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1、 第一章 概 述1.1 项目名称及承办单位项目名称：龙海商业大厦项目建设单位：项目性质：新建1.2 可行性研究报告编制单位及法定代表人可行性研究报告编制单位：工程咨询资格等级：工程咨询资格发证机关：国家发展和改革委员会工程咨询资格证书编号：上级主管单位：电 话：1.3 建设地点本工程位于辽宁省丹东市通远堡镇龙海商务酒店，双龙饭店金，璐饭店及周边区域，东临火车站，西邻中街，北邻供销商场，南邻邮局及步行街。1.4 建设规模与内容本工程总用地面积13700平方米，总建筑面积131490.5平方米。规划为商服及住宅建筑，其中住宅建筑面积54113平方米，商服建筑面积51585平方米，地下停车场建筑面积
2、25792.5平方米。1.5 投资估算与资金筹措工程建设总投资36160万元，资金来源为通过自有资金、商品房预售及银行贷款等办法筹集。1.6 可行性研究报告编制依据1国家相关法律和政策2丹东市国民经济和社会发展第十二个五年计划3丹东市城市总体规划（修2010-2030）4丹东市气象局、地震局提供的近年的有关基础资料5丹东市环保局针对环保的法规及规定 6丹东市地形图及工程地质资料7. 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额1.7 编制原则1、 贯彻节能方针，从当地能源的条件出发，开发利用好现有的土地面积，力求取得较好的经济效益、社会效益和环境效益；2、 贯彻近期与远期相结合，以近期为
3、主兼顾远期的原则，适当考虑留有发展的余地；3、 坚持科学发展观，积极采用新工艺、新技术、新设备，在保证设计、施工质量和先进工艺生产的前提下，合理使用土地，节约资金，力求技术先进，经济合理；4、 设计中严格执行国家和地方的环境保护法规，劳动安全职业卫生，消防和抗震等有关政策、标准和规范，施工中做到清洁生产、安全生产、文明生产；5、 注意环保、消防、安全与卫生，做到设计、施工投产、使用“三同时”；6、 坚持“绿色、环保、健康”这一世纪主题潮流。1.8 报告研究内容本工程可行性研究工作范围是根据国家有关政策、法律法规、技术规范、标准额定以及建设单位对本项目的设想，对项目的背景及必要性进行分析；建设场
4、址及建设条件的考察；项目建设规模及建设方案进行论证；项目周围环境及周围环境对项目的影响分析；项目实施方案计划及进度进行安排；投资估算、资金来源及社会效益等方面进行综合论证。第二章 项目建设必要性2.1 项目建设有利条件本项目为商住综合项目，定位为“主题商业+多层住宅”的发展模式。项目主要特点：1、地块环境优美、交通便利，各项市政设施及配套设施完善，随着城市的发展，本项目地块及其项目将逐步增值。2、项目地块临街面较长，适合于商业地产项目的开发。3、土地规划为商住用地，土地年限较长，可形成独特卖点。4、地块无明显高低落差，地形规则，有利于项目开发。5、项目位于镇中心地带，人流量大，商业价值较高。6
5、、项目成功开发后对附近商圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。7、项目的发展，将成为近两年通远堡镇房地产的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊性，势必在通远堡赢造空前的销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念的传播。2.2 项目建设意义2.2.1 关于城市发展的意义随着城市经济的发展，通远堡镇的商业格局已经初现雏形，形成了以中街和步行街为核心商圈向周边辐射的商业格局。中街地理位置优越，是通远堡镇的中心区域。此商圈的成型与发展有着得天独厚的基础，紧邻火车站，学校、医院、居民区分散于四周，形成了强大的商业发展资源。龙海商业大厦项目的建成，更树立了通远
