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1、房地产企业最新税收政策及 所得税汇算清缴 房地产企业最新税收政策及所得税汇算清缴申报讲座 财税律师 李利威 TEL1XXXXXXXXXX 讲座内容 一新房地产企业所得税处理办法 1新31号文的出台背景 2新31号文总体框架 3新旧31号文的比较分析及逐条解读 二房地产企业所得税汇算清缴 1新纳税申报表总体特征分析 2新纳税申报表填写技巧 新31号文出台背景 2001年 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知国税发2001142号 2003年 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知国税发200383号 2006年 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税
2、问题的通知国税发200631号旧31号文 2009年 房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号文新31号文 新31号文框架 第一章 总则 共4条 本章主要规范了制定该办法的依据适用范围开发产品完工条件及核定征收的管理 第二章 收入的税务处理 共6条 本章主要对收入确认原则视同销售以及计税毛利率等进行规范 第三章成本费用扣除的税务处理共14条 本章主要对期间费用计税成本等的税前扣除进行规范同时明确了维修基金配套设施按揭保证金境外销售佣金利息支出等的税务处理 新31号文框架 第四章计税成本的核算 共11条 本章主要对计税成本的核算进行规范首次提出计税成本对象的确认原则核算程序以及成
3、本分配方法特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定预提费用的处理意义重大 第五章特定事项的税务处理共2条 本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范 新31号文逐条解读和对比分析 第一条根据中华人民共和国企业所得税法及其实施条例中华人民共和国税收征收管理法及其实施细则等有关税收法律行政法规的规定制定本办法 解读原31号文件依据的上位法是企业所得税暂行条例新31号文的立法基础是从2008年1月1日开始执行的中华人民共和国企业所得税法及实施条例以及税收征管法 提示本文件是实体和程序的统一既包括如何缴纳企业所得税又包括程序性问题 第二条 本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企
4、业以下简称企业 解读 新31号较旧31号适用范围 新31号文 原31号文 扩大 内资外资均有效 内资企业 缩小 只针对房地产企业 适用范围为房地产 企业临时从事房地 产的企业和参与房地 产项目的企业 第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发建造销售住宅商业用房以及其他建筑物附着物配套设施等开发产品除土地开发之外其他开发产品符合下列条件之一的应视为已经完工一 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案二 开发产品已开始投入使用三 开发产品已取得了初始产权证明 解读 1完工条件除土地外竣工使用产权孰早的原则 与原31号文相同 2各种开发产品的种类包括土地住宅商业用房其他建筑物附着物配套设施等
5、3土地开发的完工条件未明确 4未修改完工标准参考第32条 第四条 企业出现中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定的情形税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理并逐步规范同时按中华人民共和国税收征收管理法等税收法律行政法规的规定进行处理但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收管理 解读 1房地产开发企业不允许核定征收企业所得税 2 税收征收管理法第三十五条 中华人民共和国税收征收管理法第三十五条的规定为 纳税人有下列情形之一的税务机关有权核定其应纳税额 一 依照法律行政法规的规定可以不设置账簿的 二 依照法律行政法规的规定应当设置但未设置账簿的 三 擅自销毁账簿或
6、者拒不提供纳税资料的 四 虽设置账簿但账目混乱或者成本资料收入凭证费用凭证残缺不全难以查账的 五 发生纳税义务未按照规定的期限办理纳税申报经税务机关责令限期申报逾期仍不申报的 六 纳税人申报的计税依据明显偏低又无正当理由的 第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款包括现金现金等价物及其他经济利益企业代有关部门单位和企业收取的各种基金费用和附加等凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的应按规定全部确认为销售收入未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门单位开具发票的可作为代收代缴款项进行管理 解读 1代收款项的处理 1企业所得税2营业税3土地增值税 2如何区分什么是代收费用
7、 第六条 企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入应确认为销售收入的实现具体按以下规定确认 一采取一次性全额收款方式销售开发产品的应于实际收讫价款或取得索取价款凭据权利之日确认收入的实现 二采取分期收款方式销售开发产品的应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现付款方提前付款的在实际付款日确认收入的实现 三采取银行按揭方式销售开发产品的应按销售合同或协议约定的价款确定收入额其首付款应于实际收到日确认收入的实现余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现 四采取委托方式销售开发产品的应按以下原则确认收入的实现 1采取支付手续费方式委托销售开发产品的应按销售合同或协议中约
