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1、一、概况1、工程概况2、报告范围3、公司简介二、工程建设规模及建设内容1、工程建设规模2、工程建设内容三、工程组织管理机构1、工程建设组织管理2、工程运营组织管理四、工程市场分析及市场定位1、市场分析2、市场定位五、工程选址及建设条件1、工程选址2、建设条件六、尚城豫园工程整体筹划七、工程产品规划1、总体规划2、工程方案设计3、工程总图布局4、智能化系统设计5、工程配套设施八、工程环境保护、平安卫生、消防和节能1、环境保护2、平安卫生3、消防4、节能九、工程投资估算和资金筹措1、投资估算2、资金筹措十、财务与效益分析1、财务分析2、效益分析十一、工程风险分析1、工程风险分析2、工程风险回避十二
2、、结论1、工程建设规模尚城豫园工程总占地面积124亩，总建筑面积约15万平方米。遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、教育、综合社区效劳为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有托儿所、幼儿园、中小学、便利店、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，是合肥东区新崛起的一个中等规模小区。2、工程建设内容1多层公寓尚城豫园多层公寓的总建筑面积约60000平方米，建筑样式为砖混或框架结构，采用点式、条形排布，以六层为主，顶层坡形带阁楼屋面，局部设计成复式、跃层和错层，户型新颖、实用，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，局部做成景观阳台。整个小区充分利用自然资源，多层屋顶采用太阳能集中采热系统。宅前绿化
3、结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求到达户户见绿，推窗见景的景观效果。2小高层公寓尚城豫园小高层公寓的总建筑面积约70000平方米。3配套商业面积包括车库建筑面积约15000平方米4公共生活设施总建筑面积约5000平方米，包括车库、景观绿化、社区医疗等。4物业管理尚城豫园实行封闭式现代化物业管理。供电系统：采用双路供电，每户独立磁卡电表，高级平安插座；通讯系统：每户客厅及主卧室分别设置 插口及INTERNET插口、宽带网络；电视系统：每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视；邮政系统：每户设有信、报箱并实行专递效劳；周界防护系统：周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区
4、保安负责对小区周边进行巡逻；一、 尚城豫园工程组织管理结构1、工程建设组织管理该工程建设的具体实施由安徽金大陆集团合肥置业公司具体负责，工程初期的投资时机分析、市场调研、工程报建等工作由公司开发部、企划中心组织进行，后期工作由工程公司和企划中心共同完成，工程公司对工程运营全过程进行监督，并完成工程后评价。2、运营组织管理尚城豫园工程采取独立法人制，即由安徽金大陆集团投资开发，按照现代企业制度的标准要求，组织管理本工程。二、 工程市场分析及市场定位1、工程市场分析(1)整体市场交易活泼，持续走强在国家和各级政府的一系列扩大内需，激活房地产市场，培育新的经济增长点政策、措施的指导下，各种对楼市产生
