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1、目 录第一章 总 论6一、项目概况6（一）项目名称6（二）项目建设地址6（三）承办单位6（四）可研编制依据6（五）研究范围及研究工作概况71、项目研究范围72、研究工作概况8（六）主要经济指标81、建设规模82、建设工期83、投资估算及资金筹措84、 财务评价9（七）结论与建议91、结论92、建议10第二章 项目建设的必要性和可行性11一、项目建设的必要性11（一）项目党和国家方针政策背景11（二）项目宏观经济背景13（三）项目实施的双桥区政策环境14（四）项目实施的技术层面要求14二、项目建设的必要性15（一）项目所在地、社会经济概况15（二）项目提出的理由17（三）项目建设的必要性17三、
2、项目建设的可行性19第三章 需求分析20一、双桥区概况20二、项目区居民意愿情况21三、项目规模需求预测22四、项目利用率预测23第四章 项目选址及建设条件24一、建设地址及区位关系24二、气候条件24三、工程地质条件24（一）地形地貌24（二） 地形、地貌25（三）工程地质及水文地质25（四）不良地质体和地下管网26（五）工程地质评价27（六）地震安全性评价27（七）公用设施条件27第五章 项目建设规模和标准29一、项目立项情况29二、项目建设用地规模29三、项目建设规模29四、功能标准30第六章 工程方案31一、设计依据31二、建筑指导思想与原则31（一）建筑设计指导思想31（二）建设原则
3、31三、项目总体规划方案32（一）项目总体规划方案32（二）规划设计方案要求32四、建筑方案概况33（一）建筑方案要求33（二）建筑艺术与风格33（三）项目建设结构设计34（四）项目建设结构节能35（五）小区景观35（六）交通组织36（七）配套设施36（八）户型36（九）新技术、新产品使用情况37第七章 项目建设实施计划40一、 项目建设单位40二、项目建设工程施工安排40三、项目开发进度计划40四、招投标方案41（一）招标形式41（二）施工及监理单位资质要求41（三）招标信息发布41（四）招投标工作组织41五、工程前期工作的开展42六、保证工程质量和工期的关键环节42第八章 生态环境保护43
4、一、依据43二、环境影响及控制措施43（一）空气环境43(二)水环境44（三）噪声环境44（四）固体废弃物45第九章 项目投资成本估算46一、投资成本项目组成46（一）土地费用46（二）工程建设费用46（三）建设工程其他费用46（四）预备费46二、投资估算编制依据46三、投资估算详细内容47（一）土地费用47（二）工程建设费用47四、总投资估算结果54第十章 项目收入估算55一、收入估算依据55二、收入估算内容55（一）商业铺面销售收入估算55（二）住宅出租收入估算55（三）车库收入估算55（四）廉租房建设补贴收入56（五）地方配套费返还补贴收入56（六）征地费用返还收入56第十一章 投资计划
5、与资金筹措57一、投资计划57二、投资主体57三、资金筹措57第十二章 效益评价58一、评价依据58二、评价原则58三、假设条件58四、评价方法59五、项目计算期59六、成本费用估算59（一 ）投资成本59（二）经营费用59（三）管理费用59（四）财务费用60八、税金60（一）营业税及附加60九、评价结果60（一）评价基准参数60（二）评价结果指标60（三）财务评价结论61第十三章 社会评价与社会效益分析62一、社会影响分析62（一）项目对社会影响的分析62二、项目与所在地区互适性分析63（一）不同利益群体对项目的态度及参与程度63（二）各级组织对项目的态度及支持程度63三、项目社会风险及社会
6、效益分析64四、社会评价结论64第十四章 项目风险分析66一、项目主要风险识别66二、风险程度分析66三、防范风险的对策措施66第十五章 项目结论与建议68一、研究结论68二、建议69第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称黄桷家园廉租房建设项目。（二）项目建设地址重庆市双桥区双路镇黄桷家园小区旁。（三）承办单位单位名称：重庆市双桥区人民政府征地办公室（区土地整治储备中心）。业务范围：负责征地清理、拆迁、补偿、安置的组织实施，农转非安置房的建设、安置及管理；为保护与合理利用土地提供土地整理储备服务、土地规划整理与储备、建设土地收购储备整理基金、受行政部门委托承担土地招标拍卖工作。（四）可研编制
7、依据1、国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号）；2、城镇廉租住房工作规范化管理实施办法（建住房2006204号）；3、城镇廉租住房档案管理办法（建住房2006205号）；4、城镇最低收入家庭廉租住房管理办法（建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局令第120号）；5、财政部、国家税务总局联合发布了关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）；7、建设项目经济评价方法与参数（第三版）；8、中华人民共和国城市规划法；9、重庆市城市规划管理技术规定；10、重庆市控制性详细规划技术规定；11、政府网站发布各项
