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1、 关于我国廉租房建设的思考 摘要住房问题已成为困扰中国居民的三大难题之一，住房困难说明我国当前的住房制度存在缺陷。改善中国住房保障的核心是大规模的廉租房建设，其关键是要解决好建设资金问题。在廉租房建设中政府不应是唯一的出资主体，可通过信用担保、租金回收和兑现利息的形式吸引社会的闲置资金流入。同时政府还须在廉租房建设中充当房产权的拥有者、资金信用的担保者、廉价土地的提供者和疏通各种联系的协调者等多种角色。 关键词廉租房；有效需求；闲置资本；准公共品 一、廉租房建设的特点 1规模大、周期长。发展经济学家刘易斯在他的二元结构模型中提出发展中国家的经济发展过程应是城市工业部门的扩张和吸收农村剩余劳动力
2、的过程。在我国的城市化过程中，这些刚进入城市工业部门的农村剩余劳动力基本上都属于低收入阶层，他们和城市已有的低收入人群一起组成廉租房的主要需求者。 根据中国社科院社会学所(2017年)预计，20世纪最后10年的中国城市化，平均每年城市人口比重提高1，到2030年城市化水平达到66。2017年城市人口达到53亿，到2017年会增加到62亿，到2017年会增加到71亿，到2020年会增加到81亿，平均每年转移2千万人次。如果每人的住房建筑面积为城市居民的35，即12平方米标准，每年新增加的城市人口住房需求大约为24亿平方米(这不包括城市现有人口的需求)。按照每平方米建筑造价1000元，基础设施配套
3、每平方米300元，住房建设需要的直接投资3120亿元，加上征地拆迁，总投资可达5000亿元以上，实际数字应高于此。在这每年增加的房产投资里，政府至少需要承担其中的一半(大部分是农村人口城市化带来的需求)，也需要数千亿元以上的资金。 我国要达到中等收入国家城市化水平(城市人口为总人口60)，大概需要20年左右的时间，因此廉租房的建设作为项巨大而又长期的工程，它关系到国家的稳定、社会的和谐，政府必须从战略上进行考虑，要把它作为一项长期任务来抓。 2投资风险小，具有外部经济性。现在经济学的研究通常将经济泡沫定义为资产价格对其基本价值的持续性偏离。房地产泡沫的具体表现为：房价上涨速度过快、房价过高、住
4、宅空置率偏高。造成我国房地产泡沫的原因是供需严重失衡，而这种需求并非有效需求。由于房地产投资具有短期的暴利效应，导致我国房地产的投机需求过度，加之住宅的供应短期缺少弹性，房地产市场的投机与风险也就随之形成。 要改变这种状况，有两种途径：一是增大有效供给；二是增加购房者的成本(比如税收和利率)。增加购房者成本的有关政策是一把“双刃剑”，它有可能导致房地产市场的“急刹车”，加速房地产市场泡沫的爆发(日本和香港曾经有过这样的教训)，因而消除房地产市场的泡沫不能简单地通过税收和利率来减少高端住宅的供给，而是要在抑制高端住宅需求的同时(降低房价增速)大规模增加低价格、低风险的住宅(廉租房)的供给，这样房
5、地产作为一个整体不会减速，使对整个宏观经济的影响仍然存在(仍会带动了相关产业的发展)。回报较低但风险也较低的低端住宅，在整个房地产开发中的比重上升可以有效稀释目前银行房地产高风险资产的比例，降低坏账在银行资产中的比例，同时也能带来大量的就业机会，可以把目前剩余的劳动力转化为生产力，为我国经济的持续发展积累财富和资本。 廉租房的大规模建设，在降低了整个金融风险的同时，反过来又使自身建设的投资风险变得更小，这也为社会资本进入廉租房建设市场增多了一分吸引力。人规模的廉租房建设可以减小贫富差距、抑制房价过快上涨，对解决“三农”问题、构建和谐社会等具有很好的促进作用。 二、社会资本进入廉租房建设市场的可
