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1、目录第一某些：市场调查一、*市总体社会及经济发展状况二、房地产总体市场现状及走势分析三、市场需求分析四、竞争市场调研与分析某些第二某些：客户分析 一.客户群体构成与特性描述二.客户群细分及其客户心理因素分析三、目的客户需求分析四、交易案例客户总结第三某些：项目分析一项目简介二项目分析三项目规划设计方案评析四项目综合评价及项目发展方略第四某些：项目整体定位一整体定位原则二项目整体定位三形象定位四产品定位五规划建议六建筑七户型八园林建议九室内设计建议十配套建议第一某些 市场背景及经济发展动态经济背景对于一种项目整体定位来说，可以说是“皮之不存，毛蔫附之”皮。从咱们所要着手工作来看，这某些内容似乎只
2、是一种背景，但却是后来所有工作基本，反映到最后成果上，是绚丽 “出锋” 花纹和色泽，但没有了经济背景依托，一切都无从谈起。下面列取要点是比较框架一种体系，各个不同项目可以证据自身特点各有所增减。在这一篇章里，最容易犯毛病就是数据罗列，诸多数据看起来很重要，但与项目无关话，最佳不要出当前报告之内。最佳每一种数据都能起到她所能为整体定位支撑作用，大处着眼，小处着手。一*市总体社会及经济发展状况（一）*市200*年经济发展背景1GDP指标 需要关注两点：上一年度GDP总值，同比增长率和人均GDP。2固定资产投资需要关注点： 上一年度固定资产投资额比前年增长率，其中基本建设投资增长是多少，房地产投资增
3、长是多少。与整体固定资产投资增长相比较，房地产投资增长有什么特点。3消费指数 上一年度全市社会消费品零售总额为多少，比前一年度增长率为多少。消费指数与GDP增长相比较特点。消费热点新趋向。4外资运用限度上一年度实际运用外资额，增长率。有无有关重大政策影响，如世贸加入，经济特区建立等。5存贷款国内金融机构人民币各项存款余额，增长率。金融政策变化对房地产消费影响。各项贷款余额，增长率。6产品销售与公司赚钱房地产业产品销售与公司赚钱在各行业中地位和经济特点这一某些内容普通在本地经济发展年鉴中都可以查到，如果有本地房地产发展年鉴，有关数据会更为全面、详实精确。同步，可以运用图表加强阐明力度和专业性。（
4、二）经济发展政策着重强调本地各项发展政策。产业政策：什么为支柱产业。例如深圳支柱产业是高新科技，海南是旅游等。金融政策：向哪方面倾斜，重点勉励什么行业，以及引起有关影响对房地产业影响，例如在IT业大发展时期，这一行业内购房需求就被刺激起来。房地产政策：地方性房地产法律法规，是限制，勉励，着重发展什么等？人才政策：备参照，对客户群体影响有关。小结：从如下几种角度总结。1、经济指标显示本地经济运营处在良好否。2、按国际经济组织登记表白，当一种地区经济增长速度不不大于5%时候，本地房地产也就发展存在者极为辽阔前程。（最有效废话）3、经济增长重要因素是什么。4、消费指数与否对地产发展有利。5、政府对地
5、产行业态度。二房地产总体市场现状及走势分析（一）房地产指标分析1总体投资：用图表阐明房地产投资总体走向趋势。横轴为年份，纵轴为投资总额。同步加以简要阐明。注明增长率。2空置面积：（备选）用空置面积升降阐明地产发展走向，普通合用于经济复苏地区或整体经济萧条时期。3批准预售面积：将来一年市场供应量。4销售面积与预售面积比值：销售面积与预售面积比值减少阐明销售面积增长落后于预售面积增长，这种比值逐渐减少，在某种限度上讲是一种潜在危机，也许会导致市场极度膨胀后萧条和产品积压。升高则表白需求旺盛，在市场上是卖方市场。同理，反之。图例如下：5新楼住宅销售面积：用批准预售面积和新楼住宅销售面积增长比较来阐明
6、新开发项目特点。6三级市场与二级市场交易量比较：（备选）7都市不同地区开发面积比较：阐明开发重点向哪一某些转移。图例如下： （二）房地产发展趋势这一篇章，咱们称之为“危言耸听”+“填鸭”。手法是用当前市场上某些新颖、自己杜撰、冲击力强概念对发展商进行洗脑。所有概念提出与阐释都是为已有定位服务，从各个角度，各个层面证明给出定位对的性，详细论据依照项目不同，采用不同“鸡尾酒”式调配。普通采用四到六个方面即可。资料来源最佳为公信力较强媒体报道或政府调控政策等。如果是定位大盘，可以从规模优势、社区氛围等角度阐述，如果是高品位物业，可以从利益点、品牌塑造加以引诱阐明。总之，把发展商最隐秘愿望探听出来，再
7、从社会层面告诉她这是整体发展趋势。例如：1、 大盘成为房地产发展趋势。2、 购房消费趋于理性等等三市场需求分析这一某些是在市场调研基本之上完毕，但在某种限度上，所谓市场调查只但是是对自己信心一次勉励而已，因此，这一某些数据可以通过资料等其她手段获得。在进行演示时，多以图表来加强说服力。下面是某些屡扑不灭市场新特点。固然，详细数据要依照项目不同加以调节。这一某些也可以作为市场调研成果单独提出。*市*年住宅消费市场调查1购买新居情有独钟调查成果反映出，打算选购新居占86；二手房占7，尚未决定占7，重要以选购新居为主。这一方面阐明置业者主流强劲购买力，同步也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位。
