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1、内蒙古铭德房地产开发有限公司 工程管理 第一章 总 则 一、为加强公司房地产开发项目工程全过程的管理，切实做好项目工程的“四控”（质量、进度、投资和安全控制）、“两管”（合同和信息管理）、“一协调”（组织协调）工作，特制定本制度。二、本制度所述的“项目工程管理”是指公司开发的房地产项目从工程设计、报建、施工、验收直至保修期维修等全过程的管理。三、本制度所述的“领导小组”是指公司董事长、股东、总经理、副总经理、总工、财务部经理、工程部经理、合约预算部总监、前期部经理。四、本制度所述的“公司经营班子” 是指公司董事长、股东、总经理、副总经理。五、总工办、工程管理部、合约预算部为工程管理的主要责任部
2、门。第二章 合作单位的确定根据公司制订的项目开发计划，总工办负责组织相关人员、部门办理有关项目工程设计、施工、监理、供货商等单位的比选、招标过程的工作。 一、设计单位的确定： 1、根据政府规划国土部门关于对开发项目规划设计实行招投标的规定，结合公司的相关规定，总工办组织公司领导小组进行比选确定2-3家设计单位为意向设计单位。总工办再依照公司有关设计意图发出书面邀请函，邀请确定的意向设计单位参与开发项目规划设计方案的设计；2、通过对开发项目规划设计方案的比选，由总工、总监初审，公司经营班子最终确定开发项目的设计单位；3、根据公司的有关规定，由总工办组织相关部门与股东最终确定的设计单位办理项目设计
3、合同事宜。 二、监理、施工单位的确定： 1、参照政府建设主管部门关于对工程项目施工实行招投标的规定，结合公司的有关规定和施工投标单位对项目方案优化情况，同时根据公司有关管理权限界定之规定先由公司领导小组比选，由总工、总监初审，公司经营班子最终确定。 2、总工办组织相关部门与股东最终确定的设计单位办理项目监理、施工合同事宜。三、供货商的确定 1、根据政府规划国土部门关于对开发项目规划设计实行招投标的规定，结合公司的相关规定，总工办组织公司领导小组比选确定2-3家供货单位为意向供货商，再依照公司领导小组确定的单位发出书面邀请函，邀请确定的意向供货单位参与开发项目的设备、材料供应；2、通过对供货商的
4、比选，由总工、总监初审，公司经营班子最终确定开发项目的供货商；3、总工办组织相关部门与最终确定的供货商办理供货合同事宜。4、在办理与设计单位、施工单位、监理、供货商单位等外协服务单位签订合同过程中，工程管理部须根据公司对项目工程开工时机的把握和相关单位交换意见的反馈情况，提前做好沟通与协调工作。 第三章 项目工程设计管理一、 申领项目规划设计要点： 1、根据上述意向设计单位提交的开发项目规划设计方案，由总工办和营销服务部分别于五个工作日内对其初审后报总经理审核，股东最终确认，并于三个工作日内对此作出审批意见。 2、前期部将其中经股东审批同意的规划设计方案图报送政府规划国土部门审查。二、项目设计
5、委托书的编制与审批 1、根据政府规划国土部门批准的项目规划设计要点和经股东批准的开发项目可行性研究报告的内容，由总工组织相关部门编写项目设计委托书初稿后送总经理初审。 2、项目设计委托书的内容应包括设计范围、设计内容和设计要求等。其中，设计要求须明确项目限额、功能设置、平面布局、户型面积、户型比例、立面风格及其它要求等。3、总经理于三个工作日内对项目设计委托书初稿提出初审意见，总工办于两个工作日内修订后报总经理、董事长审核，股东最终确认。4、总工办根据股东作出的审批意见于三个工作日内予以修正后提交给设计单位。 三、设计审查设计审查分为开发项目规划设计审查、方案设计审查、初步设计审查和施工图设计