6、堡镇的现代化商业中心形象，增强了此区域在全镇商圈中的竞争力。2.2.2 关于社会综合效益的意义本项目的落成，将进一步美化城市的形象，提升城市形象，解决附近经营环境较差和交通消防隐患的问题，真正成为通远堡镇行业整合、房地产市场发展的“地标性”物业，并为社会提供了众多的就业机会，也将极大的影响和带动周边街区的商业发展，推动和促进此商圈的形成，带动城市发展。第三章 建设条件与项目选址3.1 项目区自然与社会环境3.1.1 区位概况通远堡镇隶属辽宁省凤城市，是国家小城镇建设重点镇，辽宁省首批中心镇。地处辽东半岛内陆边缘，北与钢都本溪市接壤，是丹东市辖区的北大门。镇辖区山丘居多，属温带湿润性季风气候，全
7、年无霜期 160天，最高气温 34.9度，最低气温32度，年均气温8度。资源丰富，气候宜人，自然风光优美。辖区交通干线四通发达，沈丹铁路、沈丹公路、沈丹高速公路（有出入口）南北贯通，张庄公路东西横接。距凤城市56公里、丹东市110公里、丹东机场125公里、丹东港口140公里，距沈阳市170公里、桃仙机场160公里。镇区总面积178平方公里，下辖9个建制村，57个村民组，3个社区，65个居民组。户籍人口3万人，生活人口近4万人。是凤城市北部地区经济、文化中心，国家名胜风景区，以商贸服务业和矿产品深加工为主导产业，年产值达292710万元。3.1.2 经济发展通远堡镇辖区农村各业兴旺，共有耕地2.
8、18万亩、林地16.8万亩，森林覆盖率70%，其中有红松林2.7万亩，大黑山村被确定为辽宁省生态示范村。各村坚持以市场为导向,因地制宜,大力发展农副业生产，现已形成了几村一品、一村一品或几品的经济板块。其中大黑山村、小黑山村、曾家村林下菌药和林蛙较多。林家台村、小黑山村、大甸子村肉食鸡养殖较多。通远堡村、老堡村、北张家村保护地蔬菜生产较多，林家台村、二道坊村果树栽培较多，小黑山村正在建设林果基地。通远堡镇镇内工业基础雄厚，其中铸造业、研磨配件业在省内起步较早，发展较快，生产工艺比较先进，产业工人技术熟练，产品在辽宁省有很高的知名度。镇政府坚持以项目为中心，大力发展地方工业，现已形成以矿产品加工
9、、医药、化工、建材为主的四大主导产业，以食品加工、仓储、物流为主的三大接续产业。现有企业1634家，其中骨干企业11家，硼砂、硼酸、硼镁肥等产品已通过国际质量体系认证。3.2 项目建设的有利条件3.2.1 建设地址本工程位于辽宁省丹东市通远堡镇龙海商务酒店，双龙饭店金，璐饭店及周边区域，东临火车站，西邻中街，北邻供销商场，南邻邮局及步行街。3.2.2 建设条件 该地区常年主导风向为西风，夏季主要风向为西南风，冬季主要风向为西北风。电力、电讯：接入本项目给排水：管道铺设到位大型汽车站：紧邻客运站购物场所：通远堡大市场娱乐场所：500米范围内无大型娱乐休闲运动场所医疗卫生：项目北300米远即为镇人
10、民医院教育文化：临近通远堡中心小学，通远堡初中，通远堡高中金融、邮政、电信：因项目所在地为镇中心，各方面均配套齐全。综上所述，该工程拟建地址能满足建设的要求。第四章 住宅市场研究4.1 住宅开发模式分析与比较发展商的开发模式：1、针对矿工等中低收入家庭以小房型分割出售2、以中等家庭收入为主的标准型进行出售3、以多家庭成员为主的较大户型进行出售由于本项目地段属于高档繁华地段，为了尽快完成销售任务，本项目销售针对中等收入和高收入家庭，开发以中等户型为主，大户型住宅为辅。4.2 房地产市场分析4.2.1 需求分析经初步估算，近年来，通远堡镇中等以上户型的住宅热卖，从最早的林场家属楼，电业家属楼到现在