6、行性分析 1具有大量的社会闲置资本。根据最近中国人民银行的报道， 中国城乡居民的储蓄额超过了15万亿元，且有进一步增加的趋势。1995年中国银行的存差第一次超过3000亿元，2017年银行的存差已达到92万亿元，扩大的存差直接意味着银行效益的降低。但具有中国特色的是大量资金积淀在实体经济之外，而大量信贷需求却未得到有效满足。减少银行存差一个有效办法就是增加实体经济的投资，将高额储蓄转化为消费力，降低过剩流动性对中国金融体系的拖累。 2017年我国的外汇储备为600932亿美了己，2017年为818872亿美元，随着外汇储备数额的增加，外汇风险的控制日显重要。投资实体经济可以作为减小外汇风险的一
7、种重要手段，把部分外汇投向廉租房建设市场是一种值得尝试的途径。在风险和效益有保障的前提下，这些巨额的社会闲置资本进入廉租房建设市场是完全可能的，更是一种双赢的行为。 2可靠的收益保障。政府保证提供低廉的住宅建设用地，社会剩余劳动力保证了低廉的人力资本，大量的社会闲置资本保证低利率的建设资金，三者的结合使得廉租房单位面积造价显著降低，为廉租房的租用者降低了房租，也为未来房价的升值留下了较大的空间。为了使社会闲置资本放心地进入廉租房市场，政府必须用自己的信用和廉租房的产权作为担保，一则为了能以更低的贷款利率获得建设资金，二则是让投资主体更放心地投资并确保本金能安全收回。 略高于存款利息的贷款的利息
8、完全可以由普通的租房者以租金的形式来支付，对特别困难的租房者，政府可以给予适当的房租补助，这样可以减轻政府的财政负担，政府可以将更多的资金投放到基础设施建设和职业教育上。 随着经济的发展，在城市化过程中城市人均工资水平和住宅价格都会有一个稳定的良性增长，为了能更好吸引投资和获得更低利率的贷款，廉租房未来的溢价可以按一定的比例分别由政府、投资主体、购房者来共享，让更多的人来分享社会财富的增长。 3具有大量的剩余廉价劳动力。我国目前人口超过13亿，其中有9亿左右在农村，占总人口的721，246亿户农民中劳动力总数为522亿人，农业领域就业247亿人，剩余劳动力大约为15亿人，城镇剩余劳动力为216
9、7万人，这些大量的剩余劳动力对大规模的廉租房建设形成了两大潜在优势。(1)大量的剩余劳动力经过政府或企业的短期职业技术培训，就可以成为廉租房建设市场的劳动力，为廉租房的建设降低了人力资本。(2)他们中的大部分人会成为这些廉租房的租用者和最后产权的购买者。大批到城市里就业的打工者，随着他们的职业技术水平的提高，他们的收入也将会随着中国工业化的进程而逐步提高，收入的增加为将来最终购买这些廉租房的产权提供了经济保障，也为廉机房建设资金的回收增添了砧码。 通过以上三个方面的分析，社会闲置资本成为廉租房建设资金是完全可行的，财政困难不应该是廉租房建设的“拦路虎”。 三、廉租房建设的参与主体及其角色分析
10、1政府。廉租房是一种福利房，政府的参与是必不可少的，政府在这项工程中担当的角色是多重的。(1)廉租房产权的拥有者。政府是廉租房建设工程的建设方，是廉租房产权的拥有者。只有当房地产市场的供需基本平衡，房价的增长速度跟GDP的增长速度相差不大，高价房的空置率非常低时，竞争性的房地产将成为市场主体，政府才应该退出房地产市场。政府此时可以把廉租房以建设成本加正常“溢价”的价格出售，其升值可以与投资者和购房者共同分享(可按建设时定好的协议)。(2)建设资金的信用担保者。政府充当信用担保人的身份在廉租房的建设中是令关重要的一环。对投资资金来讲，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大规模地投入到