6、审查。设计审查由总经理、董事长审核，股东最终确认，总工办为主要审核部门，工程管理部、合约预算部、营销服务部为参与审核部门。第四章 设计交底和图纸会审 一、工程施工图经总经理、董事长及股东最终审批通过后，总工办应要求设计单位提交一式八份施工图纸给公司。工程行政文员将其中三份存档（总工办、工程管理部、合约预算部、财务部、营销服务部均可借阅），同时下发施工单位四份、监理单位一份。 二、项目工程开工前，工程管理部应要求施工单位、监理单位协助前期部到政府建设工程主管部门办理工程施工报建手续，申领建设工程施工许可证。 三、设计交底和图纸会审由总工办组织，工程管理部参与。施工单位做好会议记录（标准文本由施工
7、单位提供）。会议记录完后，须由施工单位将记录稿提交给总工办、工程管理部和设计、监理、施工等单位代表共同签字认可，并复印五份分别送上述与会单位加盖公章后下发给工程有关各方。四、总工办须督促设计单位根据图纸会审记录的答复情况出具相应的设计变更通知单并下发工程管理部。五、工程管理部经理须督促总监理工程师、监理人员和施工单位技术负责人分别将图纸会审记录中除须出具设计变更通知单外的图纸修改内容及时反映到施工图上，以便指导施工和绘制竣工图纸。第五章 施工组织设计和施工技术方案审查 一、施工组织设计审查 1、施工单位于项目工程开工前提交施工组织设计（一式叁份）。施工组织设计分为项目工程施工组织总设计、单位工
8、程施工组织设计和分部分项工程施工组织设计。 2、施工单位将项目工程施工组织总设计提交监理单位后，由监理单位总监（或总监代表）于三个工作日内组织各专业工程师共同审查，并于审查后三个工作日内将审查意见汇总整理后报工程管理部审核，而后报总工审批。3、施工组织设计审查的内容包括：施工现场总平面布置、施工组织与施工流程、施工技术措施、施工机械和设备、项目组织架构、施工进度计划及保证措施、工程质量和施工安全保证措施等。4、经相关人员、部门审批同意的施工组织总设计、单位工程施工组织设计和分部分项工程施工组织设计，由工程行政文员将其返回施工单位及监理单位，要求其在两个工作日内按我司审查意见予以修订并签章确认后
9、，再返回工程管理部，由工程行政文员将施工组织总设计报总工审定后将单位工程及分部分项工程施工组织设计报总经理审定（盖公司章）。 5、经审定同意的施工组织设计（指施工组织总设计及单位工程、分部分项工程施工组织设计），总工办留存一份，返回施工单位两份。同时，工程行政文员须将其复印三份，工程部管理部、合约预算部、监理单位一份。6、经审定同意的施工组织设计作为工程施工的指导性文件和工程结算的依据之一；如在施工中与实际采用的施工组织方案有较大出入或对结算价格有较大影响时，工程管理部经理须书面报工程总工确认，同时报总经理批示后转合约预算部备查。 二、技术方案审查1、施工条件复杂或施工技术难度大的工程项目，监
10、理单位应要求施工单位提交施工技术方案（一式两份），由监理单位总监（或总监代表）及时组织本单位各专业工程师从施工工艺和施工方法的可行性、施工平面布置和施工工序安排的合理性、施工安全措施的可靠性等三方面，对其审查意见汇总整理后报工程管理部审批，而后由工程管理部经理报总工及总经理审批。2、对工程项目关键部位或难以判断实施效果的施工技术方案，工程管理部在经申请并获总工同意后可邀请有关专家对其进行技术论证。3、工程管理部经审批同意的施工技术方案，总工办留存一份，返回施工单位一份。同时，工程行政文员须将其复印三份，工程管理部、监理单位、合约预算部各一份。4、经审批同意的施工技术方案作为工程施工的指导性文件
