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1、问卷调查及分析五 一、成员基本信息 二、选题意义 住房问题从来没有像今天这样成为社会焦点。一方面，一线及热点城市房价高涨，普通工薪族望房兴叹。另一方面，有人说房价以后肯定还要涨，一般人只能去住保障房。房价上涨的原因更是众说纷纭：从投机炒作，城市化刚性需求，住房供给不足到地方土地财政。从现实情况看，土地乱象，房价高悬，乱拆乱建成风，住宅占有严重不均，既得利益盘根错节，确已积重难返。而我们所处的城市化加速时代刚刚开始，高门槛已使农民几无可能进城安居。毫不夸张地说，现在的楼市问题已是关乎民生稳定、经济增长、社会公平、城市化道路乃至政府执政能力的综合考验。我们以上海这个国际大都市为范本，进行了一定的调
2、查，看看上海居民对上海的房价是否满意，以及有什么住房需求。 三、实施方案及过程记录 我们一组成员首先设计了调查问卷，在全市抽取800户城镇居民家庭开展了住房需求及满意情况调查,样本覆盖全市多个区县。调查采用入户问卷调查方式,调查内容主要包括居民住房现状、住房需求、居民对现居住房的满意情况;以及居民对2010年1月国务院办公厅出台的国办发20104号文关于促进房地产市场平稳健康发展的通知 简称“国十一条” 和上海市政府办公厅2月27日印发的上海市人民政府办公厅关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知。的看法和意见。后期我们在老师的指导下对调查问卷进行分析，并又随机调查行人，
3、询问关于房价和住房需求问题。 分次分阶段记录。包括社会实践时间、地点、内容、参与人及分工等。 一、 设计问卷 在老师的帮助下，我们通过网络，设计调查问卷。 二、 利用双休日和课余时间，我们小组成员带着调查问卷奔赴全 市各地采用入户调查的方式，收回有效问卷700份。 三、 通过对问卷进行多方面的分析汇总。 四、 在步行街采用随机调查的方式询问行人对上海房价的看法和 需求。 五、 最后总结，成形。 四、问卷调查及分析 五、项目成果正文 （一）、研究问题、背景及其意义 房价的飞速上涨，已经成为不是新闻的新闻，住房问题越来越成为人民关注的甲等大事。作为一个经济发展快速、外来人口众多、人口构成复杂的大城
4、市，上海市面临着更为严峻的住房形势，上海市市长强调，现阶段房价偏高、增长偏快已经成为群众关注的焦点之一，住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题，更是一个政治问题。 其中，“夹心层” （注：“夹心层”是指既没有资格享受到社会保障住房，又凭自己的收入买不起房，成为了被夹在中间的群体。它属于中产阶层中处于底层的群体）住房问题已经越来越成为“住房危机”，中产阶层是全般社会发展的中坚力量，也是住房消费最大的群体。如果市场的房价过高，就不能够让中产阶层通过自己的努力步入房地产市场，同时，又由于保障性住房的覆盖率过低而没有办法让中产阶层步入住房保障体系。在这种环境下，不仅会给中产阶层的基本糊口带来极重繁
5、重的冲击，遏制中产阶层成长，而且由于住房条件的原因容易形成一股对当局不满的力量及造成中产阶层向低收入职位流动，削弱中产阶层努力积极性。在这样的环境下，或是当局重新调整保障性住房政策，或是中产者以自己的体式格局来对抗当局。最后，或是严重阻碍全中国的经济进程，或是迫使保障性住房政策重新作重大调整。 在这种形势下，我们选择了对上海市中产阶级的住房问题进行调查和研究，希望能够得出对当局进行房价改革有好处的一些成果。 （二）、研究方法 在此次有关上海市“夹心层”住房问题的实践调研中，我们小组采取了定性研究和定量研究相结合的方法，这是我们把专业课程所学的相关知识灵活应用于实践的一个体现。而从具体的研究体式
