《酒店式公寓项目建议书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《酒店式公寓项目建议书（38页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页酒店式公寓项目建议书城建学院10工程管理LZC团队“酒店式公寓”这个概念被引进国内不过区区几年的时间，但其发展的速度却是十分迅速，随着房地产市场日益成熟，我们现在所看到的“酒店式公寓”，也从许多方面发生着新的变化,只有不断创新才能保持竞争力。yu2013/4/13目录目录3第一部份 宏观分析4一. 昆明市基本概况5（一）城市性质及地位5（二）地理位置5（三） 城市规模5（四） 城市交通6二. 西山区基本概况7（一）. 地理位置及城市规模7（二）. 城市交通7（三）. 城市经济发展状况8（四）. 城市发展规划10第二
2、部份 区域房地产市场分析11一. 市场供需状况11二. 价格水平12三. 市场竞争分析13（一）. 现有竞争者13（二）. 潜在竞争者13四. 客户群分析14（一）. 客户群心理分析14（二）. 客户群特征分析15五. 项目SWOT分析16第三部份 项目分析17一. 建筑地块选择17（一）. 区域位置18二.本项目业态规划20三.建设内容及规模20（一）. 项目总概况20（二）. 项目具体开发方案20（一）. STP战略22（二）. 营销组合策略23五. 经济效果评价及风险分析27（一）. 经济效果评价27（二）. 风险分析33六. 社会效益评价36第一部份 宏观分析一. 昆明市基本概况（一）
3、城市性质及地位昆明，云南省省会，首批国家级历史文化名城。云南省唯一的特大城市和西部第四大城市，是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心枢纽；是西部地区重要的中心城市和旅游、商贸城市之一。昆明是国家一级口岸城市，滇中城市群的核心圈、亚洲5小时航空圈的中心，中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，中国唯一面向东盟的大都市。因夏无酷暑、冬无严寒、气候宜人，是典型的温带气候，城区温度在029之间，年温差为全国最小，这样在全球极少有的气候特征使昆明以“春城”而享誉中外。（二）地理位置昆明市地势北高南低，大部分地区海拔在15002800米之间，最高海拔4247米，最低海拔746米，平均海拔1894米。据统计，
4、全市土地面积达21018平方公里，其中丘陵、山地面积13213平方公里，约占总面积的84；平地面积2011平方公里，约占总面积的12.9；湖泊面积337平方公里，约占总面积的2.16，此外，市域内有林地面积34.76万公顷。（三） 城市规模图1.1.1 昆明市各区县占地面积及人口数图1.1. 2 昆明市五区人均占地（四） 城市交通昆明市是中国西部最重要的交通枢纽之一，是中国面向东南亚的国家一级口岸城市，中国面向西南开放的门户城市。昆明的发展首位度、产业支撑度、经济集中度、文化多维度、社会集聚度“五度”加权高，经济发展的市场体系覆盖全省，经济发展触角延伸全省，资源运作半径辐射全省。昆明长水国际机
5、场年吞吐量计划3800万人次远期达到8000万人次，已于2012年6月28号通航，是全国第四大国际门户枢纽机场。昆明市内现有沪昆铁路、成昆铁路、南昆铁路、内昆铁路、昆丽铁路、昆玉铁路、昆河铁路等12条铁路干支线。昆明市内道路总长10000余千米，京昆高速、沪昆高速、汕昆高速、广昆高速、渝昆高速、杭瑞高速、昆明绕城高速、昆香高速、昆河高速、昆建高速、昆曼高速等高速过境。昆明市区主要出行方式为公交，建有快速公交道路9条，公交线路295条。昆明轨道交通正在全速建设中，第一轮建设六条线路总长近190km，现已开工四条线路，第一条线路6号线（机场线）已于2012年随长水机场同步投入运营。二. 西山区基本
6、概况（一）. 地理位置及城市规模西山区全区面积881平方公里，是昆明市面积最大的主城核心区。位于昆明市西面，东濒碧波荡漾的滇池，与官渡区、呈贡县隔水相望，与五华区接壤，西邻安宁市、禄丰县，南连晋宁县，北接富民县、嵩明县。人口85万，再加上20万流动人口，全区总人口达100余万，其中常住人口近45万，是拥有城市主城核心区、城郊区和山区农村的昆明市主城西区。（二）. 城市交通公路：辖区内有昆安、安晋、高海、西北绕城4条高速公路。公交线路发达，去往市中心最繁华地带仅需15分钟左右车程轨道交通：地铁1、3、5号线都跨越西山区毗邻汽车站、火车站：西部客运站、梁家河车场、眠山车场、北市街车场、东站、昆明站
7、等。（三）. 城市经济发展状况1、城市GDP及增长率2011年，西山区国民经济快速增长，综合实力继续增强，三次产业共同推动经济发展。经初步核算，全年实现生产总值（GDP）288.05亿元，按可比价格计算，比上年增长13.8%，人均GDP达到37997元，经济发展跃上新台阶。生产总值中：第一产业完成增加值2.89亿元，增长2.0%；第二产业完成增加值85.78亿元，增长 18.8%，其中：工业完成增加值52.56亿元，增长11.1%；建筑业完成增加值33.22亿元，增长33.8%；第三产业完成增加值199.38亿元，增长11.9%。三次产业结构比为1.0：29.8：69.2 2. 建筑业发展概况