8、政策法规；12、双桥区城市总体规划（2004-2020年）；13、双桥区“十二五”发展规划；14、2010年双桥区政府工作报告；15、重庆市双桥区人民政府征地办公室区土地整治储备中心提供的相关资料。（五）研究范围及研究工作概况1、项目研究范围本项目可行性研究范围：双桥区黄桷家园廉租房（四期、五期）建设的必要性、项目定位、建设条件、建设规模、建设方案、项目管理、投资估算、效益评价等。2、研究工作概况受重庆市双桥区人民政府征地办公室（区土地整治储备中心）委托，我公司依据国家和地方有关廉租房项目建设的法规和政策对项目单位实际情况进行了查证，根据工程项目建设条件及有关技术范围要求，对工程建设地点、建设
9、规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。（六）主要经济指标1、建设规模本项目规划总用地面积23,747.59平方米。其中：四期规划用地面积12,747.59平方米，建筑面积18,997.31平方米（其中：住宅建筑面积16,612.19平方米包含318套住房、商业建筑面积2,385.12平方米），拟建层数为6层小高，共四栋；五期规划用地面积11,000.00平方米，建筑面积22,091.80平方米（其中：车库建筑面积4,177.00平方米、住宅建筑面积15,778.70平方米包含264套住房、商业建筑面积2,136.10平方米
10、），拟建层数为18层，共两栋。2、建设工期该项目建设工程计划开工时间2011年9月，完工时间2011年9月，建设总工期为12个月。3、投资估算及资金筹措经测算本项目投资为7,132.00万元，其中：土地成本732万元、工程建设费用5,307万元、工程建设其他费用852万元、预备费241万元。计划自筹建设资金2,632万元，向金融机构筹集资金4,500万元。4、 财务评价本项目财务内部收益率为7.67%，大于社会基准折现率7.00%；累计净现值146.51万元。本项目的财务经济效益较好，社会效益显著，并有较强的抗风险能力，项目是可行的。项目主要指标，见下表项 目数 值备 注总投资7,132万元（
11、含利息）总收入8,699万元建设期1年收益计算期50年净现值146.51万元I=7.00%内部收益率7.67%投资回收期（动态）2.97年含建设期（七）结论与建议1、结论（1）本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。（2）根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善双桥区居民的居住条件，同时也给承建提供较为理想的业务开拓空间，本项目建设是必要的。（3）本项目建设主要包括廉租房及其公共设施、道路、绿化等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址较好的地质地形条件，本项目建设可行。2、建议（1）按照经济适用房及廉租房建
12、设的有关政策，高起点、高标准搞好小区建设。（2）抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。（3）建议工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。第二章 项目建设的必要性和可行性一、项目建设的必要性（一）项目党和国家方针政策背景20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。据调查，截至2006年底，全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近1000万户，占城
13、镇家庭总户数的5.5%。对此党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。把住房问题列为重要的民生问题。为贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发(2007)24号）明确加快加快保障性廉租房建设步伐。廉租房建设要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。明确廉租房建设是改善民生的重大举措。实施廉租房建设，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。党的十
14、六届四中全会提出全面构建和谐社会，按照民主法治、科学发展、安定有序、维稳优先的方针，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的长效机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。因此，建设完善的住房保障物质基础和保障制度，改善低收入家庭的居住条件，是构建社会主要和谐社会、保证社会稳定的重要举措。国务院温家宝总理在全国人大工作报告再次强调：“加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产价格，满足居民合理住房要求。”“进一步扩大保障性住房建设规模。今年要在开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上半年增加265亿元，各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。”“建设健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负直接责任。对稳定物价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。”由住房城乡建设部、发展改