6、格局来看，本次定性研究主要体现在个案访谈上，我们对上海市国土资源和房屋办理局的团委书记进行了布局式与非布局式访谈，获取了一些关于上海市中产阶层住房问题的资料和当局部门在解决很多与“夹心层”有关的问题上的政策措施和建议。而定量研究方面，我们进行了问卷调查，在前期大量收集与了解上海市“夹心层”住房状况与当局已出台政策的基础上，根据我们研究的目的与数值收集的需要，我们设计了问卷，并通过各种途径进行了问卷调查。 1. 问卷调查 我们此次研究中，数值收集的主要途径是问卷的发放与回收，前期的文献回顾、网上资料搜刮和后期的个案访谈均可以说是为问卷所得的数值分析做增补和参考。为了便于数值收集，我们主要从五个维
7、度来设计问卷：“夹心层”的基本状况、其住房现状、对劲度及原因、政策了解度、问题及建议。其中前四个维度为选择题，别离设计了一些选项，而住房建议为开放性题目，这也是为了方便被调查者自主回答，也使我们能够获得更广泛多样的政策建议。 下图为问卷的设计思路布局图： 政策了解度： 对廉租房、经济适用房等各种政策的了解度、通过什么途径了解的 问题及建议： 住房政策存在的问题、当局能否解决住房问题、个人建议 另外，为了扩大我们的调查面，我们特意设计了一份网络问卷，通过网络把问卷网址发放到各种保障性住房糊口小区的群里，让群老大帮忙我们呼吁群里的成员填答问卷。如许既可以节流我们外出发放问卷的时间、人力和物力，而且
8、收集到的问卷数值也是比较适合和高质量的。 （三）、研究结果 本调查问卷是在针对占城镇人口六七成的中等或中高收入群体既得不到当局补贴又面对冲天的房价买不起房的违景下，调查上海市“夹心层” （注：“夹心层”是指既没有资格享受到社会保障住房，又凭自己的收入买不起房，成为了被夹在中间的群体。它属于中层阶层中处于底层的群体。）1. “夹心层”居民住房现状 1 年总收入直接影响住房类型 在“夹心层”住房现状的问题上，通过户籍、家子人口数、住房类型、住房面积、家子总收入等一系列相关因素研究它们之间的相关性,数值分析如下图。首先最重要的因素是家庭年总收入，我们对“夹心层”家庭年总收入的界定主要集中在3-20万
9、元，选择最低标准3-7万元的居民占了50%以上，其次依次选择7-11万、11-15万、15-20万的人数顺次递减，这种现象与实际中财富阶层的分布相相符。这搭对“其它”指的是低于3万和20万元以上的环境，之所以没有设置“3万元以下”的选项，很大程度上考虑到上海人害怕露富的心理会造成部分收入在3万元以上的居民选择低于3万元，可是从分析上可以看到选择“其它”项的占到了16%，说明还是相当比例的居民收入确实在3万-20万以外，这个比例超出了我们的猜测，反映出本调查问卷在此问题上的设计不尽合理，后文会对此做出具体分析。 2 户籍与住房类型 从上图可以看到，上海户籍的居民购买商品房的比例远高于非上海籍居民
10、，而更明显的，非上海籍居民在对“市场上的对外租赁房”的选择上远远高于上海籍居民，造成这一现象的原因很大程度上由于外来务工人员的流动性强，更多的挑选出的人择灵活的对外租赁房；另一方面可能由于达不到享受“廉租房”和“租赁性保障型住房”政策的标准，可是确实无力买房。对政策性保障型住房中的廉租房和租赁性保障型住房，两类户籍的差别不大；经济适用房和其它类型住房的比例基本不异。同样值当说明的是“自己建的房”这一类型，所有回收的样本里只有一例，属于非上海户籍，对整体分析几乎没有影响。 3 面临的最大住房问题 我们在对“今朝您面临的最大住房问题”这一问题的调查上，近48%的挑选出的人择了“买不起房”，这说明买
