卫生间、公勤人员用房、警卫用房等，建筑面积为5560平方米；设备用房，包括变配电室、水泵房、水箱间、锅炉房、电梯机房、通信机房等，建筑面积
6、为2500 平方米；附属用房，包括食堂、汽车库、人防设施、消防设施等，建筑面积为2500 平方米；地下停车场建筑面积500平方米。七、投资估算及资金筹措经估算，该建设项目总投资28000万元,其中工程直接费24000.0万元，其他费用2400.00万元，预备费1600.00万元。资金筹措：此项目建设资金由建设单位自筹，不集资，不挪用各类专项资金。八、主要技术经济指标（见表11）九、研究的主要结论研究认为，该大厦的建设，一方面能极大改变事业单位现有办公环境，满足现代化、信息化办公的需要，提高行政办公效能，改变行政机关的形象，另一方面，项目的建设，将会有利于旧城区基础设施的建设，带动城市区域均衡发
7、展。因此，本项目的实施不仅十分必要，也是切实可行的。主要技术经济指标表表11序号名称单位数量备注1建设规模1.1占地面积m23333450亩1.2总建筑面积m21205601.2.1办公用房m21.2.2公共服务用房m21.2.3设备用房m21.2.4附属用房m21.2.5地下车库m22人员定编人3绿地率%4总投资万元其中：建筑工程万元其他费用万元预备费万元5建设期年十、项目的进度安排本项目建设期为2.5年，计划2011年9月前完成可研项目编制、施工图设计及项目前期立项等前期工作，2012年3月开工，至2014年9月完工。十一、项目建议1、在项目建设资金不十分充裕的情况下,严格控制费用支出，设
8、立帐户专款专用。尽可能把资金集中用在项目的土建安装部分和建筑配套设施费用上。2、主管部门在政策、资金上予以及时指导和支持，使项目能尽快进行建设。3、建议项目建设单位进一步加强管理，坚持按建设程序办事，精心组织、精心设计、精心施工。4、在项目实施当中，要力求保证区域的环境卫生，布局规划满足城市总体规划要求。建设中要强调绿化建设，在资金许可的情况下，增设与城市环境相协调的景观、园林及绿地建设。5、本项目建设用地较为紧张，设计中应做多方案比较，使项目即能满足实际需要，同时又能符合相关建设标准。 第二章 需求分析、建设的必要性及建设规模的确定一、需求分析根据对市单位的编制人员的统计，定编860名。详细
9、名单如下：人员编制基本情况表单位名称编制定员根据党政机关办公用房建设标准，大厦的建筑面积测算如下：1）办公用房：根据国家计委投资（1999）2250号党政机关办公用房建设标准，本建设项目属于二级办公用房，单位编制定员共860人，每人平均建筑面积为20 m2，同时考虑到预留和发展，增加20%的调整系数，则办公区建筑面积2064m2。2）公共服务用房：包括功能性展厅、招投标大厅、会议室、接待室、档案室、文印室、资料室、收发室、计算机房、储藏室、卫生间、公勤人员用房、警卫用房等。按总建筑面积的35%计，另外考虑到功能性展厅和招投标大厅可适当增加相应面积，则公共服务用房的总建筑面积为42196 m2。
10、3）设备用房：包括变配电室、水泵房、水箱间、锅炉房、电梯机房、通信机房等，按总建筑面积的25%考虑，建筑面积为30140 m2。4）附属用房：包括食堂、汽车库、人防设施、消防设施等，按总建筑面积的7%计，则附属用房建筑面积8439 m2。5）地下停车场：参考有关市建筑工程配建停车场（库）规划设置规则，按总建筑0.8车位/100m2计，需停车964辆。按地上停车60%，地下停车40%考虑。地下停车场与人防工程一同考虑，平战结合。二、建设规模通过需求分析，根据党政机关办公用房建设标准,本项目总建筑面积120560m2，占地面积50亩。主要建筑包括办公用房、公共服务用房、设备用房、附属用房、地下停车
11、场等。此外还有大院内的道路、绿化、停车场等辅助设施的建设。三、项目建设的必要性（一）现有办公场所严重影响了机关正常办公现行办公楼都是80年代的旧房改建而成，没有依照行政办公需要统一规划设计，且位于旧城区，地势低洼，城防设施差，年久失修，办公用房紧张，公共服务设施不齐全，干部群众前往办理公务、反映问题极不方便，对此意见颇多。同时也无接待室、计算机房、大型会议室等必要的公务用房，总体功能布局没有达到要求标准，无法满足现代化、信息化办公的需要，严制约了行政效能的提高，影响了行政机关的形象（二）本项目的实施有利于旧城改造和旧机场的扩展与发展近年来，市虽然对老城区进行了改造，但由于经济的快速发展，城市人
12、口急剧增加，地域狭窄、人口密度过大的矛盾始终没有得到很好的解决。加上以重化工项目为龙头的工业的上马与规模的不断扩张，对城区更形成了挤压之势。城市发展用地受到限制，老城区已没有发展的余地，只能向城郊拓展。根据中国的城市发展规律，行政单位的选址对调节城市空间布局具有重大的影响力，因此本项目的建设必将带动服务设施、商贸、地产等一系列的发展，加速城乡一体化进程，对城市发展具有重要战略意义。（三）建设本项目有良好的的经济基础2011年上半年全市经济保持良好发展态势。据统计局的最新统计，全市实现生产总值亿元，同比实际增长%，名义增长%。其中，第一产业实现增加值亿元，增长%；第二产业实现增加值亿元，增长23
13、.8%；第三产业实现增加值亿元，增长%。种植业生产形势较好，粮食播种面积增加。2010年上半年全市夏粮播种面积万亩，同比增长%；夏粮产量万吨，增长%；蔬菜产量增长较快。我市工业生产在市场需求增加、产品价格上涨等有利因素带动下，呈现出高速增长的良好势头。2011年上半年全市规模以上工业企业完成工业总产值亿元，同比增长%，实现增加值亿元，增长%。因此，建设本项目是有经济保障的。第三章 场址选择一、场址现状（一）地点与地理条件拟建场址位于此处地理位置平坦，环境优越，出行方便，也便于群众办事，周围无地质灾害，符合建设要求。（二）场址土地权属类别及占地面积本项目的建设用地属于国有土地，共50亩，规划土地
14、用途为公共建设用地。二、场址条件（一）地理位置（二）气象条件（三）工程地质、水文地质及地震情况1、地层岩性2、地质构造3、水文地质4、地震烈度三、建筑材料来源及运输条件区域内主要建筑材料较少，基本都要从邻近省份购买，成本较高、运距较远。砂子、碎石可就近购买。项目的水、电都已到位，只需根据项目的供水、供电的设计要求，用相应的水管、电缆与市政给水管网、供电网相连，即可满足市供水、供电需要。第四章 设备工程 一、给排水设计1、设计依据有关本专业收集到的当地市政资料； 建设单位提供的楼周围设施、资料和设计要求； 本工程其它专业提供的作业图和设计资料； 有关现行设计规范和规程；A、建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）B、建筑设计防火规范（GB50016-2006）C、建筑灭火器
