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1、 分析土地增值税的税收筹划一、分散收入法土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除工程金额后的余额，土地增值税根据纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的四级超率累进税率计算征收。在累进税制下，收入的增长预示着一样条件下增值额的增长，土地增值税的税率从30%-60%，共设四个级次，增值额越大，其适用的税率也就越高，相应的应纳税额也就会增大。档次爬升现象会使得纳税人的税负急剧上升，因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低税负的关键。在房地产行业中，分散收入的常用方法有：1.将可以分
2、开单独处理的局部从整个房地产中分别。假定某房地产开发企业预备出售一幢房屋以及土地使用权，房屋的市场价值是500万元，其所含各种附属设备的价格约为100万元。假如该企业和购置者签订合同时，对房屋价格和附属设备的价格不加区分，而是将全部金额600万元以房地产转让价格的形式在合同上表达，则一样条件下的增值额无疑会增加100万元，相应地应纳税额也就会增大。但是假如该企业和购置者签定合同时，仅在合同上注明500万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则问题迎刃而解，不仅可以使得增值额变小，从而节约应缴纳的土地增值税税额，而且由于购销合同适用0.3的印花税税率，比产权转移书据适用的0.5税
3、率要低，还可以节约不少印花税，可谓一举两得。2.分散收入的另一种做法是分屡次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进展装璜、装饰时，房地产开发企业便可以和购置者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购置者签订附属设备安装及装璜、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而其次份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所削减，到达了降低税负的目的。二、增加扣除工程金额法上面已经讲过，增值额的大小直接影响着纳税人税负的凹凸。增
4、值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除工程金额后的余额，适当地增加扣除工程金额可以有效地降低增值额。税法规定的扣除工程共有五项：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发本钱、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部确定的其它扣除工程。其中财政部确定的其它扣除工程主要是指对从事房地产开发的纳税人，允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发本钱之和，加计20%的扣除。从中我们可以看出，若想适当地增加扣除工程金额，只能从房地产开发本钱和房地产开发费用两方面着手。1.房地产开发本钱指的是纳税人开发房地产工程实际发生的本钱，这些本钱允许按实际发生数扣除。它主要包括土地征用及拆迁补
5、偿费、前期工程费、建筑安装工程费、根底设施费、公共配套设施费以及开发间接费用等。假如纳税人能够在税法允许的范围内，限度地扩大本钱的列支比例，就可以到达节税的目的。2.房地产开发费用是指与房地产开发工程有关的销售费用、治理费用和财务费用。税法规定，纳税人能够按转让房地产工程计算分摊利息支出，并能供应金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发本钱）5%（注：利息不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额），否则应按下式计算扣除：（取得土地使用权支付的金额+房地产开发本钱）10%由此可见，假如纳税人的借款数额较大时，按第一种方式计算扣除比拟有利
6、于纳税人节约税款。假如纳税人的借款数额较少，则利息支出也相应较少，这时，纳税人可以实行有意不根据转让房地产工程计算分摊利息支出，或不能供应金融机构的贷款证明等方法，使税务机关根据其次种方法计算扣除金额，从而到达节税的目的。三、利用税收优待政策法1.根据税法规定，纳税人建筑一般标准住宅出售，增值额未超过扣除工程金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除工程金额20%的，应就将全部增值额按规定计税。依据此项规定，从纳税筹划的角度考虑，假如纳税人想要降低税负，就应综合考虑增值额增加所能带来的收益和放弃起征点的优待所增加的税收负担两者之间的关系，从而选择适当的开发方案，避开因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。下面分别说明这两种状况下的筹划策略。第一种状况：享受起征点的税收优待。假定某房地产开发商建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除工程的金额为500；则当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及附加为：5%（1+7%+3%）x=5.5%x.式中，5%为营业税；7%为城市维护建立税；3%为训练费附加；这时，其全部允许扣除工程金额为：500+5.5%x.依据有关起征点的规定，企业享受起征点税收优待的售价应满意：x-（500+5.5%x）（500+5.5%x）=20%即：x=1.2（500+5.5%x）