5、“利好的配套政策的出台及住房金融效劳的提供，房地产正成为新的投资热点和消费热点。2001年度，合肥市房地产开发投资总额到达18.67亿元，较上一年度增长30.11%，住宅施工面积322.54万平方米，较上一年度增长31.84%，住宅新开工面积174.65万平方米，较上一年度增长69.14%，住宅竣工面积114.92万平方米，较上一年度增长27.5%。在销售方面，2001年度销售面积83.15万平方米，销售额13.94亿元，分别较上一年度增长1.19%、1.11%。住宅空置面积下降到达26.78%。2002年前三季度，合肥市房地产开发投资总额到达27.38亿元，施工面积478.09万平方米，分别
6、较上一年度同比增长1.19%、1.11%。2002年，房地产市场明显特点是：淡季不淡，市场活泼，价格稳中有升，居民个人购房已成为消费主体，抵押贷款量增多，金融部门支持力度加大。2003年前5个月，全市房屋施工面积526万平方米，其中去年结砖面积362万平方米。全市房地产开发工程中正在预售的有158个工程，已预售出面积152.5万平方米占5月份在建面积的28.9%，其中住宅工程136个，已预售出面积122.5万平方米占在建住宅面积的29.8%；其他工程22个，已预售面积30万平方米，共收取预收款10.4亿元。2003年前5月，取得“商品房预售许可证的商品房面积为130万平方米，同期商品房预售面积
7、为103.5万平方米，占可预售总量的79.6%。前5个月，现房销售率到达72.2%，预售率达79.6%，空置房也大幅度地得到消化，这些都说明，我市房地产市场的消化力度、市民的住房消费、投资需求和能力在稳步提升。同时，各区位、价位的在建楼盘，根本未出现“冷盘现象，绝大多数开发企业对目前商品房预销售情况比较满意，对市场前景看好。东区1500元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉兰苑销售情况良好，西区2500元每平方米左右的如学府花园、桂花园甚至出现排队预购现象，桃花科技园开发区的翡翠花园一期8万余平方米根本上是施工与销售同时完成，位于南淝河畔的“中央花园工程，尚未开盘，因其区位环境优势，已有四百
8、余户消费者前来预订。从总体上看，我市房地产市场仍处于良性运行状态，开展是健康的。2购房主体发生变化国家停止住房实物分配后，住房消费由“集团采购转向“散户时代，2002年个人购房就已经占商品房销售面积的94，成为主导房地产市场开展最活泼、最积极的因素。3消费需求多样化消费者由于收入水平、文化层次、家庭特征等具有差异性，导致消费者在购房时对区位、环境、规划设计、户型、面积、配套、物业管理等方面存在不同的选择。4开发商参差不齐，未来几年将是行业整合期2003年度，合肥市房屋开发公司到达400余家，只有为数不多的开发商具备一、二级资质，大多数企业无品牌、资金实力小、抗风险能力差。今后的一段时间，将是房
9、地产行业重新洗牌的整合期，房地产行业必须以雄厚实力在市场竞争中脱颖而出，弱势企业将被淘汰出局。5畅销产品分析在楼盘调研过程中，总结后我们会发现，以下几类产品较为畅销：一：高性价比型。像华源国际城、罗马花园、天使苑、玉兰苑、等，价格处于中下游，售价一般在1400元每平方米，能满足人们的普通居住要求，规模适中，小区具备一般生活配套，此类产品深受广阔消费者欢迎。二：中高档型。诸如元一时代花园、长春都市花园等，消费群体定位在中高收入层面，小区规划、产品设计等各方面标准较高，有突出卖点，操作得法，能够吸引大批消费者。2、工程市场定位在对类似工程主要以玉兰苑为研究对象及市场需求进行深度分析后，我们发现，新
10、站区及东区附近由于市场集群内大量商户、年轻白领、肥东县迁徙人群及地缘性置业的存在，蕴藏着较大的市场容量，消费需求越来越突出。尚城豫园整体定位为未来配套齐全的中档社区，适应大局部消费者需求，价位在1500元每平米左右，是合肥市郊的现代居住工程，受合肥东区最近两年房产市场开展的影响，中高档小区目前已经进入一个稳定的增长期，而且价位随着市场经济的整体开展，总体趋于上升趋势。本工程位于二环路以东，紧邻二十埠河。本工程将大大提升小区的环境、户型设计以及居住的适宜性等各方面的现代居住水平。同时二十埠河河道正在调整，并兴建40000平米的绿地、广场。根据本工程的市场定位，我们将本工程销售对象确定为：1 年轻