11、和工程结算的依据之一，如在施工过程中实际采用的施工技术方案或技术措施与经审批同意的施工技术方案有较大出入或对结算价格有较大影响时，工程管理部经理须书面报总工同意，报总经理批示后转合约预算部备查。5、如在施工过程中实际采用的施工技术方案或技术措施与经审批同意的施工技术方案有较大出入并引起工程变更时，相关部门除按上款执行外，还应按公司工程变更及工程签证管理制度执行。第六章 工程现场管理一、开工、复工发布1、涉及工程开工、暂停、复工、工期顺延和设计变更、工程变更签证、工程款支付、竣工结算等重要事项，结合相关权限，工程管理部、合约预算部、总工办、副总经理、总经理、董事长、股东等行使审核、批准和决断权限
12、，并在将要报批的相关制度和表格以及本合同中均有体现；工程管理部则行使初审和执行职能。2、工程管理部成员须团结并配合好监理单位项目监理小组成员积极开展工作，同时按监理合同的约定认真履行各自工作职责。3、按监理合同的约定，征得工程管理部同意和批准，监理单位有权发布开工令、停工令和复工令，但应当事先向工程管理部报告。如在紧急情况下未能事先报告时，则应在24小时内向工程管理部作出书面报告。二、施工管理与控制施工过程中，工程管理部相关专业工程师及项目监理成员须认真执行呼和浩特市建设相关条例和项目工程施工、监理合同，重点抓好项目工程的质量控制、进度控制、安全文明施工和投资控制。 1、工程质量控制 1.1根
13、据施工组织设计中工程质量保证体系的内容，在工程施工中对照检查、督促落实。2、工程材料管理2.1钢材、水泥、砌块等主要建筑材料以及各种管材、设备进入施工场地时，必须查验其出厂合格证、化验单或准用证等质量证明文件。2.2所有按有关规定要求必须送检的材料，在其使用前需由已办理见证卡的专业工程师或监理工程师与施工单位材料送检员按规定共同到现场随机取样和见证送检，经最终检验合格后方允许使用。否则，项目监理成员须填制不合格工程材料清退通知书（按监理公司提供的标准文本执行，以下简称材料清退通知书）勒令施工单位两天内将不合格材料清出现场。清场后，工程管理部经理、监理单位总监及施工单位项目经理或现场负责人须共同
14、在材料清退通知书上签字确认。材料清退通知书一式三份，项目监理成员两方各留存一份，送达施工单位一份。2.3施工过程中，项目监理成员及工程管理部相关专业工程师应对各分部分项工程经常巡视检查或测量，发现问题时应及时向施工单位签发监理通知书或工程限期整改通知书（按监理公司提供的标准文本执行），要求其限时改正；发现重大问题时，工程管理部经理须立即报告总工及总经理。监理通知书或工程限期整改通知书一式三份，工程管理部成员、项目监理成员两方各留存一份，送达施工单位一份。3、隐蔽工程管理3.1凡属隐蔽工程，须要求施工单位提前12小时通知项目监理成员及工程管理部相关专业工程师（重要工序应通知质监站质检人员、设计单
15、位代表和总工参加）组织隐蔽验收。 3.2项目监理成员及工程管理部专业工程师在收到施工单位验收通知后，无正当理由又未按时验收的情况下施工单位自行实施的工程隐蔽，其造成的后果由项目监理相关人员承担责任； 3.3经验收不合格的隐蔽工程，项目监理成员及工程管理部相关专业工程师须要求施工单位整改完成后再组织验收，直至合格。否则，不允许其进入下一道工序施工。 3.4工程管理部相关专业工程师或监理工程师，如对已经使用的工程材料或已经隐蔽的工程质量有异疑，可要求施工单位现场取样或将隐蔽的工程剥离裸露，以检测或观察、评定其质量情况。如确实存在质量问题，项目监理成员应按签发监理通知书或工程限期整改通知书的办法办理（管理方式同上述），并要求施工单位更换合格工程材料或返工，工程管理部经理同时须将有关情况报告工程副总经理。 三、工程质量事故的处理 1、如施工中发生工程质量事故，监理单位总监应将事故状况及时向工程管理部经理汇报。后者视事故严重程度决定是否口头或书面向总经理汇报并决定是否指令监理单位向施工单位发
