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1、东莞、深圳低密度住宅提纲深圳、东莞豪宅市场情况：4一、整体情况：4二、深圳、东莞独立别墅项目一览表4三、深圳市场豪宅情况：5四、东莞市场豪宅情况：13五、深圳和东莞市场启示22第一部分：深圳、东莞豪宅市场情况：一、深圳、东莞重点参考独立别墅项目一览表区域在售独立别墅项目未来1年内入市独立别墅项目类计深圳圣莫丽斯剩余1套和黄观澜湖可售114套07年底入市166套东部华侨城剩余3套天琴湾3期可售48套07年底入市东莞新世纪亦居剩余2套森林1号可售5套07年6月入市54套万科松山湖1号剩余1套中信森林湖可售17套07年6月入市三正世纪豪门剩余25套常平万科城可售4套07年中入市剩余32套可售188套
2、220套目前深圳及东莞在售独立别墅有32套，未来一年内可入市独立别墅（长岛别墅除外）有188套三、深圳市场豪宅情况：1、整体情况：l 深圳住宅价格大幅上升，在供不应求的情况下，深圳住宅平均价格目前已达到15,000万元/平方米，近期有福田项目均价已达25,000元/平方米l 独立别墅均价在3.7万元/平方米至6万元/平方米之间，个别二手独立别墅二手售价更达到13万元/平方米（波托菲诺）l 近关外的高级住宅项目普通均价在1.2万元/平方米至6万元/平方米，但项目的区位距离深圳中心区位置较远2、深圳重点比较项目：（1） 深圳在售重点比较项目： 星河丹堤：定位：银湖山 城市别墅 CEO官邸总占地：2
3、0万平方米总建筑面积：36万平方米容积率：1.8产品类型：共204套别墅独立别墅400-500,7套联排别墅200-266,197套洋房：共500套左右两房90-94,60套,三房平面175-179,28套三房复式175,70套,四平面房192-198,56套四房复式273-275,196套销售均价：独立别墅均价约4.5-5万元/联排别墅均价约3.2-3.8万元/叠加别墅均价约2.2-3.2万元/销售情况：别墅已售完，第二批别墅07年10月入市,为独立别墅,面积较一期大,具体面积未定,高层单位5月26日开盘,均价2-3万/,销售率为50%(成交250套)项目小结：n 项目位处深圳梅林关，距离深
4、圳中心区5分钟车程。n 小区内环境设计不错，然而项目非处传统豪客区，因此并非顶级豪宅的首选 圣莫丽斯定位：香蜜湖上游 天赋美宅总占地：27.6万总建筑面积：33.1万容积率：1.2产品类型：共500户独立别墅800左右,5套联排别墅279-542,200套叠加别墅： 230-310,295套销售均价：独立别墅均价约6万元/联排别墅均价约4.8-5.5万元/叠加别墅均价约2.2-2.8万元/销售情况：一二期销售率已售90%(其中独立别墅已售4套,联排别墅已售197套,叠加别墅只剩下1套)第三期小高层预计08年入市,面积在200以上项目小结:n 项目位处宝安二线拓展区,塘朗山旁(龙华街道玉龙路西侧
5、),距离深圳中心区5分钟车程n 仅剩余一套独立别墅 东部华侨城定位：顶级别墅豪宅总占地：825万总建筑面积：1.2万容积率:0.0015产品类型：共40多户独立别墅300-500左右,23套洋房4房200左右,20套左右销售均价：独立别墅均价约3.7万元/复式洋房约1.7万元/销售情况：独立别墅仅剩余3套 复式洋房已售完项目小结:n 项目为深圳著名发展商开发,成功在深圳东部打造的第二个高级大型住宅区n 项目产品有独立别墅及洋房n 项目距离深圳中心区较远,车程约1个小时n 项目独立别墅仅剩余3套 振业城定位：高端豪宅总占地：41.68万总建筑面积：54.18万容积率:0.74产品类型：一期别墅共
6、600多户双拼别墅400-460之间,10套联排别墅200左右,300套叠加别墅159-173200套复式单位100多套,186-191销售均价：双拼别墅均价约2.5万元/联排别墅均价约2.2万元/叠加别墅约2万元/复式单位约0.8万元/销售情况：目前只剩余10套双拼别墅项目小结:n 项目处深圳二线拓展区-龙岗,距离深圳中心区1小时n 无独立别墅n 项目密度较高（2）深圳未来一年内入市重点比较项目： 记黄埔观湖园定位：低密度纯别墅总占地：37万总建筑面积：16.5万容积率:0.44产品类型：一共760套独立别墅250-300,114套叠拼别墅150-200,380套山地别墅150,266套销售
7、价格未定,但预计该项目将以较高的售价入市销售情况：未开始销售.预计将于07年底入市,6月份预计可开放售楼处,10月份将可展示样板房项目小结:n 项目优点是:位处深圳人所认同的新兴豪宅片区,市场认同度高;n 品牌发展商开发,低密度纯别墅n 景观优越n 项目预计将以较高的售价入市,有利于提升观澜未来整体售价 观澜湖上堤定位：顶级别墅豪宅总占地：12.1万总建筑面积：4.6万容积率:0.38产品类型：叠加别墅200左右,12栋洋房94-106,160套销售均价：叠加别墅约3万元/洋房单位约2万元/销售情况：未售,预计将于07年6月份入市项目小结:n 项目无独立别墅,但未来仍将有其它副别墅产品n 项目
