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1、2房地产开发法律制度2.1房地产开发的概念及基本原则2.1.1房地产开发的概念概念有不同定义，如:（1）依据城市房地产管理法第二条第三款的规定，房地产开发是指在城市规划区内依法“取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”这里所称“房屋”是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。其中主要含义有两层： 房地产开发必须在城市规划区内依法取得使用权的国有土地上进行，而且城市房地产管理法第八条规定“城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”，进行房地产开发。这就是说，依法取得国有土地使用权乃是房地产开发的前提。 房地产开发包括土地开发和房屋开发，是两
2、种行为一体化的全过程。土地开发是根据城市建设的需要，按照土地规划（和城市规划）的要求，通过“七通一平”，即平整土地、通上水、通下水、通电、通路、通燃气（煤气或天然气）、通电信、通热力等基础设施建设，提供建设用地的过程。房屋开发则是按照城市规划的要求，进行住宅、市政公用、商业楼宇和生活服务设施的配套建设，以商品形式销售或出租房屋产品的过程。（2）需要指出，按照开发的目的划分，房地产开发有以经营为目的的房地产开发和以自用为目的的房地产开发之分。由此，房地产基本术语行业标准（JGJ/T302003）中，是按前者理解，认为房地产开发跨越生产和流通两个领域，包括从规划设计、征地拆迁、土地开发、各类房屋建
3、设、工程验收、经营销售、交付使用、直至售后管理和维修服务等。因而，将房地产开发定义为：按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产项目或者销售、出租商品房的行为。这也是房地产开发的通常含本课程中，房地产开发主要指以经营为目的的房地产开发,义。2.1.2房地产开发的基本原则城市房地产管理法等有关法律法规都较具体地规定了从事房地产开发应遵循的基本原则。这些原则有：（一）依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则城市房地产管理法第二条规定：“本法所称房地产开发，是指依据本法取得国有土土地管理法第四十三条规定：“任土地管理法第四
4、十三条规定：“任地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”（兴办乡镇企业、村民建设住宅或乡村公共设施和公益事业建设经依法批准使用集体所有土地的除外。）土地管理法实施条例第二条明确了国有土地的范围：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征用的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有
5、的土地。取得国有土地使用权的方式有出让、划拨、转让和租赁等。土地管理法第五十四条规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得”，城市房地产开发经营管理条例第十二条规定：“房地产开发用地应当以出让方式取得；但是法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。”对此，土地管理法第五十四条和城市房地产管理法第二十三条明确了经政府批准可采用划拨方式取得土地使用权的建设用地的用途种类。至于集体所有土地，城市房地产管理法第八条规定“城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”。城市规划法第三条规定，城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设
6、和发展需要实行规划控制的区域，城市规划区的具体范围由城市人民政府在编制的城市总体规划中划定。城市房地产管理法第九条规定：“土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。”所以，出让使用权的地块应已经有土地利用总体规划和城市规划，属于城市规划区内。综合上述规定，房地产开发必须在依法以有偿方式取得的城市规划区内的国有土地范围内进行。另外需要指出的是，城市房地产管理法第七十一条规定：“在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。”（二）房地产开发必须严格执行城市规划的原则城市规划是指为了实现一定时期内城
7、市的经济和社会发展目标，确定城市的性质、规模和发展方向，合理利用土地、协调城市空间布局和管理城市的基本依据。它是保证城市土地合理利用和开发经营活动协调进行的前提和基础，是城市发展的纲领，是城市包括房地产开发在内的各项建设的必须遵守的法律文件。城市规划法第二十九条规定：“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从城市规划管理。”城市房地产管理法第二十四条亦规定：“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。”因此，出让土地的选址、布局、用途等都须符合城市规划，出让的土地须有规划控制指标。事实上，城市规划与房