11、的“准合肥人：主要是指企事业单位年轻的职员，这一批消费群体，知识层次较高，工作年限短，工资收入在1500元/月，但没有多少积蓄，对住房有强烈的需求，对价格关注。2 投资客户：追求物业的升值，对工程的升值潜力有很深的研究。3 外来客商：本工程地处合肥东侧，所在区域内集聚着安徽大市场、长江批发市场等大型市场、摩托车、汽车大市场等大型物流中心，市场群内有大量来肥经营的外地客商，经济实力强，有置业愿望。4 瑶海工业区内的职工：在未来几年内，瑶海工业区将有数十家企业进驻，将来的住宅需求量巨大。5 局部肥东居民：肥东居民长期以来形成了一种做省城人的优越感和自豪心理，近年来迁徙合肥的趋势在不断增强。本工程将
12、成为此类消费者迁居合肥的最正确跳板。三、 工程选址与建设条件1、工程选址本工程选址紧邻东二环路，南临二十埠河，占地124亩。二十埠河即将调整河道，兴建40000平米的绿地广场，极大的提升了小区的居住品位。目前地块场地已经完成平整，减少前期工程根底设施投入，缩短了开发周期，地块的土地征用工作已经完成。2、建设条件合肥新站综合开发试验区是安徽省政府于1995年4月批准设立的省级开发区，规划面积10平方公里，集中开发6平方公里，享受市级经济管理权限。试验区前身为合肥市新火车站建设区，于1992年11月伴随着国家重点工程合肥铁路枢纽新客站的开工建设而诞生，1996年2月国家建设部批准将合肥新站综合开发
13、试验区列为全国首家城市综合开发试点区。经过8年的艰苦努力，一个集现代化交通、商贸、金融、旅游、信息效劳为一体的环境优美、设施齐全的新城区已展露丰姿。开发区管委会按照精干、高效的原那么设置必要的工作部门和土地、城建、工商、国税、地税、财政、公安、房产、建管、供水、供电等职能机构，具体负责工业区各项管理工作，高效率、快节奏地为投资者提供优质效劳。开发区制定并实行一整套稳定的优惠政策，依法保护投资者的合法权益。3、水文地质条件本工程区域内，地势高差小，较为平坦，大局部已经平整，将来土方工作量小，二十埠河河面宽30米以下。主要气象资料如下：年最大降雨量：年平均降雨量:冬季平均风速及主导方向25米/秒东
14、北风夏季平均风速及主导方向25米/秒东南风最大冻土深度最大积雪厚度四、 工程整体筹划及营销方案1、工程整体筹划1 筹划包装筹划包装时针对工程的特点，从市场定位出发，通过整套的销售资料及广告平面的制作，使工程树立起良好的形象，在市场同类型的产品中脱颖而出。同时，利用工程建设单位已取得的良好信誉，产生品牌效应，促进工程的销售。另外，良好的筹划还能为工程的推出作预先部署，以利于工程后期的销售。现在，合肥的房地产开发商已经逐渐认识到筹划包装的重要性，侧重这方面的投入，就能获得超额回报。2 工程色调整个工程的色彩应保持和谐统一，注重长期视觉效果，路边设宽绿草带，周边以围墙与外界隔离，同时种植树木隔音和防
15、止噪音，保持小区的绿化率。3 广告牌广告的创作应以清晰醒目为准那么，充分显示小区的完整规划以小区的规划图为主景，并突出工程建设单位的名称，为本工程作软性的宣传。广告牌摆放的位置，一是小区的现场及通往小区的道路两侧，利于过往人流加深印象；二是东市区内的主要道路及路口的现眼位置，吸引区内人流注意。另外，可在各处广告牌上醒目的地点设置工程标志或路径，清楚指示本工程的位置。4售楼现场从尚城豫园工程的规模来看，应设立两个售楼处：在市区设立一个售楼处，在工程现场设立一个售楼处。其造型应以宽敞明亮、简洁清新为主调，全落地的大玻璃门墙，售楼处应配置工程模型，给消费者直观的感受。5样板房由于本工程定位在中档价格，工程样板房的设置力求简洁、温馨舒适又典雅亲切，激发买家的购置欲望。另一方面，让消费者看得见摸的着，给消费者一种实实在在的感觉。2、工程功能筹划
