《厦门物业管理条例实施细则》由会员分享，可在线阅读，更多相关《厦门物业管理条例实施细则（52页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、精品文档 厦门物业管理条例实施细则 实施细则 第一章 总 则 第一条 为规范本市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据厦门市物业管理若干规定和其他有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本实施细则。 第二条 市建设行政主管部门是本市物业管理的行政主管部门，履行下列职责： (一)组织实施有关物业管理的法律、法规、规章，执行物业管理的有关规定; (二)制定物业管理的相关政策措施; (三)指导、协调各区建设行政主管部门、街道办事处(镇人民政府)、市物业管理协会以及其他相关部门(单位)依法开展物业管理相关工作; (四)指导各区建设行政主管部门依法作出行政处罚、投诉处理等具体行
2、政行为; (五)统一监督管理全市的专项维修资金; (六)指导各区建设行政主管部门监督管理物业管理招标投标活动; (七)组织或指导开展物业服务企业的资质审批管理和日常监督检查工作; (八)建立物业管理领域的诚信档案、信用监管、监督检查等制度; (九)开展全市物业管理的法规政策宣传和监管人员培训工作; (十)指导各区建设行政主管部门定期组织街道办事处(镇人民政府)、社区居民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员(候选人)、业主委员会专职工作人员进行有关物业管理法律、法规、政策培训; (十一)法律、法规、规章和市政府规定的其他物业管理监管职责。 第三条 民政部门负责业主委员会的社团法人登记等有关工作
3、，并依法履行监督管理职责。 第四条 区建设行政主管部门履行辖区内的下列物业管理监督管理工作职责： (一)指导街道办事处履行物业管理的有关监管职责; (二)会同街道办事处(镇人民政府)调整和决定物业管理区域范围; (三)办理(前期)物业服务合同、物业管理招投标等备案事项; (四)监督和管理物业管理招标投标活动; (五)办理协议选聘前期物业服务企业的审批或服务事项; (六)依法处理物业管理的信访投诉事项，建立区级多元化纠纷协调机制; (七)配合或组织实施物业服务企业的资质检查工作和日常监督检查工作; (八)组织实施或配合实施物业管理的行政处罚; (九)负责专项维修资金使用和核销的日常监督管理; (
4、十)定期组织街道办事处(镇人民政府)、社区居民委员会的相关工作人员以及业主委员会委员(候选人)、业主委员会专职人员等进行有关物业管理法律、法规知识培训; (十一)法律、法规和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。 各区建设行政主管部门应当根据辖区物业管理建筑面积，按照每200万平方米配备1名专职工作人员的标准，配备物业管理专职工作人员，并保障工作经费。 区建设行政主管部门可以委托所属物业管理专职机构负责日常监督管理工作。 第五条 街道办事处(镇人民政府)在区民政、建设等部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的筹备、选举和换届工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，具体履行辖
5、区内下列物业管理监督管理工作职责： (一)负责核实业主大会成立条件并组织成立首次业主大会筹备组，指导筹备工作; (二)指导监督业主大会、业主委员会依法选举、表决等各项活动： (三)责令严重违法违规的业主委员会限期整改、解散; (四)对未能依法选举产生业主委员会、业主委员会集体辞职、业主委员会被街道办事处解散、业主委员会未按规定组织召开业主大会会议且拒不执行限期组织召开决定的情形，负责组织召开业主大会会议; (五)对出现议事规则及管理规约中规定应当召开业主委员会的紧急情况以及业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，负责指定1名业主委员会委员组织召开业主委员会会议; (六)对业主委
6、员会无法召开会议的，负责直接组织召开业主大会并选举产生业主委员会; (七)业主委员会未依法完成换届选举的，监督业主委员会组织换届选举，或者直接组织换届选举; (八)调查违反法律、法规规定的业主大会、业主委员会的决定，责令限期改正或者报区建设行政主管部门予以撤销; (九)代为管理已经解散或者任期届满但未完成换届选举工作的业主委员会的公章; (十)组织召开街道物业管理联席会议; (十一)依法处理涉及业主大会和业主委员会的信访事项; (十二)法律、法规 和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。 第六条 社区居民委员会(社区工作站)协助街道办事处或受街道办事处委托依法开展辖区内下列物业管理相关工作：
7、(一)指导业主大会、业主委员会开展物业管理相关工作; (二)监督业主委员会做好物业服务合同终止后的物业管理相关资料的移交工作; (三)根据街道办事处组建筹备组公告，组织业主推荐产生业主代表; (四)协调处理业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业、业主委员会与物业服务企业之间的纠纷; (五)在业主委员会产生之前或业主委员会不能依法履行职责时，在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下，代行业主委员会组织业主大会表决专项维修资金使用有关职责，并接受全体业主监督; (六)法律、法规和市、区政府规定的其他物业管理监管职责。 第七条 街道办事处(镇人民政府)和社区居民委员会应当配备专职工作人员，