11、不起房依然是这一阶层面临的最迫切的难题，对这种环境，我们做出以下分析：一方面处于这一阶层的相当一部分是刚结业几年的大学生，属于外来务工人员，虽然有长期居住上海的意向，可是仅凭自己几年的工资收入远远买不起房，这种居民数目今朝还在呈上升趋势增长；另一方面一部分上海籍居民长期租住房屋，他们有购买房子的意愿，可是由于种种因素也无力支付。总之，买不起房的因素大抵可以归结为三点：一、收入低；二、市场上房价过高；3、当局经济适用房的供给数目偏少。可能其中部分人也同时面临着对外租赁屋住房条件差和其它问题，他们之所以不选择另两项的原因在于租住只是暂时的，长期还是有着买房的强烈意愿，因此在所有选项中“买不起房”的
12、问题尤为凸起。 其次，认为“住房条件差”占到23%左右。这种环境可以分为：一、本身买不起房，可是由于没有购房的意愿，现有住房条件差成为他们最大的难题，而不是“买不起房”。二、有自己的住房，可是对住房条件不对劲，存在“小、脏、乱”等问题。 （四）、研究讨论及建议 通过对前面的数值分析，我们开始掌握了关于“夹心层”住房问题的基本信息，总结小组成 员的讨论及参考相关文献，我们对解决“夹心层”住房问题提出以下见解： 1.开拓房源 今朝房源来源分为两大类：一类是新建的住房；一类是利用二手房市场，如当局收购旧房、腾空的公有住房、空置房转化等。结合我国实际环境，笔者认为我们海内中低收入住房的房源应该从以下方
13、面按照优先次序入手： 熬头，首先对现有公房进行认定，对已经租住的公房认定为廉租房，以供后续使用。 第二，将现有的空置房转化为中低收入住房，对现有空置率较高且长期拖欠银行贷款的国有房地产公司的空置房予以收购，然后转化为公共的中低收入住房。 第三，当局承租私房，其实质就是利用租金补贴体式格局，让中低收入群体自行到市场上租住符合当局规定的廉租房标准的住房，在租住期间由当局直接补贴租金给对外租赁人。 第四，当局出资收购旧房，共进行旧房改造，使其达到一定的标准，提高住房机能和使用期限。 第五，当局通过城镇发展规划，集中兴建住房。 这五种体式格局按照优先次序进行，首先对现有的符合标准的住房进行周全统计和使
14、用，然后再考虑兴建新房，如许会获得效用最大化，不会造成资源的浪费。 2.限价房和经济租用房“租售并举” 限价房是指限房价、限地价、限户型的商品房。经济租用房是指供给对象为城通称里的中等收入阶层、房源由市场化的途径供给、房型以小户型为主、租价在当局的指导下可能低于市价的住房。建设部对现阶段中国住房政策基本上有了一个比较明确的政策取向：低收入家子主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房；中等收入家子根据各地实践可以采取限价商品房和经济租用房的办法解决；高收入家子主要通过市场解决。备受关注的一点儿是，“经济租用房”在实践中可能没有户籍限定，这将使更多糊口在大中城市却受制于户籍限定的中等收入者真正享受这
15、一新产品的福利。 （五）、小结 住房问题是全世界的难题，任何一个国家在城市化进程项中城市遇到这一难题，或者正身陷其中。住房问题是一个极其复杂的问题。面对如许的问题，单一的政策或手段都没有办法取得对劲结果。正是给予如许的思考，笔者才提出了用系统科学的方法来解决这一问题，并积极借鉴世界发达国家或地区先进的公共住房办理经验，并结合我国具体环境，对我国未来中低收入家子住房进行了系统的探索。这些探索也借用了海内相关专家的一些理论，并在这些理论上进行了创新性思考，以比较周全的知识周全地探索了中低收入家子住房系统的实施方案。这些探索是非常有好处的，有些不缺少创新性。相信对未来住房保障政策有着借鉴意义，这便是本次研究的目的。 1 成员基本信息 2 选题意义 实施方案及过程记录 问卷调查及分析 3 项目成果正文 5 5 4 * *