11、的亿林小区等小区，很快被市场吸纳，很好地印证了市场上对中等以上户型住宅的强劲需求。通远堡镇商品住宅购买力如下：一是城市棚户区改造的拆迁户；二是需改善居住条件的拥挤户；三是自然增长人口；四是流动人口（包括外区县工作的干部、职工、教师以及置业、子女教育等）。4.2.2 供给分析2011年至2014年，七台河市房地产开发投资呈上升趋势，但中、高档住宅销售稳步增长，2010年至2014年年均增长10%以上。本工程定位于镇中心区繁华地段，配套功能完善，建有商业载体，属于高品质小区，销售定位准确。4.2.3 房地产价格走势分析本小区定位于中高档楼盘，价格定位于3000元/m23500元/m2之间。主要考虑
12、以下因素：1、 风景优美，服务设施完善，通行便利，周边生活设施配套齐全可以吸引高端人士入住。2、 镇心区可以出让的地块越来越少，供给量不足。开发模式相关影响因素分析影响因素小户型住宅中大户型豪宅对公共交通的依赖性很强弱对噪声等不良环境的适应性强弱对周边环境品质的要求低很高对日常生活设施配套的要求高一般对小区环境和管理的要求低很高对楼宇建筑品质、设施和外装修的档次要求低很高对容积率和建筑密度的要求低很高对休闲空间和绿化的要求低高对景观的要求低高4.3 总体发展模式本项目位于市中心的繁华地段，可以发展成多种户型相结合，面积大小合理，功能分区明确、价格定位合理的人性化住宅。4.4 户型规划与配比开发
13、商可以利用其有利之处发掘其卖点。比如，其户型方正，中间无梁无柱，可以设计成大开间格局，住户可以根据自己的喜好来分隔房间。户型面积大小要控制得当，例如两室一厅的面积控制在80-90平方米之间，三室一厅控制在90-110平方米左右。户型面积及配比之初步设想：户型面积范围（建筑面积）所占比例中等户型80-90平方米70%大户型100-160平方米30%4.4.1 目标客户定位1、 政企员工该部分客源为本案重点争夺的客源，有一定的经济收入，年龄在30-45岁之间，因工作地理位置的原因，对本案的地域性有一定的认可度。2、 中心客源该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，多为二次
14、置业。3、 私营业主在通远堡镇经商，很有可能是购置本案商铺的客户，主要追求工作方便。具有一定的经济实力，大多选择按揭贷款，但是在此居住不是主要目的，因此购房时较多考虑总价和升值潜力等因素。4、进城户这部分客源主要是因为孩子教育、工作升迁、进城置业，有一定的经济购买能力。4.4.2 价格策略户型均价（人民币/平米）总价范围（人民币）中等户型350024-35万大户型350030-45万第五章 工程方案设计5.1 平面布置5.1.1规划设计理念1、以通远堡镇总体规划为前提，注重项目与周边城市结构，以及商住楼自身形态与周边现状之间的内在联系，体现整体规划与人居环境可持续发展的原则。2、以人为本，在布
15、局形式、景观环境与单体设计上突出“均好性”的原则，满足不断发展的动态市场需求，营造富有人情味的温馨家园。3、本项目是集住宅、商业、娱乐等多功能于一体的综合性商业载体，建筑风格采用现代式，与周边建筑风格相统一，且与环境相协调。5.1.2总平面布置商住楼主出入口和地下停车场入口设在站前路，住宅出入口单独设在地块南部。营造精致的景观绿化，提升形象。5.1.3交通组织商住分流，人车分流。5.1.4环境设计灵活运用空间表现手法，设计综合流线、景观和居住空间，营造出丰富的空间结构感受。5.2 建设规模与内容5.2.1 建设规模本工程总用地面积 平方米，总建筑面积 平方米。规划为商服及住宅建筑，其中住宅建筑面积 平方米，商服建筑面积 平方米，地下停车场建筑面积 平方米。地上21层，地下2层。建筑容积率为