8、落实工作经费，依法贯彻落实其物业管理监管职责。 第八条 街道办事处应当根据物业管理工作实际，定期组织辖区内城管执法、公安、安监、工商、司法、社区居民委员会等有关部门、机构召开物业管理联席会议，协调处理物业管理中重大问题，建立一站式多元化纠纷协调机制。会议可邀请区建设行政主管部门进行业务指导，也可以邀请物业服务企业、业主委员会委员、业主列席会议。 第九条 街道办事处可委托社区居民委员会组织召开物业管理联席会议。 街道办事处受区建设行政主管部门委托办理的事项不得转委托。 第十条经物业管理联席会议议定的政府内部工作事项，与会政府部门、机构应当予以执行;无正当理由拒不执行的，依法追究行政责任。 经物业
9、管理联席会议议定并由与会政府部门、机构作出的具体行政行为，物业服务企业、业主委员会应当履行，但行政复议机关、人民法院依法决定暂停执行相关具体行政行为的除外;拒不履行的，作出具体行政行为的政府部门、机构应当依法强制执行或者申请人民法院强制执行。 物业管理联席会议召集单位应当整理并保管物业管理联席会议记录。 第十一条各区建设局、街道办事处、社区居委会应建立物业投诉处理和纠纷调解平台，可委托物业管理行业专家、律师等专业人士调解处理物业管理纠纷。 业主委员会应当依照法律、法规、规章以及管理规约，对物业管理区域内业主损害他人合法权益的行为进行劝阻和制止，对物业管理纠纷进行调解。 第十二条 鼓励和提倡市或
10、区建设行政主管部门及其物业管理专职机构、街道办事处(镇人民政府)和社区居民委员会根据工作需要，采取购买服务的方式，聘请第三方专业机构协助开展物业服务的具体监督管理工作。 第二章 业主大会和业主委员会 第一节 业主 第十三条 下列主体在物业管理活动中依法享有业主权利、履行业主义务： (一)房地产权利证书或者不动产登记簿记载的所有权人; (二)尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁安置等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人; (三)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人; (四)因合法建造取得建筑物专有部分所有权的人; (五)其他符合法律、法规规定的
11、人。 符合前款规定的主体，应当提供合法、有效的证明文件。 第二节 业主大会筹备组 第十四条 一个物业管理区域内，出售并交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。街道办事处(镇人民政府)在收到建设单位提交成立业主大会报告或10名以上业主以书面形式提出成立业主大会请求的，应在30日内负责组织成立首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)。 筹备组成员由街道办事处、社区居民委员会、建设单位和业主代表7至11人单数组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数三分之二;筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)派工作人员担任，常务副组长由社区
12、居民委员会派代表担任。 建设单位已不存在，或经街道办事处(镇人民政府)书面通知后仍未在通知期限内委托一名代表参加筹备组的，建设单位可不作为筹备组成员。 第十五条 筹备组中的业主代表应当符合下列条件： (一)具有业主身份，住宅小区的业主应当在本住宅小区实际居住; (二)具有完全民事行为能力; (三)依法履行法律法规等规定的业主义务; (四)本人及近亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的; (五)热心公益事业，具有参加筹备组工作的时间; (六)没有欠缴物业公共服务费、专项维修资金等费用及违章搭盖的行为; (七)临时管理规约中规定的其他条件。 业主代表名额应当考虑物业类型、幢(梯)及
13、建筑面积的均衡分布。 第十六条 街道办事处(镇人民政府)应当在收到建设单位报告或业主请求之日起5日内，制定组建筹备组的公告，在物业管理区域内显著位置进行公告，公告期不应少于7日。 组建筹备组公告应当明确业主代表的人数、条件、产生办法和提交资料的方式、时限等。 社区居民委员应当根据组建筹备组的公告，组织业主推荐产生业主代表。业主代表根据得票率高低确定。 筹备组成员名单确定后，街道办事处(镇人民政府)应当将名单在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期不应少于7日。公示期间，业主对筹备组成员有异议的，街道办事处(镇人民政府)应当进行复核。 筹备组成员名单公示期满且业主无异议的或者经复核异议不成立的，
14、街道办事处(镇人民政府)应当及时在物业管理区域内显著位置公告筹备组成员名单、工作职责、工作规则等，公告期不应少于7日。筹备组自公告之日起成立。 筹备组成立后一个月内，街道办事处(镇人民政府)应当组织筹备组进行物业管理相关法律法规的培训。 第十七条 筹备组应当做好以下筹备工作： (一)确认并公示业主身份、业主人数以及各业主所有的建筑物专有部分面积; (二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容; (三)拟订管理规约、业主大会议事规则; (四)制定业主委员会委员候选人产生办法和业主委员会选举办法，确定业主委员会委员候选人名单; (五)完成召开首次业主大会会议的其他筹备工作。 第十八条 筹备组通过召开会议，按照少数服从多数的原则进行筹备工作的决定。 筹备组会议由筹备组组长或受其委托的筹备组成员召集和主持。除法人或者其他组织外，筹备组成员不能委托代理人参加会议。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意