8、定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 2采取视同买断方式委托销售开发产品的属于企业与购买方签订销售合同或协议或企业受托方购买方三方共同签订销售合同或协议的如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 3采取基价保底价并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的属于由企业与购买方签订销售合同或协议或企业受托方购买方三方共同签订销
9、售合同或协议的如果销售合同或协议中约定的价格高于基价则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现企业按规定支付受托方的分成额不得直接从销售收入中减除如果销售合同或协议约定的价格低于基价的则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现属于由受托方与购买方直接签订销售合同的则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 4采取包销方式委托销售开发产品的包销期内可根据包销合同的有关约定参照上述1至3项规定确认收入的实现包销期满后尚未出售的开发产品企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现
10、解读 1正式签订房地产销售合同或房地产预售合同后取得的收入应确认销售收入房地产销售合同属于法律规定的要式合同必须签订书面合同交易才生效因此该条将所有合法有效的销售房屋行为取得的收入囊括进确认销售收入范围 2同原31号文件四种销售方式的规定完全相同 3取消了原31号文件中对清单的规定但前面四种方式仍以清单为依据 提示 必要的话仍需要准备清单的相关资料做到有备无患 问根据国税发200931号文第十四条中规定已销开发产品的计税成本 已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本如果某间房子已完工可售面积是120平方米总价是100万采取银行按揭方式销售至当年12月31日止仅收到首付款30万请问当年已实现销
11、售的可售面积是120平方米还 是36平方米 答根据国税发200931号文第六条第三款规定如果采取按揭方式销售房地产应按照合同的约定确定收入一般情况下首付和银行应同时进行即使由于跨年度导致首付时间和银行转账时间的差距也应按照销售合同约定的时间确定收入所以上述可售面积应按120米计算 第七条 企业将开发产品用于捐赠赞助职工福利奖励对外投资分配给股东或投资人抵偿债务换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为应视同销售于开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益权利时确认收入或利润的实现确认收入或利润的方法和顺序为 一按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定 二由主管税务机关参照当地
12、同类开发产品市场公允价值确定 三按开发产品的成本利润率确定开发产品的成本利润率不得低于15具体比例由主管税务机关确定 解读 1注意与第二十四条对照使用 2本条取消了自产自用需要视同销售的规定同企业所得税法实施条例第25条国税函2008828号文件一脉相承旧31号文件规定内资企业自产自用如果提取折旧需要视同销售外资企业的国税函2005970号文件则规定外资企业自产自用属于内部处置资产不用视同销售收入新31号文基本上延续了外资企业的税收政策 3确认收入或利润的方法参照税收征管法实施细则第五十五条的内容同原31号文保持一致新31号文预计计税毛利率较旧31号文下降五个百分点的情况下此处仍保持15的成本
13、利润率偏高 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省自治直辖市国家税务局地方税务局按下列规定进行确定 一开发项目位于省自治区直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于15 二开发项目位于地及地级市城区及郊区的不得低于10 三开发项目位于其他地区的不得低于5 四属于经济适用房限价房和危改房的不得低于3 解读 1与旧31号文相比前三项计税毛利率分别下降了5个百分点利好消息 2与原31号文比较在经济适用房后增加了限价房和危改房两类但未对这三类房屋进行定义和限定 提示 是否属于经济适用房限价房和危改房必须要有政府批文在手续没有批下来之前就进行预售的税务部门将按照正常的房屋销售对待
14、 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入应先按预计计税毛利率分季或月计算出预计毛利额计入当期应纳税所得额开发产品完工后企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额在年度纳税申报时企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料 解读 1计税毛利率 2预售收入的营业税及附加土地增值税在企业所得税纳税申报表中的填列 3在年度纳税申报时须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料 4新31号
15、文删除了鉴定报告的具体要求但原31号文中的内容要求仍有参考意义 第十条 企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记取得产权证前与承租人签订租赁预约协议的自开发产品交付承租人使用之日起出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现 解读 1删除了原31号文中关于承租方如何处理帐务的规定 2注意租金税务上确认收入的原则同会计确认的原则不一致可能产生暂时性差异 第十一条 企业在进行成本费用的核算与扣除时必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本 解读 成本费用的税务处理要区分二组概念 期间费用和开发产品计税成本 已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本 第十二条 企业发生的期间费用已销开发产品计税成本营业税金及附加土地增值税准予当期按