11、廉租房的建设当中。(3)廉价土地的提供者。造成门前房价太高的一个成本性原因是政府提供的建设用地拍卖价太高。政府在提供廉租房建设用地时必须以保障社会福利为主要目的，让利于民，这是有效控制单位建筑面积造价的基础性环节。政府应利用其在信息方面的优势，把廉租房的建设、社区建设、城市整体规划相结合，一是避免“贫民窟”的出现，二是构造和谐社区环境，让周围的商业用地大幅升值。政府从中可获得更多的收益用于改善基础设施，也可以适当地减轻政府的财政负担。(4)协调人。在廉租房建设过程中，首先，政府要与投资主体之间协调好贷款的规模、期限、利率。在谈判中，政府应充分利用廉租房的规模优势和自身的信用优势，尽量以较低的贷
12、款利率获得投资主体的投资。其次，政府要与租房者协调好房租，房租的高低应以建房的贷款利息和少许物业管理费为基准，政府应以重点降低单位建筑面积的造价为手段来降低房租。最后，政府要协调好自身、投资主体、将来廉租房购买者之间对住宅“溢价”的分享比例。 通过以下分析可以看到，在建设廉租房过程中，在建设资金的保障方面，政府的地位已显得不那么重要。但政府在其中担当的角色和作用比以前全由政府出资建设时担当的角色和作用更复杂、更重要，所需处理的事情更多。因而，政府在这项工程中有必要成立专门的部门负责和处理有关廉租房建设的相关事宜。 2投资主体。廉租房建设投资主体的多元化，一则可以从多渠道获得建设资金，二则可以形
13、成良性竞争，有利于住宅市场的健康发展。(1)投资主体的种类。从目前中国实际情况来看，除政府外，还有以下几类投资主体可能进入廉租房市场；商业银行、社保基金、保险基金、房地产信托基金、住房公积金、海外投资基金。这些投资主体有一些共同的特性：一是有大量的闲置资本；二是投资风险控制重于投资收益；三是存在保值增值的要求；四是目前没有找到较佳的投资渠道。因此这些投资主体进入具有稳定收益且安全性相对较高的廉租房市场是完全有可能的。(2)投资主体的效益和责任。对投资主体来说获取最大效益是他们的共同目的，但在廉租房的建设中，他们在获得正常的利息的前提下，应在追求经济效益同时以获得社会效益的最大化作为目标。政府应
14、充分利用其特殊身份，最大限度地降低廉租房建设资金的投资风险，让投资主体一起分享廉租房未来的溢价，以此作为对投资主体的经济补偿。 3租房者(或未来的购房者)。租房者的支付能力和未来的购买能力是廉租房建设能否取得成功的最后一个环节。充分就业和稳定的收入是保证住宅有效需求的前提。大规模的廉租房建设为租房者提供了一个平台，借助这个平台可以把他们年富力强的劳动力资本转化为生产力，生产出大量质优价廉的住宅产品，为社会、为自己创造财富积累资本。购买能力高低与收入高低是密切相关的，而他们未来的职业技能水平决定了收入的多少，因此职业技能的培训是帮助提高这些低收入人群的经济收入的最好办法，也是在市场经济中改善他们
15、自身生存环境的最好途径。因此，对政府来讲，最好的住房保障措施不是直接给予这些低收入人群或家庭每人多少补贴，而是培养他们自身的谋生能力。因此政府要认真抓好职业教育，加大对职业教育的投入，使低收入人群有一技之长进而增加他们的经济收入，提高他们的消费能力。 四、结论与政策建议 对社会的中低收入阶层提供住房保障是政府不可推卸的责任，健全的住房保障制度是社会保障体系的重要组成部分，也是构建和谐社会的重要前提。廉租房建设是住宅保障的突破口，也是降低房地产市场泡沫的有效途径。要搞好廉租房建设，中国政府必须走一条符合中国特色的廉租房建设之路政府与社会资本相结合，利用中国在工业化和城市化过程中出现的特有的大量的社会闲置资本和剩余劳动力，加大廉租房的建设步伐。只有这样，中国的大规模的廉租房建设才有可能变为现实。地方政府可以把大规模的廉租房建设作为发展经济的一个支柱产业重点发展，同时带动相关产业的发展。政府对住宅市场的干预应侧重于公平和社会福利，应重点抓好廉租房的建设，让居者有其屋。廉租房的整个流程是：先租一边租边售一后售。在廉租房完成其历史使命之际，就是政府退出房地产市场之时。经济适用房作为过度性的福利房，因其须具备的条件还不成熟，在住房保障体系中应逐步取消。住宅