8、全区年末拥有资质建筑业企业122个，从业人员24332人。完成建筑业总产值89.3亿元，比上年增长22.0%。房屋建筑施工面积246万平方米，房屋建筑竣工面积148万平方米。3. 固定投资情况全区2011年城镇固定资产投资总额达274.7亿元，比上年增长30.5%。其中：规模以上固定资产投资完成230亿元，规模以上工业固定资产投资32.7亿元，比去年增长40.4%。 4. 金融机构存贷款指 标年末数（万元）比年初增长%各项存款余额5211683.92.3其中：单位存款2246189.09-2.48个人存款2841570.662.48各项贷款余额2932362.9710.12其中：短期贷款837
9、566.234.79中长期贷款2092326.1713.41金融机构存贷款余额持续稳步增长，金融运行平稳。2011年末，金融机构各项存款余额521.17亿元，比年初增长2.3%，其中：单位存款224.62亿元，个人存款284.16亿元，分别下降2.48%和增长2.48%。金融机构各项贷款余额293.24亿元，比年初增长10.12%，其中：短期贷款83.76亿元，中长期贷款209.23亿元，分别增长4.79%和13.41%。5. 城市经济发展目标政府对楼市和房地产的宏观调控昆明市经济的不断发展，人口流量不断增加，配套设施的不断健全。旅游业发达，不断吸引中外游客（四）. 城市发展规划1. 对外经济
10、贸易及旅游2011年，全区继续加大对外开放力度，不断完善政策措施，外向型经济继续发展，招商引资取得新进展。传统出口市场继续巩固，新的出口市场得到开拓。全年引进内资项目302个，实际到位资金105.16亿元，完成市政府下达招商引资70亿元任务的150.23%，与去年同期相比增长25.13%。引进外资项目17个，实际利用外资8703.54万美元，完成市政府下达引进外资7000万美元任务的124.33%，与去年同期相比增长43.03%。2. 城市规模及城市功能区域发展规划3. 城市人口发展规划4. 城区市政基础设施规划第二部份 区域房地产市场分析一. 市场供需状况序号项目名称公寓套数开盘时间目前销售
11、程度1百富琪4932010年1月3日100%2非常天地3002010年1月30日100%3新亚洲欢乐城17282010年5月16日100%（开盘售罄）4云都国际3302010年6月29日90%5南亚风情第壹城6442010年1月3日100%6合金公寓（二期）5502012年11月4日约90%7云南华侨城（群樱荟公寓 ）2102013年03月16日约50%8中豪。幸福公寓（20年）51632013年初约95%9奥宸中央广场10642011年3月26日约60%10昆明西山广场2013年4月13日未知从以上销售情况来看，昆明几个公寓项目一经推出，就受到市场的追捧，销售情况甚至优于普通住宅。 “酒店式
12、公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。解释：它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。位置好、周边配套齐、商业氛围浓厚、且档次较高的公寓产品
13、比较受市场欢迎目前昆明的公寓市场正从有到精的过度，其发展潜力巨大，故酒店式公寓将会在昆明市受到市场追捧。昆明市酒店式公寓分布不均衡，西山区的市场潜力很大。二. 价格水平从在售公寓的均价来看，目前普遍的价格水平在2200元/平米至15000元/平米之间不等，但此类产品受地段影响非常明显三. 市场竞争分析（一）. 现有竞争者昆明市西山区现有近十家酒店式公寓，基本用于中高档酒店出租，少数作为写字楼使用。其中大部分酒店式公寓没有具备酒店式公寓应有的特征及优势，出现了物业管理不当，酒店式服务不完善、没有居家氛围等问题。但因其开发市场已有一段时间，对市场比较了解，所以它们都具有较大的竞争力。还有一部分做成
14、了大型的城市综合体，集商业、住宅、写字楼、酒店、娱乐为一体。这种城市综合体的竞争力不可忽视公寓名称起价优点缺点昆明120渡酒店公寓（东陆店）148元交通便利，卫生条件较好，服务周到装修稍简单，没有特色，设备及物品有些陈旧昆明腾华酒店公寓230元服务周到，卫生条件好，房间设计感强，装修较高档，交通便捷偶尔会有些噪音问题，没有空调昆明维酒店（和园店)238元配套硬件设施较好，装修高档，有特色，交通方便店面有些小，不太容易找到昆明城市摩卡酒店215元装修较精致，房间有自己的特色酒店服务不周到，周边饭馆不多，位置有些偏僻，卫生较差昆明120渡酒店公寓（汇金店）168元温馨舒适，较安静，有家的感觉设计装修不够特色昆明上明格酒店公寓135元交通便利，酒店格局不错卫生条件一般，隔音效果不太好，设计装修一般，没有突出公寓式的特点（二）. 潜在竞争者随着西山区经济的不断发展，配套设施的不完善，其区位优势也将越加体现，酒店式公寓的强大市场潜力势必将引起其他房地产开发商进军西山区。同时，随着昆明市不断发展，外资房产巨头的出现，将会打破本地开发商诸侯征战的传统格局，引发昆明市地产届的重新洗牌，兼