8、A型230 M24*2*3+工人房+入户花园一梯二户，南北通透阳光电梯厅入户花园圆形餐厅主卧南北通透双主人房空间运用稍有欠缺，如客、餐厅之间面积难以运用；功能划分简朴化，功能化稍多样有欠缺，如工人活动空间与主人活动空间分离；卫生间功能扩展等，与户型面积定位不完全相称 周边环境差自身硬伤弱项交通条件等生活配套地理、环境条件优势强项图片图片图片图片ESWN *项目项目所在举例，用位置图说话2自用为主导在购房用途选取中，自住占83，投资占9，为亲友占4，为度假占3，其她占1。购房用途重要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目细分方面，满足自己居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友比例较少。3潜在需
9、求旺盛以筹划购房时间来分析：筹划近来购买占47，半年后来占27，一年后来占17，两年后来占9。 从筹划购买时间看，筹划一年内置业客户约占四分之三。这显示近期潜在需求非常旺盛。4*地区是置业者首选（割据各自都市不同而填相应区域）5最爱是小高层或多层。（自选）频数分析表白，中意小高层消费者占44，多层占33，高层占21，别墅占2，小高层是置业者首选，多层也为众多置业者青睐。从住房类型看，平层占56，跃式占20，复式占23，其她占1。对平层选取不再是一支独秀，其她类型户型也开始进入人们选取视野。交叉分析表白，喜欢多层消费者中，平层占67，跃式占15，复式占18；喜欢小高层消费者中，平层占56，跃式占
10、25，复式占19，两者对平层、复式单位钟爱比例是不同；喜欢高层建筑消费者中，平层占44，跃式占18，复式占38，选取复式单位比例之高引人注目；相比之下，喜欢多层建筑消费者中，选取复式单位则不十分突出。6更喜欢自己装修？（依照市场状况，自选）在交楼原则选取上，毛坯房占40，厨卫装修占34，普通装修占19，精装修占7。毛坯房和厨卫装修交楼原则比较受欢迎，另一方面是普通装修，精装修并不十分受欢迎。与家庭月收入交叉分析：交叉分析成果显示，收入在5000元如下，选取毛坯房占45，基本装修55；收入在50008000元，选取毛坯房占35，基本装修占65；收入在800010000元，选取毛坯房占60，基本装
11、修占40；收入在10000元以上，选取毛坯房占65，基本装修占35。分析表白收入越高家庭，选取毛坯房作为交楼原则比例越高。这显示人们在收入高条件下，更乐意为装修自由选取预留更大空间。7三房是首选在单位房间选取上，选取1房占4，2房占28，3房占55，4房占10，5房以上占3。购房者重要选取三房单位为主，另一方面是二房，选取一房和四房单位比例不多。上述成果与家庭构造交叉分析则显示，单身在选取上：1房占5，2房占25，3房占58，4房占12；二口之家，1房占3，2房占36，3房占51，4房占10；三口之家，1房占2，2房占10，3房占68，4房占20；二代同堂：1房占4，2房占19，3房占55，4
12、房占22；三代同堂：1房占0，2房占8，3房占52，4房占40；分析表白当前不同家庭构造对户型选取近似，并不呈现单身、核心家庭（夫妻或夫妻+子女）、主干家庭（父母+夫妻+子女）梯级消费比例。因而选取三房比例与整体选取比例相似。单位房间选取与置业次数交叉分析：初次置业，选取1房占4，2房占16，3房占58，4房占3，5房占3；多次置业，1房占4，2房占10，3房占40，4房占24，5房占6。分析表白初次置业与多次置业相比，选取一房、三房比例相近；选取二房、四房、五房比例相差稍多。由此看来，三房是各类客户首要心水之选。8最但愿面积区间是 平方米（详细数据各地不同，现采用深圳数据。但愿购房面积选取上
13、，但愿购买面积在90-110平方米比例最高；另一方面是70-90平方米，但愿购买面积在70平方米如下比例不高。与但愿购买房间数交叉分析表白，选取二房购房者但愿面积在70-90平米占比较大比例，也有某些但愿90-110平米和70平米如下，很少一某些但愿在110-130平米。整体选取面积中位数M0=85平米；选取三房购房者但愿面积在90-130平米占较大比例，也有不小比例选取70-90小三房。整体选取面积中位数M0=104平米；与当前住房面积交叉分析表白，置业者在购房时购房面积盼望要超过租住或自有住房面积比例较高。盼望合理价格水平：4000-6000元在购房者心目中，价格在4000元如下占24，4
14、0015000元占42，50016000元占23，60017000元占7，70018000占2，8000元以上占2。合理价格水平重要集中在4000元-6000元之间，整体价格合理水平M0=4770元。9按揭付款是主流频次分析表白购房者在购房过程中选取按揭付款占81，一次性付款占19。按揭比例超过八成，阐明按揭正成为人们购房中普遍选取，也阐明银行按揭对深圳住宅市场支持作用不容小视。10量入为出月供购房者首供能力31万以上占8，2130万占12，1620万占14，1115万占25，510万占41。购房者首供能力越高，人数越少；占购房者80%市场是首供能力在20万以内市场。整体首供中位数M0=14.5万。购房者月供选取在1000元如下占7，100115