8、拥有湖景n 项目整体质素极高 天琴湾三期定位：顶级豪宅总占地：29.8万总建筑面积：3.87万容积率:0.13产品类型：一二期高层洋房70-214,69套三期独立别墅350-1000,48套有没有第4期销售均价：一二期高层洋房约2万元/独立别墅未对外公布销售情况：一二期已售完,三期预计07年底入市项目小结:为深圳二线地区项目,距离深圳中心约1小时3、深圳市场小结 目前深圳市场上,拥有独立别墅的楼盘不多,独立别墅产品较为稀缺 别墅产品主力位处深圳非传统的豪宅区,在2007年下半年,深圳豪宅市场有机会以观澜片区为重点四、东莞市场豪宅情况：1、整体情况：n 东莞豪宅主要集中在东城、南城、厚街、塘厦等
9、区域。东城：星河传说独立别墅，售价在1.8万元/至2万元/；南城：中信森林湖独立别墅，售价在1.5万-1.8万元/,御花苑独立别墅, 售价在1.8万元/至2万元/;厚街和黄项目及丰泰观山花园, 售价达1.8万元/;塘厦新世纪亦居和银湖山庄三期独立别墅, 售价在1.25万元/至1.8万元/n 其它镇区顶级住宅不多n 从地理位置上考虑,能吸纳深圳客户除塘厦外,其它镇区相对较远,吸引力较低2、东莞重点参考豪宅项目(1) 在售重点参考豪宅项目 新世纪亦居定位：点藏级亲湖花园洋房总占地：11万总建筑面积：17万容积率:1.5产品类型:40套独立别墅,400-800销售均价：独立别墅约1.25-1.3万元
10、/销售情况：06年底开售,无开盘仪式,现只剩下一套毛坯房和一套样板房项目小结:n 距离项目约5分钟车程,距离深圳中心区约40分钟的车程n 后继无独立别墅供应 万科松山湖1号定位：纯粹别墅居住区总占地：13.3万总建筑面积：7.7万容积率:0.58产品类型:共370套一期联排别墅:140-235,333套一期独立别墅:300-320,37套二期联排别墅:147-235,150套销售均价：一期联排别墅1.6万元/一期独立别墅约3.2万元/二期联排别墅价格未定销售情况：一期07年1月开盘,联排别墅已售完,独立别墅销售98% 二期联排别墅07年下半年推出项目小结:n 位处松山湖，距离深圳中心区约1小时
11、20分钟，拥有原始生态湖n 项目拥有独立别墅，但均价比本项目高，且花园赠送面积不及本项目，仅80-350平方米之间n 该项目一期独立别墅仅剩余一套,二期没有独立别墅 常平万科城定位：新镇中心旁占地约66万亲地大城生活总占地：66万总建筑面积：110万容积率:0.78产品类型:共?套二期联排别墅:210-250,79套二期情景洋房:两房71-85,40套三房85-135,100套三期别墅共10多套其中:独立别墅4套,联排别墅4套,双拼别墅8套左右销售均价：二期联排别墅0.7万元/情景洋房0.43万元/销售情况：一期已售完,二期联排别墅已售完,二期情景洋房已售完 三期独立别墅将于08年中入市项目小
12、结:n 位于常平，距离深圳中心区约1小时n 目前没有湖景与独立别墅，08年中推独立别墅 三正世纪豪门定位：城市中心的别墅总占地：11万总建筑面积：18万容积率:1.83产品类型:独立别墅230-660,84套公寓130-180,1000多套销售均价：独立别墅0.98万元/公寓0.4万元/销售情况：独立别墅已售70%,公寓已售80%项目小结:n 距离深圳中心区约1小时30分钟n 无湖景，独立别墅赠送面积少，总价较本项目独立别墅低n 由于距离项目和深圳中心区较远，对本项目不形成正面竞争世纪城中央公馆定位：新城中央 国际别墅总占地：54万总建筑面积：50万容积率:0.87一期产品类型:共320套联排
13、别墅200-250,40套叠加别墅170-200,100套双拼别墅350,10套洋房3房130-140,80套二期产品类型：共300套左右二期多层洋房100-140,60套左右叠加别墅150-200,200套联排别墅200-250,40套左右销售均价：一期均价(06年价格)联排别墅0.9-1.1万元/叠加别墅0.7万元/双拼别墅1.5万元/洋房价格0.5万/二期均价（07年价格)洋房价格0.6万/叠加别墅0.9万元/, 联排别墅1.2万/销售情况：一期已全部售完,二期只剩下5套叠加别墅,三期预计07年8月推出,主要为双拼别墅和公寓,面积及价格未知项目小结： 距离深圳中心区约1小时40分钟 无独立别墅中惠金士柏山定位：水岸生活 典范之上12席总占地：21万总建筑面积：45万容积率:1.68产品类型:二期双拼别墅336，12套二期洋房45-166，100多套三期别墅,具体产品类型与面积未定销售均价：二期双拼别墅1.1万元/二期洋房0.55万元/销售情况：二期