8、地产开发有着密切联系。（1）城市规划管理决定未来房地产开发价值和最有效利用程度。这是因为城市规划要根据各类用地的社会需求量，研究城市景观、区位条件、环境要求，处理好各项建设内容之间、各类用地之间的关系，确定合理的城市用地数量结构、用地功能布局、地块开发顺序、开发强度和建筑用地技术规范，决定了未来城市各区位房地产开发价值和最有效利用程度。（2）城市规划管理是政府调控地价的手段。城市规划及规划管理要根据城市建设需求，提出并落实开发建设顺序，管理好每年的城市增量用地投放及存量用地建设。（三）房地产开发必须按约开发土地的原则按约开发土地是指按照出让合同约定的土地用途和开发期限进行开发。城市房地产管理法
9、第二十五条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超出出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者因政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”1998年国务院发布的城市房地产开发经营管理条例第十五条也据此作了相应的规定。这是房地产开发的一项重要原则，具体包含土地用途和开发期限两方面内容：（1）按出让合同约定的用途开发土地。首先，土地使用权出让合同中约定的土地用途，是严格
10、按照城市规划的要求确定的，如果随意改变土地用途，势必打乱城市布局，影响城市整体功能的发挥和城市发展的总体利益。其次，城市土地用途的确定直接反映着作为城市土地所有者的国家与土地使用者之间的经济利益关系，不同用途的土地，其使用权的出让价格和出让期限是不同的。如果允许土地使用者受利益的驱动，将以较低价格用途取得的土地使用权，改用于开发较高价格用途的项目，谋取高额利润，就会侵害国家利益，故法律对此制定了限制性规定。若要变更土地用途须依法履行变更手续，见城市房地产管理法第十七条和1990年城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十八条之规定。（2）按出让合同约定的动工期限开发土地。这方面规定的目的是为了抑
11、制那些故意闲置土地或者利用闲置土地进行炒卖地皮的投机行为，因为这种行为严重扰乱了房地产的一级市场，造成土地资源的闲置和浪费。不过，对那些并非土地受让人之故意所造成的土地闲置现象则不应适用处罚，比如因不可抗力造成动工开发迟延、因政府或政府有关部门的行为造成动工开发迟延、因动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延等情形。可参见1999年国土资源部闲置土地处理办法。（四）保证房地产开发产品质量达标的原则房地产开发产品使用期限长，价值量高，与人类生活关系密切。如果房屋的质量出现问题，则它的使用价值会降低，房屋的寿命会缩短；如有严重的质量问题，还会造成房屋毁损和人身伤亡，给产权人和使用人造成巨大的财产损失
12、和其他损害。因此，房地产开发项目须经过验收合格后，方可交付使用。为了保证房地产开发产品质量合格，城市房地产管理法第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”，才可投放市场。城市房地产开发经营管理条例第十六条、第十七条、第十八条对此有更为具体的规定：“第十六条第十七条第十八条”（五）鼓励开发建设居民住宅的原则住宅建设是社会保障体系的一个重要方面，居住水平在不同程度上反映了人民生活水平和社会经济水平的高低。因此，保障公民的住宅权利，改善其居住条件和居住环境，对于维护社会稳定，促进经济发展有着重大意义。世界各国都十分重
13、视住宅法制建设，我国也不例外。为了引导房地产开发投资方向，城市房地产管理法总则第四条就规定，要“扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。”第二十八条又规定：“国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。”目前，国家已经以法律法规形式规定的优惠措施有：（1）税收方面。例如，参见土地增值税暂行条例第八条第一款“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目额20%的”和契税暂行条例第六条第二款“城镇职工按规定第一次购买公有住房的”等免征规定。（2）金融方面。例如，中国人民银行个人住房贷款管理办法第十二条规定：“用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮
14、动）减档执行。”经济适用住房管理办法规定，购买经济适用住房的个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。（3）地价方面。例如，对普通住宅项目（如经济适用住房（包括安居工程住房和集资合作建设的住房）用地、廉租住房用地）以划拨或协议方式无偿或低价提供土地。我国城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；改住房实物福利分配为住房分配货币化；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系，建立以最低收
15、入居民为对象的廉租住房制度；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。根据经济适用住房管理办法（建住房2007258号）规定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右。（此前的规定是，经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。）经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，一般不得直接上市交易。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住
